北上广深楼市盘点：看房买房的多了 售楼员的春天来了
每经记者王杰、杨羚强、徐学成、胡廷鸿 发自北京、上海、广州、深圳
今天是央行宣布年内第二次降息的第八日。
近期，海外各大投行纷纷以降息为噱头力挺恒 大、富力、雅居乐及保利香港等内房股。
而在北上深等一线城市，因为担心房价反弹，无论是刚需，还是改善型客户都结束了观望，纷纷开始入市，让各地的售楼人员和经纪人度过了喜悦的一周。
但广州楼盘的销售人员却没有那么幸运，降息后买房的人并没有明显增加。不过，和以往相比，前去看房的人的确增多了。
《每日经济新闻》记者走访了北上广深多处楼盘，发现四地楼市各具特点。
北京经纪人忙起来 业主开始惜售
北京二季度住宅成交量逐月回升，7月6日央行再次降息，让房产中介看到了更多的曙光。
《每日经济新闻》记者走访了多家房产中介，发现经纪人的生活又回归忙碌状态。北京美联百子湾片区后现代城分行李军(化名)忙着带客户看房,计算降息后的月供,签约,找房源的日子，与去年年底大多数房产中介提前放假，经纪人“心灰意冷”相比，真是个180度大转弯。
“降息后明显忙了许多，来电咨询，来店算购房后月供的人比原来多了大约10%。”经历了4年前房地产市场的大起大落，面对当前的市场回暖，李军显得格外淡定。
在从事多年房产经纪的李军看来，近几个月房价涨幅大概在5%左右。现在购房者由期待房价下跌转变为惧涨，买方的议价空间明显缩窄。
张静是降息后李军的首位客户。7月6日，张静早早来到中介门店，看了两套房子后，她果断地选定后现代城一套面积37平方米，总价110万的房子。
张静一直在关注楼市，之前行情高涨的时候怕买高，价格下降的时候又希望继续下跌，纠结中错过了多次机会。7月6日的央行再次降息让她下定了决心，一定要在最近把房子买下。
张静说，其实房价跟3、4月相比，已经涨了一点，但是降息后月供每月节省260元，整体还是合算的。
李军告诉 《每日经济新闻》记者，3月份之前，一些业主还存在5%~10%的议价空间，而随着市场预期的转变，业主减小或取消了议价空间。央行两次降息后，业主挂牌价略微提升，个别业主则表示暂时不卖了。
在中介门面店里，潘进(化名)把自己挂牌出售的房子改为“出租”。虽然出租收益有限，管理起来也麻烦，但两次降息后市场行情明显转暖，他想再持有一段时间等等看。
记者发现，降息后有的业主惜售另有原因。虽然一、二手房市场的成交量都在上升，但房产调控政策依然吃紧，业主出售房产后再想置换其他物业，可能已经没有“房票”了；即使还有“房票”,第二套物业也要缴纳六成首付，利息也没有优惠。所以一些业主选择继续持有。
接受记者采访的人士和中介均认为，央行二次降息对正在回暖甚至有些红火的房地产市场来说，无疑是再添一把“柴”。
华远地产董事长任志强在微博中坦言，二次降息，再打8折优惠，大约可以提高20%的住房可支付能力。
广州看房客增加 成交量未放大
并不是所有的售楼人员或经纪人都能感受到降息带来的幸福。
广州市番禺区某楼盘销售一线的工作人员小樊(化名)的感受是，看房的人多了，但买房的人并没有增加。“(对于降息)我们当然开心了，因为出手的人会更多”，小樊这样描述听到降息消息后的第一反应。但几天下来，情况并不如想象中的“火热”。
小樊告诉 《每日经济新闻》记者，由于并不是年内的第一次降息，所以其所在的楼盘在销售策略和价格上并未作出相应的调整，她认为降息的影响有限,“有人认为降息后是时候出手了，有人则认为既然一个月降了两次，那不妨继续观望等待下一次”。
小樊所在的楼盘也是今年上半年成交较好的楼盘，所以在她看来，即使成交数据上去了，也未必是降息产生的效果。
但一个明显的变化却是，看房的人越来越多了。
根据网易监测的官方数据，降息之后的7月7日至7月10日，广州全市商品房网签数量分别为308套、189套、283套和282套，而在降息之前的前一周(包括7月6日)，广州全市的总成交数据是2008套，日均约286套。如此看来，降息后的几天时间内，广州楼市并未出现较大的波动。
从截至7月10日的近一个月的数据来看，降息后4天的成交情况也属正常。网易的数据显示，近一个月以来，成交量的高潮出现在6月25日~30日，其中，6月27日~30日的成交量分别高达462套、550套、543套和491套，与之相比，最近4天的成交数据只能算是中等水平。
资深房地产专家韩世同认为，降息给楼市带来的直接作用并不是很大。“如果降息次数达到五、六次，估计会有直接影响”，韩世同指出，就目前来看，降息最大的作用在于改变了购房者对楼市的预期，“想买房子的人更多了”。
来自搜房网的一则调查则显示，虽然仅上半年央行就两次降准且两次降息，购房者置业也似乎已现利好，但仍有一半的受访者表示“最佳买房时机仍未到”。
