曹春尧：地产乱象会过去，住房“变异”不会过去
曹春尧
90年代涉足房地产行业，独立操盘三十余个，著有最早的实战宝典《房地产营销策划》；2000年入职高校，教学同时，参与各地区的十一...
禁墅令后出现了类独栋，“70-90”后出现了赠送空间，地王频出后出现了大平层，限购限贷后出现了类住宅……纵观房地产发展10多年，在各种政策的限制下，在“创新”旗帜的引领下，房地产企业各显神通，各种产品”变异”层出不穷。这些“变异”产品在提供某些方面的优势外，或多或少总存在着这样那样的欠缺。某种程度上说，这好比加了添加剂的食用产品，加了调味剂的蔬菜水果，它让我们的居住不再那么舒心顺畅了。
房地产产品的变异稍早一点可以先追溯到类别墅的诞生。2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”让人匪夷所思是，国土资源部同时又明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。这为独栋别墅的变异留了个后门。
时光如水，5年了，无论是上海、北京，还是全国其他大中城市，别墅，尤其是独栋别墅并没有如大家当初想的那样已然绝迹，相反，各种类型的别墅层出不穷，蓬勃发展。其中，最为典型的就是别墅大家庭中的新成员——“类独栋”。
所谓类独栋，是指二套或者三套别墅，分别按独栋的规格建造，但又在他们之间以车库，厨房等次要空间象征性的相连接，规划上可以算成联排别墅，但在实际使用上和独栋别墅没有很大区别。
有的开发商干脆采用外观以别墅整体设计的二套双拼，卖给客户后再改成一套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。
这些类独栋虽然在实际使用中就是独栋别墅，但总有一个“生殖脐带”像尾巴一样拖在一边，让居住证尴尬别扭，有一种说不出的感觉。
国家多次下达禁令是出于我国人多地少需要集约化用地的现实考虑，但一刀切的行政命令收效并不明显，主要是由于后期的市场监管不力，但也有别墅存在市场需求的现实原因。
也有人以为，就算国家三令五申，只要土地出让金和房地产税收是地方财政收入的主要构成部分这一基础没有发生改变，就不可能避免地方政府默许迎合了市场需求的别墅类高端物业出现。尤其是一些相对市区较为偏远的地方，如果不允许建容积率低的住宅，就失去了招商引资的竞争力。但这样的辩解可能过于牵强。
对房地产市场影响深远的“70-90”政策也对产品的变异起到了很大的推动作用。
“70-90”政策始于2006年末。政策执行三年来，虽然增加了小户型市场占有率，切合了最多数人的住房需求，收到普通民众的热烈欢迎，但一刀切的90平方米的户型面积要求也的确带来很多实际生活中的窘境。
譬如最近上海虹镇老街推出的瑞虹新城铭庭，香港公司的慢节奏让他们新推出的楼盘一眼就看出是四年前“70-90”政策下的产品，33层的高楼，每一楼面10套住户，其中8套90平方米不到，2套140平方米左右，大户型的买的不错，小户型的90平方米销售呆滞，走进样板房一看，的确，90平方米太小了，居住性太差，如果是多层房，小高层，90平方米尚且宽敞实用，但在33层的高楼，得房率不高直接导致面积缩水很多。样板房里，设计师绞尽脑汁安置了一点收纳空间，但有生活体验的家庭主妇一眼便知，那是杯水车薪。或许在香港，天气炎热，每户人家不用太多的闲置衣物棉被，但在上海，甚至北方，这样的面积要求的确差强人意。
或许因为实际生活的要求，也夹杂一些其他的原因，“70-90”的变异产品也孕育而生。譬如，有的开发商变相修改结构，以赠送阳台面积、赠送入户花园的方法来变相增加面积，有点开发商则干脆增大挑高变双层结构，或者将两套房打通连售等方式频打“擦边球”。
