深圳商报记者 杭炜 卢青 实习生 吴圳兰 摄影 杭炜

　　如果说去年深圳东部那一湾绚丽浪漫的海岸线，足以让深圳人惊艳，那么2012年，大盘云集、名企抢滩的深圳东滨海板块，则给深圳人带来了真正惊喜。

　　巽寮湾、小径湾、双月湾……长达数十公里的优质滨海资源，可以说放眼世界，都是稀缺的滨海自然资源，而这里近乎成为深圳人的“私家海滩”，填补了深圳滨海而不能亲海的城市空缺；环大亚湾滨海旅游经济区、与香港的滨海旅游发展合作、开辟联系巽寮湾与大鹏半岛的海上旅游线路……一个承接深港乃至整个珠三角的新兴国际级滨海旅游经济圈呼之欲出，这一切都以深圳人的消费辐射、度假需求为中心；碧桂园·十里银滩、金融街·巽寮湾、合正·东部湾、富茂·威尼斯湾……一线滨海资源，动则上百亩的庞大体量，无论是滨海物业还是超级大盘，在深圳近乎绝迹，而只有在深圳东滨海板块，滨海物业与超级大盘的完美叠加，给深圳人创造了一种前所未有的人居方式。

　　有惊喜，同时也有质疑。那里的房子究竟能不能买，升值潜力如何，配套怎样落实……站在消费者的立场，许多深圳人都有类似的疑问。

　　6月20日，作为本报与新浪乐居共同举办的楼市下午茶特别节目，我们聚焦火热的深圳东滨海板块，诚邀多家片区品牌房企和市场研究人士，解读深圳东滨海板块现状与未来，破解置业深圳东部滨海的心理迷局。

　　大盘云集 如何避免同质化

　　滨海板块又热了，陆续有名企大盘加入开发，让这个板块温度再次上升。而因为滨海物业和郊区化大盘的两重属性，未来的发展前景如何，也是大家比较关心的。近日连续有朋友问我，惠东那边的滨海盘能不能买、能不能投资啊？我说要看你的需求。实际上现在深圳人的确是很关心东部的那一片海。

　　我们今天围绕三个方面来畅谈，第一个东部滨海物业的前景；第二是对于深圳消费者的意义，因为深圳人居的亲海资源还是很缺乏的；第三个是更现实的问题，大盘云集、名企扎堆下，政府和房企如何配合供应，产品如何进行差异化的竞争。

　　房企合力撬动全国大市场

　　合正东部湾营销经理 李中阳

　　核心观点：各方形成合力，将蛋糕做大，形成良性竞争。

　　我认为，深圳已经进入了度假需求非常旺盛的黄金阶段。如果现在要谈深圳东部的前景，我们就必须考虑深圳人度假的主要去向。当下，每周去哪度假才是大家的需求点。相比出国与出省旅行，到东部度假更具性价比。无论是从资源、时间上来讲，深圳东部无疑吸引了大批度假人群。

　　除了丰富的滨海资源，深圳东部近期最大的变化应该是完备的度假设施，这也是现在各开放商正在努力的方向。今年不光是合正兑现了5.6亿度假设施的配套，包括其他的一些项目，如一些五星级酒店的开业和旅游景区的升级。并且随着华润这些大盘出来之后，陆续也会加入到这个区域里面。当然随着大量开发商的介入，也会带来大量的客户群体。但是我们同时要注意一个问题，就是保护海洋资源。因为这个海洋资源是人类共同的财富，如果我们开发商能够在前期的规划方面去注重对于海洋资源的保护和环保这一块，未来这一片海才会越来越蓝，也才会吸引更多的人。

　　我知道，现在几大知名房企在此做运营，外界看来势必觉得竞争激烈。但实际上是在相互合作。现在，在整个湾区内，各个开发商已经形成了一个合力来共同建造东部区域。大家共同的一个目标就是在打造巽寮国际湾区这样一个大的度假区域，促使更多的深圳人，乃至珠三角或者全国人来这个区域度假。每个开发商在里面占据自己最独特与最擅长的方面，开发差异化产品，形成了一股吸引外界的强大力量。

　　我相信，只有大家一致对外，齐心协力地把“巽寮”这个品牌真的做起来，去影响到珠三角，乃至辐射到全国。只有这样，湾区才有前景、才有明天。

　　景观地产不是旅游地产

　　金融街惠州置业有限公司副总经理 熊思宇

　　核心观点：没有运营要素的物业不是旅游地产，而投资旅游地产不仅要盯着房子本身价值更要关注物业外部的旅游资源环境。

　　近年旅游地产掀起了投资热，东部滨海板块是最好例子，弹丸之地聚焦了如此多的楼盘、如此多金额。有观点说，现阶段100个旅游地产项目里面只有5个能良性发展，也就是说过热了，我是认同这个说法。

