乘电梯要签生死协议，霸道物业谁来管？
山西晚报 长春市富贵居小区都是小高层,最近小区被物业弃管了。弃管后,物业关停电梯,给居民生活带来很多不便。经协调,电梯又重新开通,但条件是居民要与物业先签署一份协议书,协议书被居民戏称为“生死协议”,协议书上说,在物业弃管后,如果小区里的电梯出现任何故障都与物业无关,一切后果自负。(7月10日《新文化报》)
既然物业已经弃管小区,理应把原由其控制的小区公共设施及资产交还给业主,有何理由关停电梯并把着小区电梯的钥匙不放？让居民签“生死协议”才肯开通电梯的做法更是荒唐,这样的协议除了凸显物业公司的傲慢,在法律上根本无效,物业该负的责任一点也跑不掉。谁都知道小高层不能没有电梯,物业撤走前关闭电梯的行为无疑更是恶劣,这样的物业公司要是真留下来,肯定不是业主之福。
物业公司称 “因为部分业主拒交物业费,使物业公司无法正常运行,并造成无法按时向电梯公司支付费用,在此情况下物业公司决定弃管。”但这一理由显然并不充分,因为部分业主拒交物业费,物业公司可以通过法律途径追讨,不能以此为由拒付相关费用,更不能随意弃管。亏损也不是物业弃管的理由,任何行业都可能产生亏损,物业管理行业同样如此,不能总是指望稳赚不赔。只要还在合同期内,哪怕亏得再多也应该如实履行合同义务,否则就要承担毁约责任,对业主进行赔偿。
物业公司之所以敢在物业合同到期前就撤走保安和保洁员,关停电梯,明目张胆损害业主利益,归根到底还是现有法规对物业公司约束不够,有关部门的监管又不到位。以至于物业公司动不动就以亏损为由提前撤走,留给小区一个烂摊子。业主不交物业费,物业公司可以向法院起诉追讨,可要是物业公司的服务质量太差,业主却很难找到地方说理,解除物业合同可能是目前唯一有效的制裁措施了,但很多小区根本没有业委会,业主想“炒物业的鱿鱼”并不容易。
要防止物业公司动辄以撤出小区、关停电梯来威胁业主的做法,房管部门理应加强对物业公司的监管,对无正当理由弃管的物业公司施以重罚,为业主撑腰。同时把服务质量和业主口碑作为物业管理资质年审的重要依据,订立明确的物业服务质量指标,服务达不到要求,就相应扣减物业管理费并给予一定数量的罚款,改变目前管好管坏全按物管资质等级收费的不合理收费标准。整改不到位不仅允许业委会直接解除合同,而且应降低资质等级,直至取消物业管理资质,清出物业管理市场。如此方能使物管公司真正重视服务质量,不再随意侵害业主权益,小区的物业纠纷也会少很多。
杨国栋(江苏法律工作者)
