10月16日在北京举办的一场房地产品牌发展高峰论坛上，演讲开发商不约而同都提到目前房地产市场下应采取的多元化发展战略，其中已有房企投入到了养老地产开发之中，还有个别房企坦言还在观望这个新领域，但整体传达出来的信息是，开发商们对此兴致勃勃。    这只是近一两年养老地产话题研讨的冰山一角。事实上，不少开发商已在“摸着石头过河”，如绿城2007年就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，保利在2008年就做成了《保利地产养老设计标准》。可即便从2005年提起关注、2009年着手研究的万科，日前在南都记者的采访中仍表示“感到困惑”。

　　“究竟怎样的项目是养老地产项目，现在还不清晰”中国房地产协会副会长顾云昌指出，并表示正在做用于指导开发商做养老地产项目的相关建议性导则。

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　　万科：2005年开始关注、2009年着手研究、

　　2011年开建首个项目，如今对养老地产仍感困惑

　　万科早在2005年的年报中，就提出中国老龄化社会问题将给房地产行业的产品及市场状况带来深刻影响，2009年的年报则正式将养老住宅提上了日程，首次预判“养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型”，并表示要“结合城市人口结构变化和居住需求日益多样化的趋势，积极关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域”。

　　2011年6月，位于北京房山区的幸福汇项目开工，成为万科首个试水养老地产的物业。在1226套房源中，推出146套养老物业，并将其分为两种业态，一种是利用商业配套建设的活跃长者之家，以销售为主；另一种是配建于住宅部分的活跃长者住宅，以持有为主。目前，这两种业态都尚未进入销售阶段，预计明年下半年才能完工。

　　对于幸福汇，万科副总裁、万科总经理毛大庆将其定性为“只是个探索”，此前接受媒体采访时曾表示，引入医院是最大的挑战，“真正的养老地产需要配套的医院，不仅仅是单纯治个小病，有的老人可能天天要住在特护病房中，插着氧气和各种监护设备，因此是需要具备像三甲医院那样条件的医院”。他还表示，如何把引入的高标准医院与患者的医保结合起来，目前仍感到困惑。

　　除了幸福汇之外，万科在建的包含养老房源的项目还有北京的欢庆城和青岛的万科城，上述两盘依然被定性为模式探索产品，养老房源的数量也都控制得比较有限。

　　2012年8月13日，万科总裁郁亮飞赴长春，和长春市政府签下总投资额120亿元的大单，未来计划在长春多个区域，打造占地100万平方米的健康养老社区及文化产业项目。尽管该项目里养老地产占比尚不明确，但是有业内人士分析，此次大手笔投入，意味着万科已走过养老地产初期探索阶段，有可能加大这一产品线的开发规模，具有里程碑式的意义。

　　对话

　　“养老地产尚在起步，需要相关养老制度的支持”

　　南都：万科如何定义养老地产？对于养老地产认为该具有哪些配置？

　　万科：养老地产下也有不同的细分市场，有针对活跃长者的市场，主要对应事业成功的退休人群，他们购买力较强，主要追求生活的丰富多采，对小区环境、外出活动的便利性和社区活动的丰富性要求较高；也有面向高龄长者的养老地产，主要对应生活自理能力下降的高龄老人，主要考虑的是住宅设计的无障碍特性、与子女临近居住的便利性和医疗配套的完备性。不同产品的规划设计会有不同。

　　南都：在1226套幸福汇的单位中，有多少涉及到养老方面？为此做了哪些特别的设计？当初曾经打算租售兼顾，如今市场反响如何？当初曾经提出这个项目“不为赚钱”，只为“探索模式”，那未来万科养老地产的盈利模式是怎样的？

　　万科：万科幸福汇社区包括12万平米的散售住宅和2.4万平米的活跃长者之家。目前在销售的是住宅部分，活跃长者之家还未开始销售或运营。活跃长者之家目前正在施工，预计明年春节可以对外开放实楼示范区以及样板间。目前万科在养老方面的项目共有三个，北京除幸福汇之外，还有欢庆城，青岛还有一个，但是规模都不大。

