近日，江门市住建局发布了2013年的房地产市场分析报告，去年江门市蓬江、江海区商品房开发投资104.4亿元，新开工面积尤超前两年之和；同时去年有效的17宗供地中，涉及三旧改造的部分占近三成。对此，报告称激增的商业供地投资热情恐将给未来市场带来消化压力。

  同时，报告还称去年江门市区商品房供应量增加了九成，使三年内潜在的供应量达514万m 2，但整年楼市均价仍平稳上涨。

  开发投资破百亿或会有消化压力

  伴随着市场的持续回暖及几个超大型项目的拉动，去年江门房地产开发投资突破了百亿元，同比增长近九成，其中住宅类投资为53.91亿元。值得注意的是，2013年江门新开工的住房面积有突破性发展，同比增长了226.8%。

  据公开数据显示，2011年、2012年的商品房新开工总面积均未突破200万平方米，而去年的新开工面积竟达414.72万m 2，超过两年之和。与此相比，去年的竣工面积仅为137.94万m 2，仅同比增长16.8%，未有明显增长。

  对此，有消息人士分析称，江门未来房产市场潜在供应量的骤然增大，可能带来未来的消化压力。

  供应量增九成3年内达514万m2

  与往年相比，2013年商品房土地供应总量同比下降近四成，但商业类供应所占比例却明显增加，新增土地主要集中在北新区和滨江棠下等开发区和郊区。

  2013年，江门市主城区批准了44个房地产开发企业预(现)售商品房项目共45个，其中新开盘项目23个，同比增长近三成。截至年末，江门房产市场待售商品住宅约9200套，同比增长31.4%。根据预计，未来2-3年内江门商品房的潜在供应面积将达514万m 2.

  同时，2013年商品房的供应也打破了三年来的平静，其供应量增加了九成，其中商业类的供应量迎来激增，从以往供应量的10%增加至40%左右。有业内人士分析，商业地产的巨量供应，将考验江门房产市场的承受能力。

  纵观2013年，金九银十的房产机遇仍占主导，从去年8月开始受限于年初国五条等政策影响的房企开始放开手脚，并于9月迎来大爆发，当月供应量3085套，占全年总量的四分之一。

  在这样的房企大潮中，提供了较多土地供应的北新、滨江等区域也打乱了以往较为集中的住房供应区域。值得注意的是，作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘等区域开发和供应仍显不足。

  房价温和上涨全年整体稳定

  据市住建局公布的报告显示，2013年江门市市区商品房成交额达123.71亿元，同比上涨了69.5%，其中住宅面积为135.09m 2，同比上涨31.3%。从整体来看，虽住宅成交面积同比增长超三成，创下了5年来的历史单年最高，但住宅均价却未大起大落，而是温和上涨，全年均价为6527元，仅同比上涨11.4%。

  此外，分析报告指出去年各月成交量大致平稳，住宅成交集中地区域成交量有所下滑，本市户籍购房者比例上升。

  值得注意的是，2013年商品房成交面积为171.93万m 2，同比增加了46.4%，但这一增量明显没能赶超成交量113.35万m 2，增速为71.1%的存量房。究其原因，分析报告认为主要受一季度末“国五条”个税政策的影响而出现的恐慌性购房需求，而在全年其余时间，该市场整体基本平稳。

  供地情况

  全年有效供地17块

  三旧改造占近三成

  据悉，2013年江门市市区有效供应房地产用地(不含流拍地块)共17块，用地面积约59.99万m 2，其中可建成计算容积率的建筑面积168.86万m 2，同比减少39.0%；但成交总价24.04亿元，同比增长1.4%；折合楼面地价约为1423元/平方米，同比增长了66.2%。

  值得注意的是，江门市的“三旧”改造为土地供应方式带来了契机，近三成的土地均来于此。据江门市国土资源局给予政协提案的答复显示，截至去年年底江门通过“三旧”改造完成了48个项目共1026.2亩土地的产业升级。而江门市市长庞国梅也曾表示，2013年江门通过提升节约集约用地水平的实施意见、扶持旧厂房和单厂房改造办法等政策，全市盘活存量土地超1万亩；通过加快“三旧”改造等手段也有效地提升了城市土地的价值，使土地出让面积减少。