不要成为混乱信息的受害者

　　乱花渐欲迷人眼，以此形容眼下楼市的信息环境一点都不为过。不时有地方救市的新闻出来，又不时有更严厉政策即将出笼的传闻，尤其身处楼市成交量持续放大、人心忧涨的当下，这些混乱的楼市信息不断冲击着购房者敏感的神经。如果是一个时刻关注政策动向、把政策指向作为购房第一要素的购房者，估计早晚会被搞得神经错乱。

　　就说这两天吧，先是有南京政府“救市”的消息出来，被人指称“打开限购的小口子”，而且到目前为止并没有遭遇“被叫停”的命运，感觉上好像获得了某种默认，若如此其他地方纷纷效仿必成趋势。但是，昨天又有相反的政策信息出现，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省市的楼市调控政策措施开展专项督查，此举被视为时隔一年多之后，又一轮的“督察风暴”来临。

　　两个新闻，两种解读，结论截然相反。这种信息反映在股市上，就是前天因受南京“救市”消息刺激而集体大涨的地产股，昨天又受“督察风暴”的影响应声大幅下跌。资本市场里的投资者对于地产股无所适从，购房者对于是否结束观望下手买房也犹豫不决。

　　如果说由于政策信息出处的不同导致混乱还情有可原的话，那么同一个事件导致的信息错乱就实在不应该。就拿这次上海限购酒店式公寓事件来说，有不少的传播源把它理解为是一个“新政”的出台，是更严厉政策的再次落地，而仔细研读这次事件就会发现，这只是一次对原有政策的正常梳理，上海要限购的只是那些打着酒店式公寓旗号而实为70年产权的住宅产品，对于那些真正是40年产权的酒店式公寓，上海和全国各地一样，并没有被列入限购的目录中。

　　同样的事件曾经同样发生在上海，时间是上个月，当时有消息称上海出台楼市新政限制非沪籍单身人士买房，一时也被视为是调控再度收紧的大新闻。而此后上海房管局出来解释说，这只是一次重申，并非收紧。

　　对于这些混乱的传播源，有些是因为误读而导致误传，有些则是有意为之的利益群体，他们翻手为云覆手为雨，而真正需要清晰和准确信息的购房者、资本市场里的投资者都成为受害者。

　　楼市越来越像是一个谜局，购房者成为猜谜者，这是当下市场的悲哀。我们究竟应该听谁的，究竟该做出什么样的购房决定，看来最终还是需要依靠自己的观察和独立思考。市场有其自身的规律，政策走向、开发商、专家等都改变不了这种规律。在中国的城市化依然快速推进、人口聚集效应不断增大的情况下，期望房价出现持续性的下跌是不切实际的，当然在经济大环境并非很好、中央调控决心坚定的现实下，幻想楼市一枝独秀、房价短期实现大翻盘也是不可能的。要避免成为楼市混乱信息的受害者，只能多研究市场基本面，少打听小道消息。

　　咬文嚼字力挺“限购”

　　只是一个“换汤不换药”的重申而已

　　曾几何时，作为一个经常出差的“空中飞人”，我对各类星级酒店以及商务酒店研究颇多。住惯了酒店，习惯了它的便捷，便总想在居住的城市也拥有一套酒店式公寓，无论是离工作单位较近的CBD，抑或是风景如画的度假区。

　　趁着不限购不限贷，正犹豫要不要购入一套，上海一纸“酒店式公寓限购令”横空出世。还没来得及感慨市场风云变幻之快，政策以迅雷不及掩耳之势再次“从紧”，仔细研读了一下，却发现，这只是精明的上海人民的一个“高招”。

　　众所周知，酒店式公寓以面积小、总价低、投资门槛低而著称。此次上海房管局规土局明确：酒店式公寓属限购范围。按照规定，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。

　　显而易见，在当前楼市曲线迅速上扬，国家决策层各地督查的压力之下，作为楼市调控的重灾区，这只是“老大哥”上海率先站出来表态支持“限购”的姿态而已。尽管这种表态有点“换汤不换药”的嫌疑。

　　因为70年产权的住宅本身就属于限购范围，无论营销主题怎么变幻，都无法改变这个事实，在这方面来讲，即使有一些70年住宅产权的酒店式公寓在进行销售，这些产品本来便是属于限购的，在政策层面不存在收紧与否的说法。因此，这条规定对于市场不会有太大影响。

　　当然，这条新规也不是毫无意义，至少，它让我们重新意识到“咬文嚼字”的重要性，分清楚了长期混淆市场的“酒店式公寓”和“公寓式酒店”的差别。

　　按照上海市房管局规土局最新规定的说法，公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。

　　而实际上，在营销手段操作上，或者在本条规定的执行上，如果政策执行的不是很严格，政策层面有可能还会为这些项目开小窗。在实际销售过程中，如果政策卡得比较严，那么，操作方有可能还会以长期租赁合同形式代替产权证形式对于项目进行销售，尽管这种操作对于投资者有一定的市场风险，但对于投资方角度来讲，可以短期内快速回笼资金。

　　对于公寓式办公楼，该规定称，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。

　　反观当下市场，这条规定所说的公寓式办公楼其实就是我们市场上广为流行的办公类产权的酒店式公寓，其产权为40年。因此，这类产品本身就不限购，当然，这个政策的规定也不存在收紧与否的说法。

　　因此，这样的规定虽然初看很“生猛”，但实则只是一种对支持限购的“变相重申”。

　　当然，在眼下这样一个充斥着各方力量博弈的微妙关头，地方政府这样的重申，还是显得非常必要。