CRIC研究：万科果断降价 应对温州疲软楼市
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(评论员/马祺) 近期，一则万科龙湾花园，赔本抛盘的新闻占据各大媒体的首要位置，该项目坐落于温州市瓯海大道与龙江路交汇口，靠近温州机场，项目距离市区20公里，目前项目周边配套，还不成熟。本次推出300余套房源，销售价格为1.3万元/平方米-2万元/平方米。
该项目是万科于2010年底以23亿元的土地总价竞得的，折合楼板价为12749元/平方米。相对于1.3万元至2万元的售价，如果加上建安成本、税收、营销等各项成本，该楼盘每平方米房屋的平均成本或将接近并超过售价，由此看来该项目属于为数不多的万科不赚钱项目。
应对疲软市场，万科果断出招“止损”
从成交量看，温州10月份的成交情况不尽如人意，全市新建商品住宅成交量环比减少42%，降至637套；二手住宅成交量环比减少23%，降至786套。从价格上来看，根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，温州10月新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降幅度达12.5%；二手房的形势也不容乐观，温州10月二手房住宅价格指数，环比下降0.3%，同比下降10.6%。
一手和二手房成交量、价的双降，一方面表示市场需求不旺，另一方面也表明市场观望气氛浓重，在整体市场环境疲软的当下，万科龙湾花园的降价促销，是一种策略的表现，降得早，远比降得晚更主动。应对温州疲软的楼市，万科果断止损，快速回笼资金，撤离战场。
对比万科的果断，万科龙湾花园附近的项目——绿城·海棠湾，其营销策略就略显死板，2.5万/平米的销售均价，对比万科龙湾花园，毫无优势。海棠湾产品涵盖公寓和法式合院，其公寓产品中87、90方两种户型和万科龙湾花园同属竞品，在万科率先降价后，留给绿城的操作空间，将被进一步压缩。
单一项目，对万科整体影响不大
从销售业绩上看，万科今年表现良好，其10月份实现销售面积127.3万平方米，销售金额137亿元，均创下今年单月销售最高纪录。今年前10个月，万科累计销售面积和销售金额同比分别增长了9.95%和2.41%。
具体到区域上看，根据万科2012年半年报数据显示，在其划分的四个区域中，按结算面积排名，成都区域排名第一，占比达27.99%，广深区域占据次席，占比27.09%，上海区域为22.71%，北京区域为22.21%；从主营业务收入上看，广深区域以28.43%排名第一，然后依次为上海区域、北京区域、成都区域，分别为27.16%、23.66%和20.75%。
由此可以判断，温州市场，无论是在结算面积，还是在主营业务收入贡献上，温州之于万科的而言，都不是第一位的。
最后，从单个项目来看，万科龙湾花园，其建筑面积17.97万方，按照上期开盘2.7万元/平米的均价计算，其项目总价款也就在48亿左右。这次的推案，虽然其项目均价下调至1.3万/平米-2万/平米，但也只是2期项目，对总体项目影响也不算太大。
笔者认为，万科在温州的抛盘并不值得小题大做，首先，无论是温州，还是鄂尔多斯，楼市泡沫的破裂只是在个别投机性过强的城市发生，并没有扩散至全国更大范围。其次，单从万科这家企业而言，一个城市，单个项目的折扣让利，对其公司整体的影响并不大。
