文化地产论坛：40平征收房产税是否合理
新浪乐居讯 （编辑 宋云龙） 主持人：欢迎各位锁定FM106.6，这里是中央人民广播电台文艺之声的文化地产节目，我是主持人小马，每天下午这个时间我们都有文化地产相关知识和相关的一些节目跟大家见面，最近一段时间一条人均住房超过40平米无论什么产权都应该征房产税的消息引起了关注，今天我们就跟大家聊聊房地产税前世今生，为什么要在全部逐步的推开征收房产税的情况，征房产税对于房地产市场到底有什么样的作用，而人均住宅超40平米的部分征房产税是否合理，今天在直播间小马请来三位朋友：
泰达建设北京公司营销副总经理徐晋
北京麦田房产市场分析师张叶松
新浪乐居北京楼市研究员宋云龙
在节目进行的过程当中，大家可以通过短信微博热线电话跟我们保持联络，短信1066加上您想说的话发送到10669500168，文化地产新浪微博搜索FM106.6文化地产，热线电话是68045829，导播会记录您的相关问题。
张叶松：各位听众大家好，我是张叶松。
徐晋：各位听众大家好。主持人好。
宋云龙：各位听众大家好！
主持人：今天我们跟各位一起聊一下最近社科院报出的消息，他们认为人均住房超过40平米的部分，不论什么产权都应征房产税的消息，云龙先给我们介绍一下这个消息的相关情况。
宋云龙：情况是这样的，中国社科院11月28日发布了新型城市化背景下保障住房的财政政策报告，在这个政策当中，建议对城镇居民家庭收入人均住房超过40平米的部分按照市场评估的价格征收房产税。在这个报告当中也提出了社科院建议及时回馈到重庆和上海的房产税当中，针对城镇居民的住房差异化征收，明确的指出超过40平米的部分，不论什么产权都要进行征收，低于40平米暂时不征收，大概的情况就是这样。
主持人：云龙已经给我们简单的介绍了这个消息的相关情况，大家对于叶松应该更熟悉一些，您给我们介绍一下有关房产税的说法，已经有两三年了，在重庆和上海已经开始试点了，给大家介绍一下房产税的相关情况。
张叶松：房产税应该是老生常谈了，我这里有时间表，主要是四个部分，第一部分2010年12月当时国务院中央经济工作会议提出推进房产税的改革试点，就是上海和重庆这两个城市；紧接着2012年3月8日，温家宝总理在政府工作报告当中提出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，再次强化了房产税的说法；紧接着在今年6月底，住建部的姜伟新提出先搞40个城市，这40个城市先跟住建部联网，推广到265个地级市；近期8月份国家税务总局财产行为税司综合处提出了湖南湖北房产税征收细则正在制定，从上海和重庆的试点已经开始逐渐的推广，下一步会推广到湖南湖北，目前来看，可能以后推广到全国成为肯定的事情。
主持人：徐晋给我们听众朋友解释一下，刚才已经回顾了房产税的前世今生，我们的听众也特别想了解，国家之所以要征收房产税，对于房地产市场到底有什么样的作用？
徐晋：首先是这样的，房产税也是税收的一种，而且之前我们没有收过的，它对于国家和地方财政起到了一定的补充的作用，尤其是近几年，随着限购政策的开始，各地的土地的成交情况并不是特别好，这两年，各个地方政府的土地市场预期收益并没有实现他们希望的数量，对地方政府的收支产生了影响，尤其是近两年全国范围的保障房建设如火如荼的进展，千万套的数据不停的上提，而且保障房的政策在宏观方面也有一点点的变化，原来的保障房很多层面上不管是经济适用房、限价房，很多都是以产权的转移为主的，也就是说这个房子最后卖给你，只不过卖的价格比较便宜，也就是说地方政府或者保障房的开发实体在保障房的销售过程中是可以实现保障房成本的部分回收，甚至有一定的收益。
但是近两年，这个政策的导向保障房的政策会有所谓的居者有其屋到有需求的人就有地方住，也就是所谓的需要的人，中低收入需要保障的人，他们可以有地方住，而不是房子必须在他的产权名下，这是一个很大的变化，现在的保障房更多的倾向于廉租房、公租房的业态。在这种情况下，实际上各个地方政府会遇到一个很大的问题，就是开发资金的问题，因为公租房和廉租房的保障形态没有办法在短时间内实现大量的现金流的进入，我没有办法把盖房子的成本通过卖房子收回来，这样对于整个的地方政府来说，尤其是经济欠发达地区的地方政府，保障房成为他们财政的很大的负担，因此整个房产税在这个时候应运而生，这是我个人的观点。
