曹春尧：空置19年的地块与外销房的是与非
曹春尧
90年代涉足房地产行业，独立操盘三十余个，著有最早的实战宝典《房地产营销策划》；2000年入职高校，教学同时，参与各地区的十一...
2012年7月《第一财经日报》新闻报料，在上海静安区繁华的万航渡路上，有一幅名为“严家宅”的地块闲置19年仍未开发，而其背后的操盘者是香港著名的开发商九龙仓。
按照房地局的档案资料，九龙仓拿下该地块的时间为1993年3月12日，也就是说严家宅地块至今的确已经闲置19年。据悉，当年九龙仓集团与上海静安区方面达成协议，以土地批租的形式拿下了静安区万航渡路398号地块，熟地楼面地价为520美元/平方米，容积率4.7。按当时的签约条件，此块地块无疑是个外销地块。
一、什么是外销房，外销房的历史价值
外销房，简而言之就是向境外人士销售的商品房，是指房地产开发企业按照政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租的形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
和内销房限制外籍人士购买不同，各地对购买外销商品房的限制很少，一般国内外人士均可购买，
上世纪80年代，外销房正式进入上海。1980年，上海遵循国务院推行住房商品化的政策，开始了住宅商品化的试点工作，利用外资开发经营商品住宅便是试点之一。1985年，外商开始在沪投资，1988年，以土地批租方式出让了虹桥26号地块50年的使用权。
进入90年代，外销市场经历了跌宕起伏的10年。由于初期上海外销房的开发建设规模较小，市场也处在形成时期，随着国内经济的稳步增长，境外投资企业的大举进入，外销房一度出现供不应求的局面，外销楼价在1994年达到顶峰。与此同时，外销房的租赁市场十分活跃，外销房的投资回报率十分可观，上海、北京的租金收益最高可达20%-25%，外销房曾经成为市场上的热销楼盘。
外销房是房地产业迈向市场经济过程中产生的一个历史现象。它对改革初期服务来中国工作生活的外籍人士建立了不可抹杀的功劳。
同时，外销房对后续发展起来的内销房也起了一个榜样和引领作用。退回几年去，这些外销房在上海和北京的楼市中，可谓是傲视群雄，由于其出众的外立面，精心打造的环境，高品质的物业服务，令不少国内买家惊羡不止。在这些被行家称为作品的外销房面前，当时的内销房成了真正的“乡巴佬”。而内销房正是在不断学习、模仿、超越外销房的过程中，不断成长，并最终成为主导地位。
二、外销房并轨的过程和问题
1997年金融危机爆发后，外销房租金开始回落，其回报率一度跌至6%-7%，外销房的销售走向低迷。1999年，上海部分外销房的售价大幅下跌50%，甚至70%，已与内销商品房的售价相当，甚至低于内销商品房的价格。由于外销房租金的下降，一方面投资者数量大为减少，另一方面当地居民虽然为其低价格动心，但其较一般商品房高出2-3倍的物管费又让人们打消了自用的念头，外销房陷入了两难的尴尬境地。
1998年更由于国内房地产业迅速地进入有序和更为健康的状态。外销房很快成了房市中的弃儿。单就住宅来说吧，原先希望是出售给外国人和侨胞，或者是他们在国内的亲戚。然而因为价格实在昂贵，和同区域的内销住宅相比，价格往往要高出一大块来。因此，开始时还会有些客户，时间一长，毕竟曲高和寡。更何况，随着形势的变化，内销住宅在销售市场上的种种限制被逐渐取消，不少原先按规定只能购买外销住宅的人现在也能购买内销住宅了。反观内销住宅，这几年来，无论是外立面、房型、小区环境、配套设施，在质量上都有大幅度的提升。因此，外销住宅更少有人问津了。
北京市场上的外销房近年也显现出萎缩的态势，1999年入春以来，虽然先后已有60多个新盘面市，但其中只有4、5个外销房的新面孔，而且这4、5个项目中，宏源公寓、阳光100(微博)国际公寓、阳光曼哈顿等楼盘均属于前两年确定的外销项目，由于在几年前已按外销项目的标准交了高于商品房价格标准的地价款，现在只能仍旧按外销房销售，似有点儿不得已而为之的味道。
