张宏伟：房价连续5月上涨 购房者已错过最佳购房时间窗
张宏伟
同策咨询研究部总监
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自今年6月之后连续5月维持上涨趋势，10月涨幅环比持平。其中56个城市环比上涨，42个城市环比下跌。
市场始终是处于“阶段性”的观望状态
在房价连续5个月上涨的市场背景下，首先值得我们关注的是政策层面的微妙变化，一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来实现刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出“明紧暗松”的市场特征，另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。
政策层面的微妙变化也引起市场买卖双方心态的变化。事实上，从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在在微调政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，降价的动力就会逐步消失，最终会选择房价降幅收窄或涨价。而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入的观望气氛，市场成交量出现萎缩。
十一前后的房地产市场成交状况亦是如此。同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，具体而言，当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因：
第一、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。
第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。
楼市政策博弈中房价缘何连续5月上涨？
那么，在目前市场“阶段性”的观望状态下，缘何2012年10月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第5个月环比上涨，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，
第一、从整个市场“基本面”来看， 2012年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，1-10月整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。
第二、成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄甚至小幅涨价也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。
第三、以一线城市为代表的重点城市房价环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，北京、上海等十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比上月上涨0.33%，与去年同期相比下跌0.6%。一线城市价格环比上涨0.51%，价格又有所抬头。
市场“基本面”将现真正意义 “回暖”
那么，全国百城房价连续5月上涨现象，对于当前及未来房地产市场意味着什么呢？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先，全国百城房价连续5月上涨的整个市场背景来看，从市场“基本面”的房地产投资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看，成交量的持续回升导致1-10月的房地产市场“基本面”开始好转，1-10月整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。
但是，从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。
购房者已经错过最佳购房“时间窗”
那么，未来尤其是第四季度房地产市场量价走势如何？对于购房者来讲，应该吸取哪些购房的经验和教训？
从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国百城房价连续5月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。
一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。
从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升。
大型房企四季度仍然要坚持“跑得快”
那么，对于上半年已经在量上取得不错销售业绩的房企尤其是上市房企来讲，在房价出现连续5个月微涨的市场背景下，在2012年第四季度如何应对房地产市场涨价与调控继续的市场博弈现状，是涨价还是继续以价换量？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本轮楼市调控以来楼市进入下半场，2012年经济探底与转型的一年将是房企之间决定胜负的关键一年。在未来房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地，否则，难免会遭遇被市场边缘化，或者被逃离房地产行业。
在规模与利润率两方面，规模的重要性在当前是最重要的，规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力，在当前，当市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，以把握市场主动权，主导未来市场格局。尽管全国百城房价连续5个月上涨，但是也难掩继续“跑量”现实。原因如下：
第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。从高周转类型企业来看，这些企业并没有因为上半年完成销售业绩指标而止步，而是继续以价换量，采取跑得快的市场策略，其中，除了行业龙头万科，中海地产和保利地产正在全力冲击中国房地产行业的“千亿俱乐部”。
第二、把握好现在，没有来得及跑的企业，在2012年剩余的2个月里还有机会进行“复活”。在这个时间段内开发企业应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次。
第三、大型开发企业率先“跑得快”，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。
从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周转策略其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风跑量，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不跑量，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。因此，从这个角度而言，大型房企主导未来市场发展格局。
笔者认为，楼市没有加时赛，2012“跑得快”不会错，“跑得快”企业赢未来。当前市场当中降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为，势必会影响这些项目的去化速度，从这个角度来讲，降价幅度收窄、涨价行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景跑赢市场。降价幅度收窄、涨价行为这种博弈的市场的做法或许会获得短期内的利益收益，但是，在“买涨不买跌”难以形成的市场背景下，相对于“以价换量”以时间换取发展空间的做法，降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为只能让现有项目停滞不前，降低项目及企业的资金周转率，由此有可能会丧失更多的发展机会。
不过，在企业“跑得快”的同时，我们也不应该忽视企业利润率这个比较关键的因素。
房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。开发企业应注重修炼内功，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。