北京麦田房产市场分析师张叶松主持人：我们做这期节目之前也做了一些网络上听友的话题征集，有人说征房产税就可以降低房价吗，我看未必，叶松怎么看？
张叶松：房产税应该有积极的一方面，因此初衷也是希望房地产良好的发展，我觉得最重要的是可以希望降低空置率，现在很多的城市尤其是一线城市有一些空置率存在很高的情况，通过征收房产税可以让这些空置的房屋持有成本提高了，这些人就会把房屋拿出来出售、出租，政策希望在供给上增加更多。
我个人的想法，我觉得未必一定会使价格下滑，因为主要是看征收的范围是怎样的，如果说征收的范围比较广，因为持有成本增加，进而带动租金的上涨，因为改变的市场的定价权，可能会把成本转嫁到购房人或者租房人身上。
主持人：我觉得可以让电波那段的朋友到，征房产税和自己有什么关系，这是大家要记住的。我们今天聊的有关社科院发布的研究报告还是属于一个研究报告的形式，也就是说国家并没有定这样相关的政策。
在这个研究报告当中有两点也是听众朋友特别感兴趣的，第一，无论是什么样的产权，只要是城镇居民家庭人均超过40平米的部分，都应该按照评估价格征收税率较高的住房保有环节的房产税，一个是无论是什么产权，这是大家特别关心的，小产权是不是也在其中，是不是意味着政府先承认小产权房的合法性；第二个住房保有环节的房产税，有一位朋友说，他觉得既然是市场经济就应该真的是市场经济，买的环节征税，保有环节还要征税，大家的意见比较大，请徐总先介绍一下，一个是无论什么样的产权？第二个住房保有环节，您怎么理解？
徐晋：从这个报告来说，无论什么产权，显然是包括小产权，任何的住房都涵盖在内，但是这个问题处理起来很难，第一点就是小产权的合法化，小产权是没有法定的产权的，很多用的农用地或者农村的宅基地修建住房进行销售的，任何的正常商品房买卖都需要建设用地购买，这部分房子的地是不在每年国务院建设用地的审批规划之内，如果针对小产权房征税，自然而然要确定小产权房的法律地位，这又带来了引申的问题，因为小产权房的用地不是通过招拍挂拿的，所以地很便宜，取而代之的就是小产权的房子房价成本很低，所以大家才买。
但是如果这样的话，承认了小产权房的法律地位，买正式商品房的人肯定有不公平，我付出额外的价格买了一样的房子，对于小产权房又被承认了，这个就牵涉到另外一个问题，就是小产权房需要不需要做土地价格的补偿，要不要补交地款，交多少又是一个问题。
还有一个建设用地指标的问题，每年每个省市，自治区都有国家、国务院统一规划建设用地指标，所有你建的房子，不管是商业用地，住宅用地都是在这个建设用地指标之内的，比如说北京今年的用地指标是100公顷，你只能在100公顷里面盖房子，如果小产权房合法化，必然要占今年用地指标的数额，比如说占了50公顷，正式的建设用地就会荷减50公顷，就会引起一系列的问题。
还有一点，小产权房的合法化会直接导致对于招拍挂的政策影响，如果小产权房合法化，会形成一个风潮，建起来以后，由购房者把房款交齐，就可以拿到产权证，这是对现在整体土地市场的规范的打破，这是一个挑战。
泰达建设北京公司营销副总经理徐晋主持人：我们聊的话题都是基于社科院发布的研究报告聊的，因为不是相关的已经定型的法律政策，当中有一句话说的还是对的，研究报告认为政府住房保障的责任将不能仅仅着眼于城镇户籍居民，而应该是城镇所有的居民，这个建议是正确的，因为他考虑到户籍以外的居民也应该有保障房这种形式的出现，稍候我们的节目继续。
这两天大家非常关注的新闻，40平米征房产税，这个合理吗？过程徐晋已经给我们介绍了，对于这条消息当中的无论是什么样的产权的理解，还有听众对住房保有环节的房产税，大家觉得需要进一步了解一下。
徐晋：我简单的给大家解释一下什么叫保有环节的税，这个是针对流通环节的流转税而言，保有环节是我持有的资产产生的国家的税负，这个房子在我的名下需要交税，我把这个房子卖了税收就相应的消灭。相对于流转，你买卖二手房会有营业税，契税，买卖发生产生税收，买卖不发生不产生税收，对于企业来讲，也会有所有的土地增值税，营业税等等，这是和目前的流转税最大的区别，就是我有就交税，不存在就不交了。
主持人：云龙给大家介绍一下目前房产税在全国推广的情况。
