2012年已过半，上半年土地市场各项指标全线下滑已成为不争的事实。

　　中国某研究院最新发布的数据显示，今年上半年全国300个城市的土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期的10598.24亿元减少38%，缩水额度超过4000亿元。

　　在今年1~6月全国土地财政收入位列前十名的城市名单中，一线城市基本全线败退，上海虽上榜仅位列第九，北京更是跌出了前十名。相比之下，二三线城市跻身前列。其中，重庆以出让金总额379.42亿元位居榜首，同比增加20.6%。南通、常州等三线城市也跻身前十，分别位于榜单第四、第五位，土地出让金总额涨幅均超过80%。

　　今年6月，尽管个别地块曾一度受到热捧，仍难掩土地市场的整体颓势。今年上半年，全国土地及住宅类用地成交量均处于历史低位，未出现明显回暖迹象。6月份，全国300个城市共成交土地1825宗，成交面积8033万平方米，环比减少19%，同比减少48%。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，严厉的调控政策是土地市场冷清的主因。“今年上半年，土地供应结构发生变化，商业用地和工业用地大增，缺少优质住宅地块。由于开发商资金紧张，受库存压力影响，拿地节奏明显放缓。”

　　重庆住宅用地井喷

　　今年上半年，重庆住宅用地的推出楼面均价为2068元/平方米，成交楼面均价为2120元/平方米。重庆的推地量历来处于高位，今年上半年也不例外，共推出住宅用地54宗，总面积544万平方米，是推出住宅用地最多的重点城市。其共成交住宅用地43宗，总面积434万平方米。

　　从去年8月起，重庆住宅用地的溢价率一直处于低位，今年上半年的平均溢价率为3%。南方东银置地副总经理颜雪坦言，今年上半年重庆楼市的销售增量出乎意料，开发商普遍觉得“幸福”来得很突然。

　　据重庆中原地产市场研究副总监孙刚介绍，去年重庆市场的楼盘销售状况不好，库存800多万平方米。今年上半年，很多房企采取了以价换量的营销策略。出乎意料的是，受到价格的刺激，重庆上半年的楼盘销售异常火爆。大量的存量房被消化，也给房企带来了莫大的鼓舞，增加了其拿地的信心。“由于重庆当地供地充足，企业拿地平稳，虽然地块溢价率并不高，但仍在全国土地市场冷清的情况下，占据了土地出让金榜首的位置。

　　“按现在的销售状况来看，再有4个月左右，重庆的存量房将全部被消化掉，这对下半年房企拿地仍会起到很大的推动作用。”孙刚说。

　　业界认为，重庆的政策因素、区位布局以及产业新区的建设等，也是其土地市场利好的原因。

　　孙刚表示，重庆独有的区位特点也使得房企有更多的拿地机会。“重庆是沿着长江和嘉陵江发展起来的，与中心区摊大饼式外扩的城市不同，因此重庆每个区域都有比较好的位置，土地供应比较平均，这也给房企提供了更多的选择。”

　　重庆当地一位业内分析人士表示，上半年房企采取“以价换量”策略，刺激了“刚需”的释放，预计下半年楼市将呈U型复苏，土地市场也会因此变得更为活跃。

　　一线城市全线败退 

　　链家地产统计数据显示，2012年上半年，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市，其土地出让金总计仅为440亿元，同比下降55.3%。四大一线城市成交土地宗数仅为367宗，成交建设用地面积为1567公顷，平均楼面地价为1664元/平方米，溢价率为8.6%，各项指标均为2010年以来的最低值。

　　以北京为例，2012年上半年，北京市共推出8宗住宅用地，合计41万平方米。共成交住宅用地8宗，合计57万平方米。推出与成交地块覆盖东城区、朝阳区、海淀区等7个区。今年5月，北京住宅用地更是出现了“零成交“。在调控之下，北京土地市场已触底。

　　数据显示，上海、广州、深圳的土地市场也同样萎靡不振。

　　记者发现，一线城市上半年的整体推地数量偏少，住宅用地有限，但不乏一些优质地块备受瞩目。例如，北京朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块以23.7亿元排名今年土地成交总价的首位；北京门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地溢价49.85%成交，是今年上半年北京溢价率最高的经营性地块。

　　北京一位不愿具名的房企高管表示，目前一线城市受政策影响较大，房企对未来前景的判断不明朗，高土地成本的项目往往面临亏本或滞销的两难境地，所以拿地比较谨慎。

　　“一线城市在‘淡市’时遭遇的挑战更大。因为优质地块的存量本已为数不多，且价格一直处于高位，而房企所关注的核心问题恰恰是土地是否优质，价格是否足够低，因此供需之间的矛盾很突出。”链家地产市场研究部分析师陈雪说。

　　陈雪还认为，一线城市下半年土地市场的变数会更大，极度稀缺的地块入市会更积极，年底的土地供应量可能会出现爆发式增长。

　　二三线城市酝酿微调

　　南京大学不动产研究中心主任高波认为，根据市场运行规律，全国房低产市场的调整仍将持续2~3个季度。

　　在全国土地市场整体疲软的情况下，一些二三线城市试图进行政策微调，以带动岌岌可危的土地出让金收入。同时，许多房企也在进行战略转移，积极向二三线城市拓展。

　　常州作为长三角的一座三线城市，2012年上半年的土地出让金合计为197.3亿元，与2011年上半年的108.5亿元相比，增加了81.8%，名列上半年全国土地出让金排行榜第五位。

　　记者了解到，在常州成功出让的87宗地块中，有79宗以底价成交，8宗出现溢价，最高溢价率为50.2%。2012年上半年，常州市区的土地出让面积已完成了全年出让计划的52.9%。

　　“二三线城市下半年可能会迎来更多的政策微调，土地市场应该会有所回暖。”中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦表示，受房地产调控影响，上半年很多房地产下游产业的经营状况十分恶劣，如果市场持续低迷，一些企业将面临倒闭的危险。国家在适当的时候需要对政策进行微调，严格控制投资性需求，支持鼓励“刚需”，相关政策下半年很有可能从二三线城市开始实施，其土地市场也将因此迎来上升趋势。

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