杨红旭：下半年房价震荡式爬升
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
入夏后，楼市出现了些许新变化。3-6月份，主要城市住宅成交量持续攀升，价格下跌空间减小，部分地区房价止跌反弹，政策面比较平静。7月以来，政策面波澜不断，温总理声称绝不允许房价反弹，国土部与住建部下发紧急通知抓落实，国务院悍然派出8个督查组，中央政治局会议提出下半年坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策。
7月份的市场成交数据，也发生一些变化。比如，四个一线城市新建商品住宅成交量整体冲高回落，环比6月下降约13%。自3月以来市场成交量上攻的力度减弱。然而，一线城市商品住宅成交量，依然同比去年7月大幅增长约34%，远超2011年的月度平均水平。成交量略现疲态，主要原因有四点：一是夏季高温，且今年多雨；二是政策动作金，不断喊话；三是部分项目价格上涨，或折扣减少；四是新增住宅供应不足。那么，下半年房价走势何去何从？
对未来短期房价（未来3-6个月）进行预测是非常困难的，因为影响房价的因素非常多，可谓千头万绪，不过尽管困难，也并非无迹可寻。据以往经验：决定短期房价的因素大体上可以总结为三个，第一是政策；第二是资金，也就是开发商和购房人的资金（包括贷款）的宽裕度；第三是房屋存货，（可售却未售出的房屋）。
首先，分析政策。政策因素比较复杂，目前宏观经济正在二次探底，上次调整2009年一季度GDP增速最低为6.1%，今年二季度下探至7.6%。三季度很可能会筑底，6月份CPI同比下滑至2.2%。在如此经济颓势下，下半年货币政策只能是持续宽松，货币不断放水以解实体经济之困。另外，全国房地产开发投资上半年为16%，这个值低于全社会固定资产投资增速，去年房地产是拉着经济跑的，但是今年拖了宏观经济的后腿。下半年，房地产调控松则调控成果不保，紧则继续拖累宏观经济，政策制定者不得不权衡利弊，慎重考量松紧的尺度。
调控政策又可细分为三类。第一，中央是死守，去年以来不断重申和强调房地产不动摇，促使房价回归合理，抑制投资投机性购房需求正成为长期之策。第二，地方在突围，已经有几十个地方政府放松调控。第三，货币政策放松，连续两次降息证明放松节奏在加快。综合来看，下半年政策看似严厉，但实际上趋松。中央政策可能稍微加码，但是货币政策放松大势难逆转，如果银监会、国税总局出政策，那么它的力度可能超过国土部和住建部。
其次，分析存货。去年上半年很多三线城市市场表现不错，然而去年下半年市场持续降温，导致下半年新建住宅存货量急剧增加。我们跟踪了10个城市的存货量，数据显示去年12月份存货量达到顶峰，然后逐步下滑，目前存货高于去年平均水平，尽管存货依然偏高但是最高的时间点已经过去。而且，销售比已持续数月快速回落，已由今年2月最高点17个月的去化周期，缩短至7月的10个月。开发商的压力明显减轻。
最后，分析资金。开发商的资金目前正在筑底，当前的资金状况要好于2008年底。企业资金链最宽松的时点是2011年初，那个时候最不差钱，可谓流金淌银，所以当前的调控（国十一条）对房价基本没有作用。然而，开发商的资金指标，今年年初就开始跳水，上半年资金整体上是比较紧张的。但是目前也不必过于悲观，估计资金二季度已触底，下半年开始步入上行通道，随着销售资金的回笼和货币政策的放松，企业资金面正一点点的得到改善。
综合上述三要素可知，政策整体形态属紧中趋松，存货压力持续数月减小，企业资金面已度过“冻点”。下半年房价反弹的压力较大。另外，央行的储户调研也反映出居民购房意愿，二季度突然大幅增加，想要在三季度购房的居民比重，创近六个季度新高。在此形势下，即便房地产调控政策小幅加码，也很难使房价再次出现连续数月的环比下跌了。预计下半年，房价将以振荡式爬升为主。
