据国家统计局数据，前三季度，房地产企业利用外资317亿元，下降53.3%。外资房企在国内生存状况并不乐观，但仍有部分外资房企抓紧抄底国内楼市。分析人士认为，外资房企在资金实力、综合运营能力等方面具备较明显优势，随着本轮楼市调控的持续推进，部分房企在国内市场份额可能扩大。

　　投资热情消退

　　今年8月，被称为“美国头号房企”的铁狮门叫卖其在上海的两宗地块，引起业界广泛关注。这两地块位于上海新江湾城，建筑面积分别为11.4万平方米和19.47万平方米，总价款分别达到16亿元和32亿元。

　　对于此次卖地举措，铁狮门并未披露其动机。业内人士普遍认为，其退出部分中国市场，一方面是平衡项目收益，另一方面是在国内楼市调控的背景下，有意控制风险。仲量联行的分析认为，随着楼市调控的持续发酵，国内物业的收益率下降，投资风险增加，导致外资的投资热情有所减退。

　　外资“减仓”国内房地产的趋势，早在2009年就已出现。根据北京市工商局的数据，2011年度，北京新设立外资房地产企业129户，同比减少55.82%，另有217户外资房地产企业退出市场。

　　除了出售项目以外，注册于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅项目传出降价消息。和记黄埔、九龙仓等港资房企同样在今年年中时，顺应“降价走量”的楼市大趋势，以降价策略来获得相对较佳的销售成绩。

　　市场份额或扩大

　　近期以来，新加坡资金在国内楼市的布局明显加快。10月16日，新加坡上市公司吉宝置业宣布，通过收购成都盛世经纬房地产投资有限公司，购得成都市新津县的一个占地28.7公顷的住宅地块，用于建造约573套低密度住宅，收购价格约6.8亿元人民币。此前的9月，鹏瑞利中国商用信托也联合多家公司，购得位于北京市通州区运河核心区三幅多功能用地，总成交价达到25.26亿元。

　　分析人士认为，新加坡资金对中国楼市的信心，主要源自其对市场触底的判断。根据国家统计局的数据，今年9月全国房地产景气指数降至94.39的低点。前9月房地产开发投资、销售、新开工面积、购地面积等指标，均处于低迷区间。多数开发企业判断，市场已经进入触底阶段，且伴随着这种判断，今年二季度以来，内资房地产企业已经掀起一轮拿地热潮。

　　相比之下，港资房企的动作更超前。公开信息显示，从去年10月以来，包括和记黄埔、长江实业、新世界(600628)地产、嘉里建设、仁恒置地等多家港资房企纷纷出手，购置内地房地产项目，其投资方向多为商业地产，区域布局以二三城市为主。

　　据悉，由于港资房企在内地持有的项目往往地段较好，且多以商住搭配的形式运营，因此其承担的项目开发风险相对较小，保值增值能力较强。

　　低负债率、较强的融资能力是外资房企的重要优势。业内人士认为，在本轮房地产市场调控中，这种优势更加明显，且随着房地产市场的进一步整合，个别企业有望借机扩大其在国内市场的份额。

　　布局海外利大于弊

　　美国房产数据公司Zillow近日发布的报告显示，美国第三季度房价中值从第二季度的每套15.18万美元上升1.3%，创2006年以来最大升幅。但在Zillow住房价格指数涵盖的市场中，有52%的住房价格都较第二季度有所下滑。“市场有所升温，但仍处于底部”是业界对海外房地产市场的共识。近期，多数欧美国家的房价和地价均处于阶段性低点。加之上述国家谋求经济复苏，在投资方面也给予不少优惠政策。

　　同时，国内的房地产调控手段严厉，房企在融资、销售等方面均有所受限。因此，在更为健全的海外楼市谋求发展，也成为房企理所当然的发展思路。

　　事实上，法律制度、市场环境和文化习俗等方面的差异，使海外地产投资前景蕴含较大风险。“像类似甲醛超标之类的事件，在国内仅仅就是一次危机公关。若按照国外的一些法律，企业可能面临着十分严厉的处罚，甚至破产。”兰德咨询机构总裁送延庆向中国证券报记者说。

　　谨慎尝试布局海外，仍被认为具有融资层面的积极意义。分析人士认为，在国内资金成本高、来源不足的情况下，将融资渠道扩展至全球范围，对于房企来说显然利大于弊。此外，更加规范与完善的海外市场将有助于房企改善资源配置模式，完善其运营机制。

　　有分析认为，除直接买壳上市之外，通过项目开发来进驻海外市场的企业，同样可以在完成品牌输出的同时，为企业在当地市场融资赢得先机。业内人士指出，从长远来看，随着我国房地产市场的多年快速发展，国内不断涌现出品牌实力突出的大型房企，资金来源和市场布局也会谋求多元化，因此，布局海外市场仍将是房地产业的发展趋势。

　　看好国内客户群潜力

　　近年来启动海外战略的房企，其海外项目以旅游地产为主。今年6月，大连万达、泛海控股和俄罗斯北高加索度假村公司，签署了一份总投资25亿-30亿美元的意向协议书，计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。

　　上海绿地集团和深圳光耀集团则布局近邻韩国。其中，绿地集团将投资9亿美元，建设韩国济州岛“六大核心项目”中的健康医疗城项目。光耀集团则参与开发韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目，该项目占地1500亩，总投资约30亿元。此外，碧桂园近年来在马来西亚的布局，则是为打造优质的“旅游投资”项目。颇具旅游地产开发经验的中坤集团，同样计划在冰岛开发旅游项目。

　　与住宅地产相比，国外旅游度假项目的开发门槛相对较低，且不少国家在遭遇金融危机之后，土地价格相对不高。因此，投资旅游地产，被看作是当前内地房企推广品牌的上佳之选。此外，中国赴外旅游的人数逐年增加，由此带来的消费能力将持续刺激海外旅游市场。

　　对国内客户群的潜在消费能力抱有信心，无疑是房企布局海外的重要动力。近年来，越来越多的国内客户群进行海外投资和移民，其对住宅物业也有着不小的需求。

　　根据高力国际的报告显示，海外住宅物业在国内销售情况持续理想，预计2012年，加拿大温哥华和多伦多、英国伦敦及新加坡，将成为内地买家境外购房的热门目的地。目前，内地买家在这四个市场中占当地投资者比例约为20%-40%。留学住房、投资回报、购房移民已成为刺激中国人海外购房的主要需求。

　　(作者：张敏)

　　
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