银行申请门槛高

　　作为以房养老的重要一环，金融机构的态度能够直接决定这个理念的成败。

　　现代快报曾报道，目前国内一家银行正在北京和长沙试点推出经过改良的“养老按揭”模式。该业务规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人合理需要的资金确定。累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。养老贷款的用途包括各类日常消费、生活费用支出、医疗保障支出等。

　　据介绍，为控制风险，银行要求申请养老按揭的老人最好有两套或以上的住房，且抵押给银行房产不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。在还款方式上，该模式有按月偿还息或约定部分本金两种方式，贷款到期后一次性偿还剩余本金。如到期不能偿还，将以所抵押房产处置后资金偿还。

　　“我自己有两套房子的话，还需要去贷款以房养老啊？”66岁的南京市民张先生表示，他觉得申请“以房养老”的应该都是经济条件一般的老人，而在高房价的当下，有两套住房意味着老人的经济状态肯定不差。

　　“从控制风险角度考虑，银行抬高门槛有一定的道理，但是这样一来势必增加了难度，很难让老人选择这种模式。”一家房地产研究机构人士表示，在诸多难点的困扰下，银行小心谨慎并不难理解。

　　四大难点，让“以房养老”难以接近现实

　　目前，“以房养老”在美国、加拿大、新加坡等国家很普遍，投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。而国内一些城市，已经将这种养老方式作为一个方向，并开始了一些试点。但是在短时间内，“以房养老”条件还不成熟，真正实现还有待时日。

　　难点一：70年产权期满后，怎么办？

　　70年的住宅产权被公认为以房养老的另一个“命门”。

　　2007年出台的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的自动续期。这意味着，住宅使用满70年后产权仍然归原产权人所有，但是对于自动续期是否需要支付钱款，如果需要又该支付多少钱款，目前尚无法律规定。因此，到期后存在房产因支付较高续期费用而贬值的风险。

　　假设老人王先生现在拥有一套房龄为30年的房子，他将房子用于出租，并将租金用于支付养老院的生活费用。那么，如果在40年后70年产权到期而王先生依然在世，可能产生的“续费”该怎么办？

　　难点二：房价波动、货币贬值，怎么办？

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华指出，房价的波动和货币贬值也是困扰以房养老的因素。“这些年来中国的房价总体上经历了飙升，在调控时房价也曾经出现过幅度不小的回落，而房价的变动大会困扰房屋本身的价值评估。如果一套房子现在值100万，如果10年后值500万的话，那么现在抵押贷款无疑对老人不划算。”

　　他觉得，以房养老还需要货币价值能够保持较为稳定，这样财富不至于缩水，因为这种方式时间越长风险越大，随着老年人寿命的延长，财富缩水如果越严重，这种模式是无法推广的。

　　难点三：老人寿命难预期，怎么办？

　　老人的寿命预期问题同样会给金融机构带来困惑。随着医学的日益发达和人们生活水平的不断提高，人均寿命越来越长，很多老人仅仅抵押贷款10年、20年显然是不够的，这会给银行、保险部门和个人确定支付的年限以及支付金额带来一定难度。“贷款时间越长，银行的风险就越大。”吴翔华表示，如何预期老人的寿命，银行显然不是专家，而目前银行也没有这方面的经验积累。

　　难点四：与养儿防老的传统观念冲突，怎么办？

　　“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。南京市老龄办副主任陈斌认为，“以房养老”只是一种模式，不是所有家庭都能实现“以房养老”的。比如有的家里会把房子传给子女，这是中国的传统，要给后代留下一些东西。“以房养老”等于自己把房子消费掉了，不留给子女，这恐怕在理念上、思维上都需要有一个转变。而对于大量低收入阶层，没有什么房子或者房产比较少的人来说，他只有一套房子，而且自己还要住，要靠这个房去养老是不现实的。而对于那些收入相对较高一些的，拥有几套房产的人来说，“以房养老”对他们的作用可能会更大一些。