六月楼市观察：杭州史上最高成交背后
观点地产网 见习编辑 李琼晳大热的欧洲杯已落幕，今年楼市亦宣告中场休息，回顾战果，“成交量”一片大好。
以受调控影响较大的杭州为例：截至6月28日，杭州市区共成交商品房34068套，比2011年上半年的21869套上涨了56%，比2010年上半年的21260套上涨了60%。
这个数字，甚至比楼市最火的2009年上半年的31094套还多了近10%。
成交高歌猛进
刚刚过去的六月，杭州主城区成交量定格在6747套，这一数字刷新了调控至今的月成交记录，以价换量在六月收到了最有效的成绩单。
仅截取6月的最后三天来看，6月30日，杭州主城区成交415套；6月29日，成交428套；6月28日，成交了308套，三天为杭州楼市贡献了1151套成交量。
除了主城区的成交飙升，余杭区也是热火朝天。6月30日，余杭单日成交量就达到了313套。
如果将上半年成交量浓缩至一天来看，那么今年以来，6月22日，杭州更以主城区单日334套成交量问鼎成交排行榜首。
若以此成交量来描述杭州目前的去化速度，杭州业内人士丁建刚则坦言：“目前杭州库存8万余套，如果不加上新增房源，这些积存多年的房源也只要8个月便可以消化。”
诚然，库存里也有市场好的时候都难消化的存货和随时新增的房源，但其表示，“有缺陷的、楼盘很差的、日照差的，好几年无人问津的和一部分高端房房源，存量并不会很大。单价2万5一平和总价500万的房源很有限。”
在被问及热火的成交能持续多久，丁建刚称，目前房屋构成中刚需仍占大部分，90平方米已达60%，这与国家标准很近。改善性需求刚刚加入，理论上刚需还会持续，2009年和2010年是拿地大年，新增房源会入市，由此看来未来的半年仍然会持续供应。
“如果政策没有什么太大变化的话，整个交易流量持续在高位到年底都没有什么问题。”丁建刚如是判断。
楼市回暖之辩
杭州今年以来的表现，让人不得不将其与市场回暖联系在一起。
对此，丁建刚称：“前5个月住宅成交等同于去年全年的成交，回暖没有任何可以质疑的了！成交量大幅上升，楼市由冬转暖已是不争的事实。”
至于杭州楼市回暖的原因，丁建刚认为，均价同比环比大幅度下降肯定是主要原因。成交的主要贡献额是降价楼盘，权重也是刚需。
但是对于“回暖”的标准，他表示了自己的看法：“回暖不是价格回暖而是成交量和市场流动性，此前市场血液确实是凝固的。然而在均价上，绝大部分是没有上涨的。即便最近有部分楼盘有一点回弹，但是还远远没有回到降价之前的价格，也没有回到去年的价格。”
在杭州，价格抬升只出现在极少几个区域。丁桥板块有涨盖因此前超跌，滨江和桥西微涨是因为需求强劲但供应不是很多，剩下的临平下沙都没有涨价动作。
照此看来，杭州的成交回暖似乎与价格回升泾渭分明。
此外，杭州土地尚处冰天雪地，“杭州开发商都趴着不动不拿地了，今年上半年主城区宅地只出让了2块。”
而业内人士似乎也提出了相同的见解，易宪容就表示，经济政策确有重新刺激住房市场价格上涨之嫌，但国内住房市场的货币市场条件并没有发生多少变化，它根本上就没有或不支持住房市场价格的快速上涨。