面对市场的变化，1999年开始，上海现在已经着手将外销房与内销房归并。
当时间跨入2001年底，中国正式加入世贸组织之后，客观上也要求让我们审视一下内外销房的差异了。
我国当年实行的内外销房分类，实际上是是计划经济体制向市场经济体制转换过程中的特定产物，与WTO所要求的非歧视性原则(即国民待遇原则)、透明性原则和市场准入原则，以及国际惯例是不相符合的。所以，统一市场，归并内外销房的土地供应、土地使用权转让价格以及销售对象等方面，取消内外销房之分，将是大势所趋。
外销房如同当年的“外汇券”。不同的是，当年的“外汇券”可以买来便宜的进口彩电和便宜的国产黄金饰品，足以让手里握着人民币的国人眼馋；而眼下，境外人士想在咱这儿置套房就只能是外销房。“老外花外汇券，国人买内销房”，这在某种意义上都是一种特权，正所谓“内外有别”。可这WTO偏偏看中的是“国民待遇”，换句话说：您想坐在WTO这张大圆桌旁，把西式大餐用筷子夹到碗里，就得把您带来的中式佳肴端上桌去，也让人家用刀叉分享分享。谁让现今的全球化经济格局正在走向“大同”呢。
一方面是市场本身的接轨，另一方面是入世后整个房地产市场环境要求它接轨，一个拉一个推，便形成了这样一个自然的并轨过程。
内、外销房并轨后，对整个房地产市场，特别是在主要城市中，肯定会产生影响。它对内销房利好，购买内销房的外籍人士增多了，市场的需求量加大，将促进这类商品房的开发销售；对外销房则不利，因为外销房的成本高，而现在许多内销房的品质几乎与外销房没什么区别，所以内销房必然有较强的价格优势。内、外销房并轨后，人们将更多地关注价低、质优的高品质内销房。那么既然改革，就要付出代价。这个代价就是内、外销房的并轨所产生的差价，而这个主要由土地出让价格不同产生的差价应该由谁来负担呢？
土地出让金由政府收取，但市场的因素也不能不考虑。显然，这个土地差价应该是由政府承担？还是由开发商来承担？已经不单单是一个成本负担问题。从内、外销房在现实中已经自然并轨的过程中可以看出，其发展变化得如此之快是谁也没有预料的，政策的制定也随着市场的变化而不断地调整。因此，有呼声为了保证政策的平衡性和公平性，政府给予一定的差价补贴也有道理，但反过来说，开发商自己认了也不无理由，因为东南亚金融危机所带来的市场低迷给了各方面一个很好的推卸台阶。
2001年8月1日，上海市正式宣布实行内、外销房并轨，外销房逐渐退出历史舞台。
2002年9月1日以后，“W”、“N”两个字母从此正式从《商品房买卖的合同文本》上抹去，这个被称作“调整本市内外销商品房管理”的政策，在于对内销、外销商品房的“商品房预售许可证” 、“商品房买卖合同示范文本” 、“交易税费标准”、“地价标准”、“租售对象”五个方面进行了统一之后，源于八十年代初的商品房外销和内销的双轨供应制终于完成了历史使命，随着我国加入WTO寿终正寝。
明白了外销房的来龙去脉，我们再看看这块闲置了19年的地块。
试想，如果这个地块93年拿地，95年公开销售，按照当时1500美金/平方米的销售单价销售，还是有正常的运营收入的，但如果拖到2002年内外销并轨的那一年，周边的销售单价是在人民币8000元/平方米左右，项目的亏本是显而易见的。
有业内人士说，可能是政府默许了他当年的空置，以弥补内外销房并轨对批租地块的冲击。问题是九龙仓就坡下驴，充分利用了政策的暧昧，一放就是19年。2012年的今天，当周边的房价已经突破人民币4万元/平方米的时候，九龙仓即便不开发，单地块转让也赚了个钵满盆满了。
在新闻记者公开报道后，九龙仓华东区执行董事周成辉出面对社会公众给出了个理由：由于规划楼盘的容积率比较高，周边居民认为建筑过高将影响自己住宅的采光，双方因此僵持不下，不让盖，相关部门也不敢批。”
看后续报道，社会各界似乎也认同了这个说法。
