博鳌·21世纪房地产论坛特别报道

　　水清沙白，椰风树影，7月4日~5日，博鳌·21世纪房地产论坛在美丽的三亚召开，聂梅生、秦虹、顾云昌、许小年、钟伟、哈继铭、董藩、任志强等经济学家和业界知名人士，以及万科、星河湾、首创、花样年、金地、阳光100等企业的高管出席了论坛。众多经济学家、房地产业内大佬相聚一堂，发布了2012年上半年的楼市相关数据和分析，并分析和预测了下半年的楼市政策和走向。

　　上半年

　　6月房价筑底明显，房价应合理期待

　　大家最关心的，当然是今年截至目前的市场情况。第一个做主题演讲的全国工商联房地产商会会长聂梅生，用数据说明，6月住宅价格筑底态势明显。“百城上半年的环比情况，有涨有跌，但总体来看持平的增加了，下降的没怎么增加，上涨是在6月份，环比上涨了0.05%。因此我认为，连续4个月就差不多稳定了，6月住宅价格筑底态势明显。”聂梅生表示，数据显示，2012年5月行业指数是5.49，房地产行业回到了2009年的最低点。但商品房的销售面积和销售额连续3个月小幅上升，且销售额的恢复比销售面积快。土地购置面积也开始走暖。房地产开发投资是继续下降，但降幅从27.8%下降至18.7%，也开始慢慢走稳。

　　“房地产应当是和整个经济同步，二季度是见底回升的阶段。”高盛集团中国投资管理部副主席哈继铭持相同的观点。

　　调控的效果已经显现，但市场应该如何期待合理的房价呢？聂梅生说：“之前多个城市对房价下降的期待值是50%，但实际情况，十大城市下跌不过是二点几，因为这里有个成本的问题。我认为房价的合理期待，是收入比房价涨得快就可以了。”

　　下半场

　　去库存化，从自身开始调整

　　对今年下半场楼市如何发展的问题，万科执行副总裁解冻认为，下半场的策略依然是坚持主流定位，为普通人盖好的房屋，盖有人住的房屋，同时跟城市共同发展，提高新型城市化。星河湾董事副总裁梁上燕则多次提到了企业自身的发展，“转型势在必行，更重要的是掌握主动性，对宏观的判断，对未来的判断，要做好积累，不要盲目跟风。目前有旅游产业，还有其他的产业，是否可以跟同行拉开差异，这是非常关键的一点。”

　　在市场回暖的情况下，是否会有房地产企业试图涨价？“商品房待售面积仍然存在，曲线从5.1回到5.7，跟去年同期相比仍然是紧张的。”聂梅生对商品房的巨大库存量表示了担忧。经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟也表示：“如果要涨价的话，可能有两个因素会限制你，一个是消费者会观望，另一个就是库存。”

　　但不是所有的嘉宾都对库存表示担忧，哈继铭就认为，库存大小与地产复苏不相矛盾，“这种库存是无效库存，会被将来的需求消化掉。”

　　而就宏观经济形势层面，北京师范大学房地产研究中心主任董藩分析，2010年到2012年开发是上升的，2012年到2030年是稳中有升，之后会有所下降。这和未来的六大因素有关，即人口增长、城市化、家庭裂变、大拆大建、区域人口整合以及生活方式的演化。中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年则认为，当前面临经济增长速度的放缓，主要是结构性的，应该是认认真真思考改革的时候了。

　　政策走势

　　众嘉宾热议房产税

　　对于今年的政策走向，绝大多数嘉宾都认为，不会有大的波动，但也不会有大的松动，政策和房地产市场一样，也进入了筑底阶段。而对房地产未来发展影响较大的房产税，论坛以六方会谈的方式进行了讨论。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌表示，决定房地产政策改变的，一是房地产政策，二是宏观政策环境。现在宏观已经微调预调，降低准备金率和降息，都会使房地产从低谷往上走。如果再放松房地产的宏观调控，力度就会太大。“目前的情况下只能把持这样的政策。”

　　针对房产税，嘉宾们也进行了热烈讨论。阳光100集团常务副总裁范小冲说：“房产税的开征是必须的，如果没有房产税，中国的土地制度和地方的财税制度是非常不健康的。有了房产税后，持有房屋就有了成本，房子有了成本空置率就会大大减少。”顾云昌表示，从发布的信息来看，房产税的试点城市会适当扩大，但具体时间并不清楚。

　　未来楼市

　　创新地产，多产业化发展

　　对房地产市场未来的发展，嘉宾的共识是，创新、多产业化发展。金地集团董事长凌克在主题演讲中指出，住宅产业面临比较大的挑战，挑战之一就是城市化。中国的城市化规模已经近半，2011年卖的新房量，基本上是我国社会发展阶段中房屋需求量的最高值。这种情况下，房地产企业第一是考虑生存的问题；第二是做人民币的投资基金；第三是放债，就是住宅的基金，最近也在探讨商业地产基金；另外就是做商业地产，企业需要增加一些经常性的收益。

　　而旅游地产作为新兴的房地产发展方向，一直以来发展得并不太好，和开发周期长、空置率高都有关系。也因此，专营旅游度假公寓的定制平台应运而生。

　　途家网的创始人兼CEO罗军表示：“假设你在三亚买两套房屋，一年只是住4天，投资还不如买基金，这并不是开发企业自己可以解决的问题。以途家为例，所有的合作是零成本的，和业主直接签订托管协议，可以帮业主产生收益。我们提供管家现场服务，搭建了专属的业主信息平台，业主在系统平台上能同步查询实时的房屋托管情况，结算财务收支，未来还可以通过途家的在线平台交换居住其他旅游目的地的度假公寓。目前在45个地区大约签约100多个项目，由途家承诺做管家和托管；500个项目在谈判及合作之中，其中包括了世贸集团和龙湖集团。”而其房源，包括了单间、套一、套二、套三、别墅等多种类型，绝大多数出门就是大海，属于典型的海景房资源。其价格和酒店相比，具有极大的优势，并涵盖了机场接送业务。目前，途家在成都、三亚、丽江等多个旅游目的地城市成功布局，并计划在3年内达到10万套房源。

　　成都商报记者 刘婷 三亚摄影报道

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