现有运作模式隐患不断 纠纷频发

　　房屋托管业务该叫停还是该疏导

　　如果你有多余的房子想出租但又不想直接面对租客，你可以选择将房屋委托给房地产中介公司来打理。但今后，房地产中介机构在北京还能否从事房屋托管业务，将是一个疑问。

　　5月13日，北京市出台《北京市房地产经纪管理办法》，并向社会征求意见。在这个办法中，最为引人注目的一条就是禁止房地产中介机构代收代付房屋租金业务。

　　5月24日，《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)结束征求意见。已经在北京房地产租赁市场开展多年的房屋托管业务将何去何从？

　　房屋托管的利与弊

　　提起房屋托管，家住北京市西城区的陈先生很有感触，他觉得这种业务帮他解决了很多麻烦。

　　2008年，陈先生在三亚买了一套房，当时想的很好，每逢节假日可以过去度假。但等买了之后他才发现，自己一年能过去度假的次数不会超过两次，每次最多也不会超过一周。房子绝大多数时间就那么空置着。

　　“原想是否该把房子卖了，但后来遇上房地产政策调控，三亚限购，又觉得把房子卖了不值得。”陈先生告诉记者，如果把房子租出去，自己人在北京，不可能为了租房子动辄赶到三亚去。为此，陈先生一筹莫展。

　　让陈先生卸下包袱的是小区物业。可能是看陈先生这套房子长期空置，物业公司致电陈先生，说陈先生可以委托物业公司将房子出租，日常房子的打理由物业公司来做。

　　两年下来，陈先生觉得省了不少心，还得到了稳定的租金收入。

　　其实，这样的房屋托管业务多年前就已经在国内开展。其目标群体就是那些想出租房屋但又怕麻烦的人。从事这类业务的主要有三种机构，房地产中介公司、房屋托管公司和物业公司。这其中，房地产中介公司是最主要的经营者。

　　房屋托管的市场规模有多大？目前还没有官方的数据。有一种说法称，北京市房屋托管市场价值5亿元。北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，目前在北京的房地产租赁市场上，大概有近3成的房屋采取的是托管的方式。

　　市场对房屋托管有需求，但也有人对这种方式深恶痛绝。

　　北京的刘女士就一肚子的不满。在她看来，所谓的房屋托管就是房地产中介公司用来做群租的挣钱模式。

　　“以前我也想把多余的房子委托给中介出租，签合同的时候，我说不允许群租，结果中介公司说那样就不代理了。”刘女士说。

　　刘女士的不满不是没有依据。在北京市，已经出现多起纠纷，原因就是房地产中介公司将代理的房屋改造后用于群租，从而与业主产生矛盾。

　　今年5月初，北京一位任姓女房主就将房地产中介公司告上法庭，原因就是她将房屋交给中介公司托管，结果却发现自己这套三室两厅的房子又被打了三个隔断，连厨房都住上了人。

　　不仅是将代理的房子用于群租产生矛盾，在一些城市，还出现中介公司倒闭拖欠房租的情况。

　　2010年，大连一家经营房屋托管业务的房地产中介公司突然关门停业，而在此之前这家公司已经拿到3000多套房屋的托管权，这些房屋业主的租金无一例外都被卷走。

　　也许正是出于对房屋托管业务存在隐患的担心，北京市才在5月13日出台的《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)中加上一条，禁止房地产中介机构代收代付房屋租金业务。

　　“在去年的一次座谈会上，北京市住房和城乡建设委员会就提到过要禁止中介公司经营房屋托管业务，当时说的理由是要规范租赁市场。”张大伟说。

　　而在这个管理办法出台后，北京市住建委相关负责人就表示，目前这种房屋托管方式其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且存在风险。

　　什么才是房屋托管的良性运作

　　就我国目前的房屋托管来说，基本的操作模式是，房地产中介公司与业主签订委托代理合同，一年设置一到两个月的空置期，空置期不支付房租。其余时间由房地产中介公司寻找租户，并负责收取租金、维护房屋，以及按照租户的需求对房屋内的家具家电进行添置。

　　这其中，业主虽然不用与租户见面就拿到了租金，但可能并不知道自己的房子最终是以什么样的价格租出去的。

　　在张大伟看来，目前我国房屋租赁市场上的房屋托管业务根本不能称之为托管业务，实际上是变相的双边代理，中介公司已经不是提供居间服务，而是两边赚钱。

　　“在国外，房屋托管赚的是托管费，就是业主将房屋委托给一家机构来打理，需要支付一定的费用，但房屋出租的租金则全部交给业主，双方是透明的。而且这家托管房屋的机构在将房屋出租时是不收取中介费的。”张大伟说，但我国现在的房屋托管则是为了赚差价，业主并不知道委托出去的房屋实际租金是多少，租户还需要向中介支付一笔中介费。

