不久前，国家统计部门在北京、天津、上海、广州、深圳五个城市展开空置房调查。一时间，空置房成为热门词汇。随后，北京统计部门澄清，是调查存量房而非空置房。

　　据深圳统计部门内部人士透露，何谓空置房确实存在较大争议，事实上目前也无统一标准，所以调查结果只供“参考”。据国家统计局发言人表示，关于空置房，国家统计局正在进行积极探索，希望通过调查来发现问题，积累经验，完善工作。

　　为了解空置房概念及其处理等问题，本报请来综合开发研究院(中国・深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁、英联地产董事长郭建波和民间人士“牛刀”三位在房地产业界有影响人物，就空置房概念、影响和处理等问题进行了一场对话。

　　购买后空置也叫空置房

　　记者：空置房严格意义上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。但事实上，这个表述跟我们老百姓认知有较大差距。最明显的是，这个空置房是卖前空置概念，而很多人认为空置房是购买房屋后空置在那里。关于这个定义问题，三人如何看？

　　宋丁：按官方说法，就是以前国家部委曾经用过的表述，所谓空置房分三种，进入销售市场后空置0－1年叫待销商品房，空置1－3年叫滞销商品房，空置3年以上叫积压商品房。事实上这是相对好统计数字，但实际没有算上在个人或机构手中积压的房子，而这些房子是在销售出去的状态中，只是没有发生居住价值。这些也应该列为空置房概念。所以，我认为严格意义上讲，空置房是在开发商、机构和市民手中，半年未发生实质使用价值的住宅。

　　郭建波：我的观点类似。按国际标准来看，空置房包含了两个概念，一是新房销售入伙之后，一手楼到了小业主手下，一年内没人居住；二是新房销售入伙后，开发商还有房屋在一年内没有售出。

　　牛刀：要给空置房下一个准确的定义还很难，这是在以前中国的行业术语中和法律定义上都没有出现过的名词，也从没有引起全社会的注重。自从我在今年4月将中国660个城市有6540万套空置住宅的问题披露出来后，空置房才迅速成为社会瞩目的焦 点，也就有了后来给空置房下的许多形形色色的定义。

　　初步估计，历史性的解决空置房问题，需要三到五年。但这不妨碍我们给空置房下一个正确的定义。严格地说，应该叫空置住宅更严谨一点，这个名词里不包括空置的写字楼和商铺商城。

　　在中国，空置住宅应该是泛指半年以上无人居住的住宅。欧洲许多国家法律规定一年以上无人居住为空置住宅。欧洲各国对空置住宅在司法上有不同解释。荷兰规定，闲置一年以上的住宅，视为业主自动放弃产权，由新的房主重新申报产权。而法国、意大利和英国的法律则针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。

　　空置是摊高房价的重要原因

　　记者：目前的高房价与空置房有多大联系？政府在几大城市进行空置房调查，你们认为调查结果对降低房价是否有指导意义？

　　宋丁：空置房和房价有必然联系。现在开发商叫“空置商”，开发房屋后马上囤房，这是开发商年度销售计划的一部分。在这种背景下，如果政府还是按计划来指导供求关系，如今年向市场推出500万平方米解决百姓住房需求平衡，但囤房影响政府预测和调控。此外，空置房更多反映了一种投机关系，即房屋是拿来炒不是拿来住的。投机作为经济杠杆，撬高了虚假居住需求，势必大大影响供需关系，自然炒高房价。

　　至于国家进行的调查，肯定有自己的标准和程序，也肯定会调查出结果。但关键是结果能否真实反应空置率。

　　郭建波：如刚才所述，空置房和高房价的关系显而易见。当房屋资源被少数人所占据，房屋没有发生居住价值，自然影响供求关系，从而摊高房价。至于是否有指导意义，我对这个调查结果不乐观，估计结果会跟事实有较大差距，最后说不定保护了发展商。

　　牛刀：谈到空置房与高房价，这有必然联系。你应该知道美国第一次经济危机时，资本家倒掉牛奶的事。牛奶的空置和现在中国住宅的空置，在道理上是一样的。现在的开发商，宁肯让大量的住宅空置，也不肯降价卖房，让穷人买得起就等于未来他们卖不出，消除了他们的暴利。更恶劣的是，对于炒房为目的而拥有空置住宅的大部分人，都在银行有大量的贷款。

　　征空置税可改变现状

　　记者：正如你们所讲，空置房摊高了房价，国家也意识到并采取了一些措施来降低房屋空置率。你们觉得，政府还可以动用哪些招数来减少住宅空置情况？

　　宋丁：我认为首先政府打击开发商捂盘行为，要采取更加严厉措施。这一手房的管控，其实要出实效一点也不难，关键是力度有多大。在空置的二手房控制方面，目前我们缺乏有效监管。现在房屋业主之所谓愿意空置，是因为空置无任何负担，只有加重空置负担才会有好结果。在这方面，政府可以考虑征纳房屋空置税。以家庭为单位，对拥有一套住宅的不征空置税，对第二套可以逐步加征，对第三套要征重税。这样能让拥有十几套房屋的炒家不堪重负。

　　郭建波：要降低房屋空置率，其实有很多招数，但我认为现阶段政府不会出招。要出招，可以用房屋空置税方法，如一套上百平方房屋，空置一年收税5万元，两年收税10万元，自然可以挤压不合理房屋资源被占用的情况。如何确定征税，可以通过房屋出租、水电使用情况来掌握空置情况，也就是说政府如果下力其实可以调查清楚，并让他们为空置付出代价。

　　牛刀：真正要减少空置住宅，首先起步要稳健，从兼顾各方利益来讲，要坚决把房价降下来，只有降房价，才能促使一部分想依赖不动产保值的人卖空住宅；其次，要调整货币政策，消除负利率状态，给货币持有人一点信心；第三，那就是要开征房产持有税。现在看来，在这三条中，最早实现的可能是最后一条。