楼市论衡 宋延庆专栏

　　宋延庆 兰德咨询总裁、中房协经营管理委员会副秘书长

　　最新的调控精神是“加强房地产市场调控和住房保障工作”。可以预见，在未来几年内，以时间换空间的“双轨制”住房政策不会改变，调控常态化的市场环境不会改变，加强调控的决心和信心更不会改变。这意味着，房地产市场白银时代已经到来了。准确地说，我们已经置身于白银时代。

　　按照从宏观到微观的顺序，房地产白银时代的市场特征是：1.房改红利、土地红利、人口红利效应递减，改革红利、城镇化红利、收入倍增红利可期；2.单一的市场化住房制度已终结，市场和保障双轨制平稳发展，最终形成8：2的供应格局；3.行政手段和经济手段并举，经济手段渐多，地方政府市场控制权加大；4.房地产拉动作用会逐渐减小，房地产增长功能与民生功能平齐；5.土地、人力等要素价格不断上涨，行业利润率越来越低；6.房价上涨会被持续遏制，投资性需求占比越来越小；7.产品细分市场越来越多，首改、再改类需求将成为主流；8.不同城市市场分化加剧，不可能一言概之不同等级城市的泡沫有无和大小，对开发商选择城市和项目的能力的要求越来越高；9.品牌、模式竞争逐步取代成本和性价比竞争；10.“新四化”(金融化、标准化、精细化、品牌化)企业占据主导地位。

　　随着白银时代特征越来越明显，房地产市场竞争态势和企业之间的竞争格局也将发生进一步变化。第一，业绩分化加剧，市场集中度进一步提高。统计显示，百强企业在一线城市的市场占有率已超过50%，二线城市“三分格局”也已渐现：全国性品牌企业、本地品牌企业和本地中小企业各自三分之一左右的市场份额。预计2015年百强企业的全国市场占有率或将达到三分之一。尽管市场集中度高有利于市场要素集中，但如果过高可能会导致市场形成一定垄断，不利于控制房价，也对房地产市场持续健康发展不利，值得警惕，有必要提前防范。

　　第二，规模增速放缓，利润率越来越低。据兰德咨询对迄今全部178家上市房企的增长性指标的统计数据，最近三年内，超过八成企业的规模业绩增速放缓。预计今后仍将会延续这种态势。这意味着，过去动辄“年均增长50%”或几年翻一番的可能性越来越小了。另外，随着市场竞争越来越激烈，行业平均利润率也将会越来越低。预计未来几年内每年将会降低一个百分点左右。也就是说，绝大多数企业都要调低利润率目标，或者将挖潜点转向周转率和杠杆率。

　　第三，企业并购和联合竞标土地、合作开发将越来越多。近年来，房地产企业的并购起数呈现快速增长态势。去年和今年1-11月，房地产市场的并购起数已跃升为各行业首位。另外，企业战略合作、联合竞标土地和合作开发项目的也越来越多。预计这一趋势还会进一步持续下去。

　　第四，区域性特征和多层次竞争态势越来越明显。随着市场集中度进一步提高，必将导致中小企业的生存和发展空间逐渐缩小。但也应看到，中小企业群体占全部行业企业的90%以上，未来的市场占有率仍将有百分之六七十。这一方面意味着房地产市场散乱的格局未根本改变，另一方面也意味着中小企业也并未全面丧失竞争力。事实上，很多中小企业凭借对当地市场的熟悉优势，依然保持着一定的竞争优势，与“外来”企业在不同的细分市场上展开多层次的竞争。这种区域性特征是由我国的政商关系现实决定的。这也意味着，中小企业不是没有发展机会。