宋云龙：其实房产税这个名词来之前我做了一些功课，这个名词在1986年就已经出来了，当时国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》只不过对外资征收。但是2010年7月22日，财务部召开房产税的研讨会上，特别明确了2011年到2012年之间有可能在全国某一些地方试行房产税的相关政策，从2011年1月28日，房产税在重庆和上海率先执行，其中就是两个地方有不同的区别，就是房产税是按照各地相应的情况进行征收的，重庆就是你买了房子，当达到这个房价的两倍到三倍的时候我开始征收这个房产价值的0.5%的税，当达到3到4倍的时候征1%的税务，对不同的人有不同的征收。上海是针对本地居民或者非本地居民其中的住房只有达到两套，就开始征收0.6%的税收，大概的情况就是这样的，各地征收的税还是不一样的，所以刚才说了，40平米一竿子打翻了一船人，没有具体问题具体分析。
主持人：我也看到有网友发表了一个评论，只拥有一套是不能征税的，应该对于拥有第二套住房的征收，对第三套或者以上的住房征更多的税，这样是合理的。
张叶松：如果单以面积来算会有很多的漏洞，像现在有一些孤寡老人领退休金，他们有一套房子，这样的情况要不要交税，完全是不合理的，如果说还是以面积来算的话，向北京这样的地方，四环以内30平米的房子也要100多万，但是郊区会买很大，价值是一样的，只不过你选择的时间成本和居住环境不一样，要不要交税，单以面积来算不合理。
主持人：这样的话，大家可能不太同意这个事情，从现实的角度来讲，徐晋您觉得房产税在全国推开有这样的基础吗？
徐晋：针对税收的推开，刚才说了是持有税，客观条件的基础是全国的房地产信息系统的联网，据我了解肯定具备了，肯定只是联或者不联的问题，我在北京有一套房子上海知道不知道，上海有一套房子北京知道不知道，征这个税是没有问题的，剩下的问题就是征或者不征，征的时候什么标准，40平米合适不合适，细则里面什么是免征的条款，中低收入群体是不是有一个免征的条款，我如果买的保障房，那个是不是进入免征条款，还有未成年子女是不是记入免征条款。
张叶松：现在来看的话，每个城市40平米以下的房屋数量也满足不了单身人士的需求。
徐晋：我觉得监察的力度要入手，如果监察不到位，反而伤害到你不想征收的那部分人。
主持人：方方面面的情况都要考虑到，这是一个庞杂的事情，绝不是一个简单的事情，其实对于我们老百姓来说，大家最关心的还是房价的高低，您怎么看？房产税铺开对房价有什么影响叶松？
张叶松：目前来看可能有一些心理作用，预期上调控还不会发生什么变化，现在来说，房产税是国家来定，实际上每个试点城市的政策不一样，细则很重要，要根据每个城市的实际情况来进行制定。所以我觉得这个要看每个城市的需求，如果供需关系有问题，需要房产税调解，这个细则会起很大的作用，本身来说房地产的环境一般，或者说现在容易误伤到一些以居住为主的居民，就要缩小征收的范围。
主持人：在我看来像北京、上海这些所谓的房价高的地方，主要还是供需矛盾造成的，所以说征收房产税这个问题，肯定也是其中的原因，但是更重要的还是供需的矛盾，现在我看到也业内专家说开征房产税倒霉的是租房客，徐晋您怎么看？
徐晋：刚才说了房产税是属于持有税，而且它可以转嫁的，在目前的市场供需关系不变的情况下会转嫁，现在房子不够用，尤其是一二线城市，新兴的三四线城市有购买的，也有租用的，如果开征房产税，很容易转嫁到最终居住者的身上，不见得会起到抑制房价的功能。
我举一个例子，2007年的时候，国家对于房产开发企业征了土地增值税，这个税率是非常非常高的，开发商开发一套房子，扣除土地成本，盈利在50%以上的时候，他要交税达到30%，这个税是相当高的，实际上在房地产市场上所有人都可以想象，07到现在征土地增值税，房价是属于突飞猛进的地方，这部分的税负转嫁给的购买者，为什么转嫁，因为供需矛盾导致的。
张叶松：2007年到最近，整个这几年下来，无论是政策增加营业税，从差额征收到全额征收，到契税的调整，每次无论是持有税还是交易税，最终到转化到了购房者身上。
主持人：现在有相关的专家说这样的事情，如果现在征房产税，又把限购放开的话，肯定会造成房价又一轮暴涨的情况，他的意思是说房产税解决不了房价的问题。
