国内房企图谋融资 试水海外市场

提要:“事情基本已经敲定,我们希望能在北京签约,但最终的时间和地点还没确定。”中坤集团有关负责人向中国证券报记者表示。经过长达14个月的“马拉松式”谈判,中坤集团在冰岛租地一事终于大局已定。 今年以来,万科、万达、光耀、绿地、首创等房企先后试水海外市场,除扎堆开发旅游地产外,“拓宽...

  本报记者 张敏 张昊

  “事情基本已经敲定,我们希望能在北京签约,但最终的时间和地点还没确定。”中坤集团有关负责人向中国证券报记者表示。经过长达14个月的“马拉松式”谈判,中坤集团在冰岛租地一事终于大局已定。

  今年以来,万科万达、光耀、绿地、首创等房企先后试水海外市场,除扎堆开发旅游地产外,“拓宽融资渠道”成为企业的现实之选。事实上,海外投资更多地被认为是房企的机会性投资而非战略布局。业内人士表示,在国内资金成本高、来源不足的情况下,海外战略在房企的融资层面,仍具有积极意义。

  看好国内客户群潜力

  近年来启动海外战略的房企,其海外项目以旅游地产为主。今年6月,大连万达、泛海控股和俄罗斯北高加索度假村公司,签署了一份总投资25亿-30亿美元的意向协议书,计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。

  上海绿地集团(新里西斯莱公馆 绿地新都会·国际花都)和深圳光耀集团则布局近邻韩国。其中,绿地集团将投资9亿美元,建设韩国济州岛“六大核心项目”中的健康医疗城项目。光耀集团则参与开发韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目,该项目占地1500亩,总投资约30亿元。此外,碧桂园近年来在马来西亚的布局,则是为打造优质的“旅游投资”项目。颇具旅游地产开发经验的中坤集团,同样计划在冰岛开发旅游项目。

  与住宅地产相比,国外旅游度假项目的开发门槛相对较低,且不少国家在遭遇金融危机之后,土地价格相对不高。因此,投资旅游地产,被看作是当前内地房企推广品牌的上佳之选。此外,中国赴外旅游的人数逐年增加,由此带来的消费能力将持续刺激海外旅游市场。

  对国内客户群的潜在消费能力抱有信心,无疑是房企布局海外的重要动力。近年来,越来越多的国内客户群进行海外投资和移民,其对住宅物业也有着不小的需求。

  根据高力国际的报告显示,海外住宅物业在国内销售情况持续理想,预计2012年,加拿大温哥华和多伦多、英国伦敦及新加坡,将成为内地买家境外购房的热门目的地。目前,内地买家在这四个市场中占当地投资者比例约为20%-40%。留学住房、投资回报、购房移民已成为刺激中国人海外购房的主要需求。

  境外融资意图明显

  与购地、开发的方式相比,海外收购成为房企“出海”的另一个主要表现。今年以来,万科、招商、金地三家开发商收购香港上市公司,成为龙头房企国际化的重要一步。

  在以10.79亿港元的代价收购了南联地产73.91%的股份后,万科总裁郁亮表示,通过这笔交易不仅获得对一个香港上市公司的控制权,还获得了一定的资产。公告显示,重组后的南联地产持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业,该物业在2011年12月31日评估价值约港币11.2935亿元。国际化无疑是万科的长期发展方向之一,此次收购作为一项铺垫工作,其主要目的被认为是增加万科的海外资产储备,并提高其海外融资和开发能力。

  在去年8月收购华人置业旗下公司股权失败后,金地集团终于在今年9月对星狮地产56.05%股份的收购。在业内人士看来,这一动作蕴含着明显的打开境外融资大门的意图。7月份,金地还通过旗下海外公司发行了12亿元三年期无抵押优先级债券,发行票息9.15%。事实上,金地并不缺钱,公司中报显示,其持有现金高达190亿元,甚至购买了预期年化收益率在3.0%和6.5%之间的银行理财产品。

  而招商地产在今年5月收购的香港上市公司的主业甚至并不是房地产。公告显示,招商地产通过两次交易,以1.99亿港元的代价收购东力控股70.18%的股份。东力控股是一家注册成立于开曼群岛的香港上市公司,主要从事消费电子产品的制造及贸易业务。

  国泰君安对此次收购的评价是,预计将开启在香港的融资之路;未来若采用注入招商地产商业资源的路径,可实现商业的分拆上市。国泰君安指出,在此之前华侨城亚洲和保利香港就通过注入资产做大香港公司的模式,达到在港融资甚至部分业务分拆上市。

  布局海外利大于弊

  美国房产数据公司Zillow近日发布的报告显示,美国第三季度房价中值从第二季度的每套15.18万美元上升1.3%,创2006年以来最大升幅。但在Zillow住房价格指数涵盖的市场中,有52%的住房价格都较第二季度有所下滑。“市场有所升温,但仍处于底部”是业界对海外房地产市场的共识。近期,多数欧美国家的房价和地价均处于阶段性低点。加之上述国家谋求经济复苏,在投资方面也给予不少优惠政策。

  同时,国内的房地产调控手段严厉,房企在融资、销售等方面均有所受限。因此,在更为健全的海外楼市谋求发展,也成为房企理所当然的发展思路。

  事实上,法律制度、市场环境和文化习俗等方面的差异,使海外地产投资前景蕴含较大风险。“像类似甲醛超标之类的事件,在国内仅仅就是一次危机公关。若按照国外的一些法律,企业可能面临着十分严厉的处罚,甚至破产。”兰德咨询机构总裁送延庆向中国证券报记者说。

  谨慎尝试布局海外,仍被认为具有融资层面的积极意义。分析人士认为,在国内资金成本高、来源不足的情况下,将融资渠道扩展至全球范围,对于房企来说显然利大于弊。此外,更加规范与完善的海外市场将有助于房企改善资源配置模式,完善其运营机制。

  有分析认为,除直接买壳上市之外,通过项目开发来进驻海外市场的企业,同样可以在完成品牌输出的同时,为企业在当地市场融资赢得先机。业内人士指出,从长远来看,随着我国房地产市场的多年快速发展,国内不断涌现出品牌实力突出的大型房企,资金来源和市场布局也会谋求多元化,因此,布局海外市场仍将是房地产业的发展趋势。

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  来源:上海证券报

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