CRIC研究：开发商降价意愿明显下降 房价未来以平稳为主
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(评论员/潘绍之) CRIC研究中心最新调研发现，随着年关将近，企业降价的意愿正在明显下降：新开盘项目的优惠幅度较前期收窄，个别项目甚至直接取消了任何优惠。
企业的这一价格策略的调整同样反应在当前的房地产市场：根据中房网的数据，全国一手房交易价格指数在经历了从去年9月开始，连续11个月的下跌后，在7月首次出现了企稳反弹的迹象，截止至9月房价指数已经出现了连续3个月的回升。典型例子如上海嘉定，作为去年至今上海区域内价格变化最大的地区，开发商价格仗打得最猛烈的时候区域均价一度从1.7万元/平方米跌至1.1万元/平方米。而根据最新的数据，嘉定区目前在售楼盘的销售均价已经回涨至1.4万元/平方米。
为什么房企会选择在这样一个时间点回调价格？我们认为主要有两点原因：
其一，截止到10月末，绝大多数典型房企销售业绩的完成情况相比去年均出现明显起色。随着房企三季报以及10月财报的陆续公布，2012年房企业绩脉络已经基本呈现。与一部分中小房企持续亏损步履维艰相比，万科、招商等大型房企业绩增长态势明显。截至目前，世茂、招商、中海、中骏、越秀等多家房企已超额完成了全年目标——销售业绩，这一逼迫房企降价的最直接动力目前已经不复存在。
其二，和漂亮的销售成绩单相伴是利润数据的下滑。截止到12年三季度末，典型A股上市房企的净利率为13%，相比去年二季度(规模性降价前)16%的水平下降了3个百分点。
可见，在12年政策大环境没有根本性改变的背景下，房企突围困境的办法是牺牲利润跑量以维持企业运转——但是压低利润毕竟是断臂求生的权益之计，事实上从年中开始，就出现了一些销售表现不错的企业，开始从集团层面重新上调利润率的要求，甚至部分企业已经从总部层面上明令禁止城际公司继续动用价格策略。
在这样的一个背景下，如果没有政策进一步的打压，房价再出现进一步的规模性降价的可能已然变得非常渺茫。但是这样的回涨究竟会至于何种水平，我们认为：将在现有的基础上保持平稳。原因很简单：从9、10月市场成交对价格回调的反馈上可以看出，绝大多数自住性需求并不买涨价的单。根据CRIC掌握的最新数据，银十延续了9月份的平淡走势，重点城市成交量环比平均仅上涨了1%，其中杭州更是下跌了39%，可见——价格的上涨得不到有效需求的支撑。打个比方，某一个项目售价上调5%后，客户减少了50%，那么这个时候项目就缺乏继续上涨的动力。
