CRIC研究：价格驱动减弱 上海市场金九银十表现不佳
(评论员/杨晨青)9月的上海楼市表现并未像预期般抢眼，甚至相对7、8月份而言，市场境遇还出现了明显下滑；让我们先对基本数据做一下回顾，9月上海商品住宅共成交80.9万平方米，与8月份的80.1万平方米基本持平，略低于7月份的85.8万平方米，至此，前期业内普遍期待的金九成交量井喷正式落空，更值得注意的是，9月市场成交量与前两个月“勉强”打平，其实建立在供应放量的基础上，9月上海商品住宅新增供应面积达到127.1万平方米，大幅超过7、8月份的74.5万平方米和90万平方米。因此，从销售率角度看，9月市场整体氛围已经大不如前。至于10月份，根据我们的统计，10月前两周上海商品住宅交易量仅为33万平方米，以此计算，10月整月的水平甚至将不如9月。
对于金九落空，在我们看来，虽在意料之外却也在情理之中。之所以这么说，首先我们觉得有必要对于传统市场销售旺季的论调略加驳斥，所谓的“金三银四”也好、“金九银十”也好，其实质都是基于政策环境及市场氛围都相对平稳良好的前提下，对房地产市场运行规律的一种总结，但在当前政策调控常态化、市场前景依然不明朗的背景下，市场规律几乎已经被完全打破，往往个案的异动就足以决定楼市一周甚至一月的走势，事实上，从最近两三年上海市场的运行走势来看，“金九银十”就从未真正实现过。
那么，抛开“金九银十”的说法，我们再来分析下今年全国房地产市场发展的内在逻辑，在我们看来，当前市场交易量走高抑或走低，主要受到两大因素的影响：宽松政策驱动和优势价格驱动；而聚焦到上海，情况又和全国略有不同，差别在于今年以来上海市场的政策面走了一条和全国所有城市都不同的道路，当其余城市都忙于往宽松方向“微调”政策之时，上海却经历了多达四轮、进一步收紧政策的过程，其中包扩限制单身人口购房、叫停补缴社保证明购房等，虽然这些调整都是针对原有政策的修补，对市场的影响也谈不上很大，但上海政策面总体偏严谨却是可以确定的，加上下半年之后商业银行针对首套房贷的优惠措施相比年初时也有所收缩，因此，上海今年以来的市场能否走高更多依赖于优势价格的推动。
事实上，如果我们将今年以来上海市场上的热销项目集中列出就不难发现，所有能够获得不错销售业绩的，都是在价格上有积极表现的楼盘，无一例外；甚至过去我们通常认为更看重品质而非价格的中高端项目，今年也同样表现出非降价不能热销的特征，在我们看来，这才是当前上海市场的基本规律。说到这里，其实结论已非常明了，9月市场交易量的疲软，其根本原因在于优势价格项目出现了短缺。
回顾今年以来典型企业的价格轨迹，上半年企业间依然秉承去年以来的降价跑量原则，虽然降幅相比去年并未进一步突破，但加入到降价行列的企业却仍在继续增加，应该说这直接推动了市场成交回暖的进程；而进入7月份之后，我们逐渐看到了企业态度的转变，尤其在9月份之后表现得愈加明显，由于上半年的降价促销，也由于今年业绩完成情况普遍好于预期，不少开发商的资金情况其实已经得到了很大改善，因此更多会采取“稳价保量”的策略，大幅降价已经仅限于个别资金问题依然较为严峻的房企，从这个角度来看，9月市场新增供应虽然充足，但其中具备优势价格的项目却并不多，最后，在前期降价楼盘普遍过了强销期，而新入市楼盘又不能及时接棒降价的情况下，市场交易量自然无法继续维持增长。