相关分析认为，从央行降息降准的频率来看，购房者继续观望似乎不足为奇，除此之外，今年以来经济形势不乐观也加重了外界对于中央放松调控以“稳经济”的预期。
韩世同则不以为然，他表示，一方面限购、限贷等政策还未放松，另外一方面，目前购房者以刚需为主，所以降息等货币政策未必能带动楼市走高。
深圳“抄底”声中刚需族惧涨入市
龚涛(化名)是深圳中原地产的职员，他也是深圳龙岗某盘的代理销售员。2011年，受楼市调控的影响，他代理销售的楼盘曾连续数周出现零成交。
但自从今年3月开始，各地不断涌现的限购放松政策和货币宽松的信号，让他明显地感觉到上门看房的人多起来，实际的成交量也从原来的每周几套上升到每周10多套左右。7月6日，央行二次降息，在公司安排下，龚涛迫不及待地向之前接待过的客户发送“降息抄底”的短信。
实际上，以降息为宣传口号的楼盘并不少。7月7日，华侨城纯水岸推出十四期和十五期楼盘共215套豪宅，最低面积均超过200多平方米，均价超过5万多元每平方米，当日就售出130多套，成交金额近24亿。
据世联地产数据显示，6月底市场成交量回落之后，就在7月6日降息当周，深圳一手房市场共成交803套，环比上升14.1%；成交面积7.23万平方米，环比上升6.32%。而二手房市场上周共成交1309套，环比上升21.1%；成交面积为11.23万平方米，环比上涨24.50%。整个一、二手房的成交量再次突破2000套以上。
但是，一边是楼市回暖，一边是中央频频定调限购政策不放松，这也让多数购房者 “丈二和尚摸不着头脑”。
黄莹(化名)便是这样一位“刚需客”，由于看到报纸上宣传的楼市回暖的信息，她已经按捺不住急切购房的心情。“现在周围的朋友都说房价可能会涨，如果现在不买以后会更贵。”再加上近期央行降息，更加坚定了黄莹购房的决心。
眼下，像黄莹一样受到降息政策影响而决定出手购房的人不在少数。
但楼市是否真的回暖？房价是否会再现2009年的反弹？这成为众多投资者与购房者争论不休的话题。
大多数支持楼市回暖说法的人认为，时隔三年半，连续的降息政策和银行信贷松动是变相的救市，货币宽松导致楼市成交量回暖和房价上涨，这也让大多数开发商推盘出货和刚需客购房的积极性大增。
“降息对楼市影响比较大，市场回暖已成为共识。”对此，著名财经评论人士戴欣明认为。但他也指出，“目前房价不会出现暴涨。降息仅仅是临时措施，只是短期贷款利息下降，过后又会上升。”
根据深圳中原市场研究部统计的数据，今年上半年深圳全市成交面积为157.34万平方米，较去年同比小幅上涨12%。
但该机构也指出，下半年深圳全市新房潜在供应量约280万平方米，加之6月底全市可售面积225万平方米，全市可售面积达505万平方米，刚需主导市场的消化速度并不能使开发商盲目乐观，可售量增加将使楼盘成交难度加大，开发商“以价换量”的推售策略将会得到更多置业者的青睐。
上海改善型需求增多投资客未动
二次降息后，21世纪不动产上海锐丰位于上海世纪公园店的店经理周先生对未来几个月的收入有了乐观的展望。最近八天，尽管成交笔数只增加了10%，但单笔成交金额，却比八天前增加了很多。
“以往前来购房的都是刚性需求，计划购买的只是两房，总价不会超过400万元。现在买房的都是改善性客户，买的都是三房，总价至少在500万~600万元。”
这将直接影响到业务员的收入。根据佣金比例抽成的业务员因业绩的上升，甚至有望实现和2010年上半年差不多的收入水平。
由于多数买房者都是自住者，他们眼下更担心降息后房价会迅速反弹，所以通常会很着急。一些去年底租房的租客最近也不断前往周经理所在的中介门店期望能找到合适的房源,周经理的业绩也因此提升很快。
而信义房屋黄金城道店店经理高明华却没那么乐观。因为市场回暖，加上降息等因素，他领到的业务指标比之前高一些，但是降息却没有把他所在门店的目标客户——投资客领来。
高明华告诉《每日经济新闻》记者，和其他区域不同，古北区域的房屋总价较高，多在八、九百万。多数时候，买古北房子的还是那些投资者。但在楼市调控下，投资客已经很少。虽然近期的降息和市场回暖，使房价又有了向上的预期，但投资者们却并不认为现在是出手的好时机，他们担心，房价在略有反弹之后又一次出现下跌。
不过，高明华还是相信，今后房价有可能反弹。因为他观察到，每年都有一定量二手房成交的小区，近期低价位的房屋几乎被买空，这意味着房价反弹即将出现。
应该说，高明华对市场的判断还是比较准确的。21世纪不动产上海锐丰市场研究部给出的7月6日~10日上海商品住宅的日均成交套数是259套，较降息前5天增长了35%。
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