宋云龙：房产税一出来很多人认为房价会不会下来，房租会不会下来，但是很多情况下事实并不是这样的情况，很有可能房产税上来以后，房价会有一个短期或者中期的上涨，这是很有可能的。
徐晋：我是这样觉得的，实际上从本身来讲，老百姓包括我们在内，所有人关注的并不是房价，而是买得起或者买不起，房价上涨过快是相对于收入的增长水平，这是一个核心的问题，你说一万涨到两万，快吗，你的收入从十万到三十万了，这个房子相对来说还便宜了，为什么十八大提出2020人均收入水平翻一番，如果2020年房价没有翻一番，相对于每个人来说房价是下降的。
主持人：我一直在想收入翻一番，如果一定要和物价水平相关，如果物价也翻一番，等于没有翻。我看到一个朋友聊天，也是 在网上留言，说难道小康生活水平就是人均住房40平米吗？大家的观点是社科院提出的人均住房超40平米，这个依据是什么呢？难道40平米是个坎吗？
宋云龙：房产税我个人认为并不是一个惩罚式的税收，因为房子多了所以惩罚你，欧美国家的房产税是普收制，但是肯定税率比较低，是这样的情况，首先我个人的观点，你一定要把房价和房产税剥离看，税收就是税收，不是惩罚房子多的人，或者奖励没有房子的人，更多的是你有钱买房子通过政府的其他行为补贴一些无房者的措施。至于说40平米合理还是50平米合理，或者多少平米合理，这个不是大的问题，只是说可能真要征税的时候更多的相关部门对于未来每年的房产税的预期收入有一个评估，我征到什么平米，征收的税率是多少，能够达到这个收入就可以了，而不是说40平米一下就怎么样怎么样，40平米以上就是富人了，不是这样的概念。
张叶松：40平米也是参照北京的人均住房面积有关系。
主持人：我们今天的话题是基于社科院发布的一个研究报告，它不是一个已经成型的政策的法规，所以在我看来这个研究报告有一点投石问路的意思，所以它还不是明确的东西，所谓的全国推广对于房地产价格的调控也好，或者说未来房地产市场平稳健康发展，有没有什么样的比如说限时短期的效益，还是更多的弥补地方财政的收入？
宋云龙：我是房地产行业本身的从业者，从我的角度考虑这个问题，第一这个税收的常态化是各个地方政府摆脱所谓土地财政的依赖是有积极的作用的，不要说地方政府靠卖地赚钱搞建设，这是一个非常重要的一点。否则会产生很多的问题。
主持人：过去其实很多地方政府是这样的。
宋云龙：实际上很多地方政府是有动力把地卖的贵一些，再贵一些，这样有更多的收入做市政建设，这是一个很大的悖论，居住环境好了，房子贵的离谱。第二点，我个人希望在未来的某一个阶段，房产税常态以后，能够使代替限购的政策，毕竟从某种意义上来说，限购的政策对于我们所有人，对于自己财产的自由支配的一点点的阻碍。
主持人：这是我们专家个人的观点，我是不是可以理解，限购的政策不是一个市场的行为？
宋云龙：我们并不能说这是一个市场行为或者不是一个市场行为，这是一个政策，而且他出台的原因是因为当时的市场环境有所谓的泡沫化，急刹车取代了软着陆的方式，实际上取得了一定的成果，当取得了一定的成果应该由硬变软，更加的合情合理一些，能满足改善性需求大家的一些想法，也可以去满足低收入群体的一些住房保障的诉求。
主持人：我们的节目已经到了尾声了，再次给各位强调一下，人均超过40平米部分征收房产税，这个还只是社科院的一个所谓的研究报告而已，不是已经形成的法律法规，这个一定要给大家说清楚，不要引起社会的振动，有可能造成一些不稳定的因素。说白了也有专家认为，它是一个上海模式走的路子，怎么看？
徐晋：目前说研究报告采用的方式有一点类似于上海市的政策，包括以居民的人均家庭居住面积作为征收的核定，所以说也许有可能未来的一个发展模式是这样的，另外可能征税也就是在0.6%左右这样的一个形态。但是至于说到底什么时候正式成文，现在还不好说。
主持人：不是说明年就按照这个方案来征了，应该说这个报告已经说了，是循序渐进的一个过程，近期维持现有的情况不变，中长期情况是由城市扩展到农村，并不是超过40平米一定怎么样，大的前提还是循序渐进的过程。
张叶松：发现一些问题再总结，处理这个问题。
宋云龙：相当于一个语调，做一个调查。
主持人：我们今天请三位就是发表了你们自己各位的观点，希望给电波那端的朋友提供一个参考，感谢各位参与我们的节目，也感谢电波那端的朋友收听今天的文化地产节目，我是小马，再见。