　　南都：万科地产对于养老地产的战略规划是怎样的，是否有更细节的内容？万科如何看待当前房企、险资纷纷涌入的局面？认为当前养老地产遇到的最大问题是什么？

　　万科：养老是一个社会性的问题，养老地产只是养老问题的一个方面。从国外的情况来看，养老地产的发展涉及一系列的配套和安排，单靠企业的力量不可能实现，需要有相关养老制度的支持。国内的老龄化问题已经比较突出，而目前养老地产还处在起步和探索阶段，相关的标准、规范和制度体系都还有待进一步建立和完善。

　　2    花样年：预判2020-2030年养生、养老地产将成主流，

　　开始主打“健康社区”开发理念

　　20 11年年中，花样年集团收购T C L王牌电子所拥有的地块和建筑物，其中位于南山蛇口工业六路和南海 大道交会处的标属“T C L”字样的五栋厂房和写字楼，就被定位要拆除重建为“养老地产项目”。

　　但至今，这个项目里的企业们照常办着公。坊间传言是由于土地性质未作出更改导致不能开工———T C L电子曾经承诺将完成土地性质由工业用地改为商住用地，但据悉目前仍没有成行。对此花样年回应，由于原先单纯做养老地产项目的出发点和所处地段的属性不符，原计划进行了调整，预计2013年就能启动，2015年完成。

　　现在，花样年集团已将该项目命名为“健康产业园”，并做了具体规划：不仅将推出老年公寓，提供诸如健康检查、牙医、微整形等一系列服务外，还将配套有多种培训课程，提供各种类型的活动。此举旨在为高龄人群、企业中高端阶层提供一个养老、养生的健康、休闲场所。深圳的该项目将预期出租公寓150间，最多可收容200多名老人，月租金6000至8000元。

　　“盖一栋公寓，租给租客15年，好比70岁进来85岁搬走，租客需要交付物业方押金，包括租金还有管理费，通过这种经营产生长期收益，其收益比酒店要好，回笼资金比酒店要快。”花样年集团总裁潘军曾多次公开表示，花样年可以通过健康社区产品开发盈利，后续经营还会产生长期收益，他判断2 0 2 0年到2030年，养生、养老地产将成为主流。

　　对话

　　“一定要有配套服务，不然养老地老产就是挂羊头卖狗肉”

　　高峻花样年集团养老产业运营总监

　　南方都市报：据说你现在成都出差？(来源：南方都市报 南都网

　　高峻：是的。成都这些天正好有个医疗博览会，过来考察一下当前医疗方面的相关用品，为未来集团正式开展养老产业做些准备。此外在成都花样年还有包含养生服务在内的养老项目。

　　南都：看来花样年为未来发展养老地产做了很多工作。

　　高峻：我想更新你的说法。花样年此举并非是单纯为了发展养老地产，而是涉足以服务为主的整个养老产业。我们所理解的养老产业包括三个方面，即养老地产、健康管理和运营服务。养老地产主要为养老公寓等地产项目的开发，健康管理则涉及老人入住后的养生、健康工作，运营管理则是餐饮、护理的日常工作。

　　南都：那么花样年在养老地产方面的运作模式是怎样的？

　　高峻：与其它公司把养老服务外包出去不同，花样年集团自身成立了福泰年投资管理有限公司以负责养老产业的工作，未来在深圳还将成立深圳市花样年养生养老管理有限公司，专注深圳养老市场。提供服务的全部是自己的员工，并且以收取服务费为主要的盈利手段。

　　南都：你的意思便是花样年将养老的关注点多元化了，这也符合了花样年两年前提出的向“服务运营商”转型的诉求。可否谈一下你所理解的目前地产界的“养老地产”的含义？

　　高峻：如果放眼现在的养老地产，有点挂羊头卖狗肉的味道。很多开发商都打着养老地产的名号，实际在做更多偏向住宅的项目。万科的幸福汇涵盖80套老龄公寓，但后续的养老服务万科未必能提供得了。要定义养老地产，后续的养老服务一定要跟得上才行。(来源：南方都市报 南都网