07年以来持续刷新的地王记录，在拉高了地价的同时，也给产品变异埋下了伏笔。譬如上海仁恒公司的叠墅产品就是一个很好的典型。07年11月仁恒在江湾出人意料的以楼面价2万元拿下D1地块，让人跌破眼镜，因为当时那里的现房也不过卖2万元。2010年，仁恒的产品出来了，是带二层地下室的叠墅产品。一般的叠墅产品很少有带地下室的，仁恒不但造了地下室，而且还破天荒的挖了二层。因此，虽然它单价买到7万元/平方米，但它基本上每户送了二层地下室，赠送的面积差不多是购买面积的一半，算下来全装修房单价不到5万元/平方米，和2010年周边的豪宅的单价差不多。当然，由此可见，它的巨额利润即来源于上海豪宅市场的疯涨，也得益于自己产品的变异。
最近金地公司推出的新产品：大平层公寓——天御，也是高地价下的产品变异之一。所谓大平层其实就是普通多层的变异，除了面积变大外，关键是进入住宅的通道不再是公用的，而是在前后左右，地上地下，为每户人家独立地安置了进户通道，说是以显示其“尊贵”。其实，这个解释也很搞笑的，独立通道一定尊贵了吗？蛮好的住家，如果是第一次拜访，你是很难知道特定一家的入口在哪里。难怪有人戏称这样的产品是兔子窝，前后左右，地上地下的都有出入洞口，其设计想象力和好莱坞的动画片有得一拼。
目前，限购限贷政策更将房地产产品的变异推高到一个新的平台。2010年，为抑制房地产价格的无序上涨，中央和地方的限购限贷政策陆续出台，住宅类产品的市场销售开始受到很大抑制，但几乎与此同时，不限购，不限贷的广告却满天飞，开发商开始力推“类住宅”产品。
所谓类住宅是指在非住宅用地上，在规划限制条件内，按照住宅的要求来设计建造，按照住宅的部配置来配置，并作为准住宅产品向客户推销的非住宅类产品。常见的类住宅产品有把办公楼改成精装修公寓的“精装公寓”，有把4.8米高(现在有规划限制，只能是4.5米)的空间上下一隔为二“LOFT”产品。
这样的产品开始是一栋一栋，后来大家纷纷效仿，有的从一栋扩展为好几栋，有的从则简单类住宅公寓扩展为豪华的类住宅别墅了。上海西部有个“南岸水都”，它的用地性质是商业性质，但开发商造了很多别墅在卖。按照其规模判断，可能是目前全国的最大的类住宅产品了。该项目规模有47万平方米之大，但容积率不高，建筑面积才29万平方米，除了用地性质有牛唇不对马嘴外，这样大的规模、这样的低密度建造指标，造个中高档别墅社区还是很门当户对的。也不晓得当地政府是怎么批地的？怎么监管的？这样大规模的改变用地性质的社区规划居然也堂而皇之地进行着。
类住宅水电煤的使用价格都要高出平常的居民用价好多，类住宅的日后转让税费也较普通住宅高很多。很多不明就里的购房者在销售人员的蛊惑下盲目进场，也有的一知半解的购房者贪图便宜冒险挺进，这些都为日后的生活不便带来了埋下了伏笔。
类住宅的蔓延也和地方政府的功利密不可分。经过十多年的发展，某些地方政府开始有点领悟，觉得单单出让宅用地，即便是通过竞拍方式高价出让，那也仅仅是一次性收益，而多造办公楼则可以创造楼宇经济，给地方财政带来持续性收益。由此，他们便不切实际进行规划调整，在一些不具有市场基础的地方也规划商业用地，办公用地，并以各种优惠条件招商引资。
开发商是按照市场规律来办事的，他们拿了地也是要建造市场适合的产品才能转让获利的，但没有市场基础的办公楼和商场先天注定是不可能存活的，由此，有类似地块的开发商不可能自己为难自己，在商业用地和办公用地上的类住宅孕育而生便是最正常不过的现象了。
仔细分析一下这些年来的一系列产品变异的情况，可以发现，香港房地产巨头公司很少有这些产品的变异，外资公司也不多，查询国外的地产界，也很少有类似“创新”的产品。领头的大多是国内的大型民营房地产开发公司。这些公司凭借雄厚的技术优势和超强的公关能力，利用这些产品变异首先确立了企业产品的先发优势，其他的公司见政府没有制约措施便纷纷仿效跟进，以致泛滥成灾，在一定程度上抵消了政府各类房地产行政的功效。
这些产品“变异”是被抑制的市场力量的正常要求？还是扭曲体现？是开发商生存的无奈？还是追求高额利润的贪婪无度？是中央房地产管理部门制定新政时候的不理性，不周全？还是各地房地产相关部门执法时的怠慢渎职或者局部的利益的驱动那？
一切都会过去，一切又都不会过去，地产乱象会过去，百年住宅不会过去，萦绕期间的功名利禄会过去，永驻人心的道德底线不会过去。
