上海推地热度不减闸北地块标价47亿

上海火车站北广场以北地块
闸北区470街坊6丘地块
黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)资料来源:上海市规划和国土资源管理局网站 张泽红 制图

  进入7月的上海土地市场,延续了6月的推地热度。

  7月4日,上海市规划和国土资源管理局网站发布挂牌公告,包括黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)在内的4幅浦东地块挂牌,总计拟出让土地面积为35307.8平方米。这4幅地块中,仅一幅规划用途为商业办公,其他3幅均为商业。

  上述4幅地块中,尤以黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)受关注。

  上海市规土局网站显示,该地块东至浦明路,北至微山路,毗邻世博园区和前滩,出让面积为9003平方米,起始报价为7.9889亿元。竞买保证金亦达1.5978亿元,远高于其他3幅地块。

  值得一提的是,同样在4日,上海市规土局网站还挂出了2012年的首个预申请公告——该公告提及,3幅闸北地块开始接受预申请,拟出让总面积达21.21万平方米。其中,上海火车站北广场以北地块尤为夺人眼球。

  预申请公告称,该地块拟出让面积86430平方米,规划用途包括商业、住宅、社区公共服务设施、办公、文化娱乐,参考起始价总价高达47.46亿元。

  7月5日,有开发商称,房地产市场的回暖逐渐将传递到土地市场。

  黄浦江地块或引发激烈角逐

  黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)地理位置优越。

  远洋地产(上海)公司投资负责人王显巍昨日分析,该地块所处区域发展前景非常好。目前陆家嘴的发展已有限,接下来大世博板块潜力不小。

  昨日,有关注该地块的开发商称,据他了解,已有许多企业对其表现出极大的兴趣,尚未进入竞买环节,竞争已白热化。

  按计划,E-4-2地块将在8月10日进行现场竞买。

  事实上,2010年9月,毗邻黄浦江沿岸E20的E18地块(9-3)出让,就曾引发或轰动。该地块最终被九龙仓(00004.HK)控股的卓光控股有限公司以总价48.28亿元获得,溢价率达41%,折合楼板价35490元/平方米,成为陆家嘴宅地新“地王”。不过,E18地块为纯宅地,且出让面积达54415.3平方米。

  按黄浦江沿岸E20单元详细规划披露,该区域规划范围东至浦东南路,南至南浦大桥,西至黄浦江,北至塘桥新路,面积约58.09公顷。

  与黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)同期挂牌的,还有浦东新区曹路基地A-1-7地块、曹路基地B-1-2地块,以及曹路基地D-1-2地块。

  火车站北广场地块“地好价更高”

  7月4日开始接受预申请的3幅地块同样颇受关注。

  根据上海市规土局的公告,上海火车站北广场以北地块东至大统路,南至中兴路。该地块总计拟出让面积达86430平方米。其中,商业、住宅、社区公共服务设施部分拟出让土地面积为约22630平方米,容积率为2.5。

  该地块出让的参考起始总价达47.46亿元。而且,该地块还要按不少于住宅建筑面积的5%配建经适房。

  即便如此,不少开发商仍对该地块表现出浓厚兴趣。

  嘉华(中国)投资有限公司(嘉华投资)副董事谷文胜称,该地块地理位置确实好,但总价也很高。

  王显巍也有类似感慨,称“地是好地,不过总价高”。

  “住宅部分比例较小,大部分都是商业和办公。对企业的资金实力、开发能力及后期运营能力都有非常高的要求。而且由于临近火车站,可能涉及地下轨交线路等问题,对技术能力及工程管理能力要求也非常高。”王显巍说。

  在某不愿具名的国企开发商看来,该地块地理位置优越,是难得的好地块,但体量过大,对企业资金考验较大。预计出让方通过预申请而非直接挂牌出让,也是担心地块一旦流标,会对整个区域的投资环境造成影响。

  宅地定价超房企预期

  除了上海火车站北广场以北地块,闸北区470街坊6丘地块也开始接受预申请。

  公告显示,该地块为宅地,东至粤秀路,南至汶水路,西至平型关路,拟出让土地面积约45680平方米,容积率2.0。该地块的参考起始总价约14.62亿元。同时,该项目还应配建5%以上的经济适用房,地块周边的防护绿地约8210平方米也要由竞得人建设。

  谷文胜称,该地块位于中环线以北,据他们核算,计入经适房的配建费用,该地块的起始楼板价高达1.65万元/平方米。算上各类税收和建材成本,将达3万元/平方米,这已接近甚至高于周边在售项目的价格。如果房价不继续上涨,这个出让价格可能导致开发商无利可图。

  另有不愿具名的开发商透露,就这幅宅地,该公司曾和出让方谈过。此前这幅地块的起始楼板价计划定在1.8万元/平方米,但随后行情一直下行,企业沟通后给出的建议是1.4万-1.5万元/平方米。但最终出让方给出的价格,还是超出了该公司的预期,“是否会参与竞买,还要观察市场行情。”

  另一幅在4日接受预申请的闸北区319街坊87丘地块,拟出让面积高达80010平方米,规划用途为商业、办公,该地块出让的参考起始总价尚未确定。

  “地价可能重回升势”

  近期上海一系列的推地计划,是6月以来一波推地潮的延续。

  某国企开发商相关负责人昨日称,原本该公司今年并无拿地计划,但目前已经“瞄上”几幅地块,预计下半年会出手。虽然他拒绝透露地块的具体位置,但表示已和出让方有过多次洽谈。

  佳兆业相关负责人也透露,该公司在上海的拿地计划并没有完成。此前的6月,该公司在上海两度出手拿地。

  上述负责人分析,促使房企拿地的原因是市场回暖,销售回款加速后,企业资金压力有所缓解。对上市企业而言,有补充储备地块的打算。

  有止跌趋势的地价眼下成了个门槛。某港资开发商称,6月出让的地块不少是调低了起始价出让的,但近期不少地块的起始价有上升的趋势。部分地块的挂牌价和此前企业沟通时了解到的价格已有所上升。如果市场持续好转,最终加入竞买的企业会更多,地块的溢价率和成交价都可能再次出现上升。

  

关键词:推地  闸北  

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