香港房屋交易量夏末激增，推动反映香港房价的中原城市领先指数CCL连升两周，较1997年的高位再升5%。紧接着，24日又传来香港史上最贵房产出售的消息。据《信报》报道，一套位于香港山顶区的公寓以4.7亿港元(6100万美元)的天价售出。《华尔街日报》称，这套面积为576平方米公寓的单价已是亚洲有史以来最高，在全球范围内也仅次于伦敦的海德公园一号(One Hyde Park)，位居第二。

　　并非只是豪宅的价格在飙升，香港普通住宅的价格过去两到三年也上涨了一倍。(编注：2011年以来，香港豪宅租赁价格已经上涨15%。人力资源咨询公司ECA International说，现在要在某个令人满意的香港社区里租一套不含家具的三居室公寓，租金已超过11800美元。)

　　如果你想在靠近香港中央商务区的地方买一套过去25年内修建的、面积65平方米的两居室，估计要花100万美元左右。

　　一些分析人士说，香港房价再创新高，想用常规方法来解释这一现象变得越来越难，需要找到新的分析方法。

　　巴克莱资本新近在一份报告中将香港归类为产权驱动型而非住房按揭贷款驱动型楼市。也就是说，在香港，公寓房更多地被视为储存财富的“保险箱”，而不是用来居住的。

　　为证明这一逆向分析结论，巴克莱的分析师指出，香港楼市总体的杠杆比率在降低，买房用于自住的人也有所减少。

　　2011年人口普查数据显示，香港60%的房屋拥有者没有背负住房按揭贷款，而10年前这一比例为48.5%。巴克莱说，业主自住率也从2006年的73%降至2007年的70%，现金充裕的投资者正在推高房价。

　　这番解释与近年来大批内地人到香港购房的现象吻合。在这样一个市场，富裕的买家并不担心房屋抵押贷款利率或房价与家庭收入之比，这也就意味着负担能力等传统上用于衡量房价高低的指标“失效”。其结果是，房价涨幅可能会远远高于当地收入增幅。

　　这就能很好解释香港房价为何屡创历史新高，但巴克莱提醒，房价能不能维持在高水平则是另外一回事。

　　如今，首次购房人需要支付的平均首付款(住房总价30%)，相当于家庭平均年收入的3.3倍。

　　巴克莱说，这是一个不祥的预兆，香港房价上一次处于如此高位，还是在1982年和1997年楼市顶峰时期。在1997年的楼市崩盘中，香港住宅物业价格下跌超过了60%。

　　巴克莱提到另一个表明房价已经大幅上涨的迹象：当前房价收入比为11倍，这一比率的长期平均水平只有7.1倍。

        （新华海外财经）

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