　　对中介公司来说，租金最大化是其最关心的问题，而业主对出租房屋不仅考虑租金，还要考虑房屋本身的维护、对邻居是否有影响等等因素。

　　租金最大化的理念导致很多中介公司都有将房屋用于群租的动力，将一套月租金3000元的房屋打出多个隔断用于群租，每月就能多得到一两千元的租金，这多出的租金就落入中介的口袋。

　　“如果不让群租，中介就没有动力去做房屋托管了，因为赚钱太少。”张大伟说，这其实正是我国房地产租赁市场发展过程中的一个阶段。一些中介公司在这其中扮演了不光彩的角色，对租金上涨起到了推波助澜的作用。

　　据了解，房屋托管业务早在上世纪30年代就在美国出现，如今已经发展成为一个非常成熟的市场。在美国，由于房屋托管业务的发展，租赁市场得到了细分，比如出现学生公寓、老年公寓等等，对市场需求的满足更加有针对性。

　　在我国，这还是一个正在兴起的市场，但已经出现不少隐患。

　　“最让人反感的就是把代理的房屋用于群租。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜告诉记者，有多余房屋的人会有需求，希望有一个机构能帮助打理房屋，这种托管需求是正常的。但经营这种托管业务的机构靠什么赚钱？是靠托管费还是靠吃差价？有的中介吃差价吃的很多，干脆就是蒙业主，这在国外都是难以想象的。

　　在汪利娜看来，我国还处在房地产建设高速发展的阶段，有很多不规范的行为充斥在这个市场上。房屋托管在国外已经是最成熟的地产业务，对房地产市场的做大起到了非常关键的作用，但在我国的兴起过程中却有些偏向，对业主造成了很多风险。

　　张大伟告诉记者，目前我国的房屋托管业务看起来正是风生水起的阶段，但却如劣币驱逐良币，正规的做法被挤出了市场。目前只有一些有口碑的物业公司比较规范地经营着房屋托管业务，但量很小，只是面对小区内业主的一项增值服务。

　　禁止还是完善

　　这是一个矛盾的现状。

　　一方面，市场上对房屋托管业务有着自发的需求，而另一方面，不规范的操作大行其道，让很多业主利益受损，也让监管者头疼。

　　面对这种局面，该如何做出选择？

　　“在我看来，目前我国市场上欠缺的恰恰是房屋托管业务，还缺少以机构方式提供的房源。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强说，以机构的方式提供房源能节约社会成本，是市场成熟的表现。美国的存量房市场就是托管机构逐渐做大的，已经成为房地产金融的载体。

　　在陈国强看来，以机构的方式将房源组织起来统一打理，能够把存量房市场盘活做大，还能够细化市场。美国的市场化运作就是最好的范例。但是，房屋托管业务如果得不到有效的监管，很容易出现问题，比如群租、损坏房屋等等。

　　“但市场上的混乱并不是房屋托管业务本身造成的，而是监管不到位造成的。”陈国强说，北京市也许是为了避免房屋托管业务市场上的混乱，干脆做出了禁止的规定。这样做的思路是有欠缺的，政府部门更应该思考的是如何在规范化管理上做文章，而不是遏制需求。

　　其实，在北京，并非所有的房屋托管业务都不规范。此次出台的《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)中禁止中介从事这项业务，但对于什么样的机构可以从事这项业务却没有明示。

　　去年5月31日，北京市曾出台《关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》，其中曾提到官办中介的想法。其文件是这样表述的：鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。

　　这就是说，在一年前，北京市还试图成立国有的房屋租赁经营机构，开展房屋托管业务。一年之后，国有的房屋租赁经营机构还没有出现，北京市就出台文件禁止房地产中介机构从事房屋托管业务。

　　“不论是国有的机构来做还是市场化的机构来做，房屋托管业务本身并没有错，该动脑筋的是如何监管这个市场，而不是一刀切地禁止。”汪利娜说，政府部门总是想当然地认为自己制定的政策是合理的，但放到市场上往往发现行不通，或者被市场的力量化解。如果政府什么都能做，还要市场干什么？

　　在不少专家看来，对房屋托管业务，现在更需要厘清的是概念和门槛。究竟什么样的代理才算是房屋托管？要从事房屋托管业务需要具备什么样的条件？对房屋托管业务要制定怎样的规范要求，如何有效监管？

　　也许，对这些问题的回答要比“禁止”两个字更有利于租赁市场的发展。