　　旅游地产的核心要素有三：第一是旅游资源，所谓的旅游资源可以包括自然的、经济的、人文的、历史古迹名胜、风光等等，甚至是一些都市人比较向往的人文环境。第二，具备符合旅游消费特质需求的地产。旅游地产总的来说是临时性的居住和短期的居住，而且要有为游客打造的相关配套。最关键的是第三点，具备运营的因素。比如说三亚，首先有旅游资源，有大量地产，它的运营元素是什么呢？实际上都是以五星级酒店为主的一些运营要素，包括水上娱乐的一些设备设施等。

　　旅游地产硬件构成的三个要素，缺一不可。只有旅游资源，没有运营元素，只能称之为景观地产。旅游地产和景观地产最大差异在于，旅游运营元素能够导入产业概念，比如说酒店业、餐饮、商业、娱乐等等，通常来讲，旅游运营元素越丰富，品类越齐全，这个发挥的合力就越大，房产价格就越高，形成互动和良性的关系。

　　就目前这个板块看，我认为还是景观地产居多，因为除了盖楼以外其他的产业导入基本没有，这种地产发展前景变数较大。所以片区滨海物业最终会形成两种局面，一是具备旅游地产完整要素的会强者越强，另外一种景观地产则会走下坡路。

　　对于置业者，投资旅游地产就是要放弃以前的一些经验。过往投资城市住宅时，往往不需要考虑外部因素，但是旅游地产不一样，旅游地产房子本身的参与度不高，价值与否更多取决于外部环境，例如景观资源、旅游配套、旅游环境等。

　　东部滨海仍处初级开发

　　易居克而瑞深圳机构研究总监 余海洋

　　深圳东部打造的度假目的地，在我看来，更多是一个对自然的回归。在不久将来，这片滨海片区未来不仅仅会承载“5+2”模式，还将成为365天全天候无缝的度假之地。

　　该片区的优势是显而易见的。深圳东毗邻惠东，区域发展必能得到此旅游之地的带动。据我们的数据统计，惠东现在的旅游人口是450万，并以每年30%的增长率上升。再者，伴随着惠东客运站以及各种交通配套的建立，深圳东将迎接更强劲的客源。

　　但是，现在深圳东整个区域的知名度与区域概念还未打响，这是目前面临的重大课题。虽然，碧桂园去年已经将“深圳东”概念替换成“巽寮湾”的区域概念，但却把价格拉低，将会面临消费力后劲不足的困境。其二，目前的客户群仍缺乏度假、养生、养老的概念，大多数还是以投资性为主。可以说，现在开发的楼盘包括东部湾、十里银滩、巽寮湾都是探路者，虽然前景明朗，但是路还很长。

　　东部是深圳人的“加油站”

　　某品牌房企代表

　　核心观点：前景很好，但现在还需要政府引导，以及开发商与其他行业的互补来放大区域效应。

　　我认为深圳东部就是深圳人的一个“加油站”，前景很好，但是还需要进一步的完善。

　　从产品供需的角度来看，深圳东部的楼盘是目前深圳范围内能够满足当前度假需求的大盘。当下，随着深圳消费水平的不断提高，度假型的第二居所需求越发旺盛。而纵观深圳全市楼盘，也只有东部的大盘能够满足他们的这种需求。

　　在目前的湾区内，主要的物业有别墅、洋房和公寓三种产品。考虑到配套，交通与时间的问题，度假型物业还是主力。但是随着交通的便利与生活方式观念的转变，自住型产品也未必不会成为主流，如合正的滨海城也有打自住的概念。

　　关于东部滨海板块对深圳的意义，我认为深圳东部将成为深圳滨海城市的一张名副其实的名片与注脚，并成为不断奋斗的深圳人的加油站。我们知道，深圳一直是奋斗不止与生生不息的标签，在5天的打拼后到这儿来充充电，事实上，是为下一次的勃发做准备。

　　如今深圳东部可谓是大盘云集，看似名企扎堆。但其实每个产品有其自身的目标群体。所以针对不同的层面，不同的房企也在挖掘不同的度假因素。可以说，这些产品是相互互补，共同打造区域概念。

　　相关链接

　　深圳东滨海板块

　　东起惠东港口镇东山海，西止稔山镇亚婆角，沿数十公里海岸线，聚集了碧桂园、合正地产、富力和世茂地产、中航地产、金融街、万科地产、华润置地等一大批品牌企业和重点项目，预计总建设规模超过5000万平方米，总投资超过数十亿。据统计，深圳东滨海沿线楼盘，去年成交约8000套，一跃成为深圳置业者瞩目的明星板块。2012年，该板块推盘量保守估计达18000套。

　　板块毗邻广深、厦深双高铁；惠深沿海高速、广惠高速、沈海高速城际快速干道；坐拥广州、深圳、香港、澳门、珠海、佛山、惠州7大空港，3小时覆盖中国绝大部分的省会城市。与港、深、澳形成1.5小时生活圈，将在第一时间，承接深港，乃至整个珠三角滨海度假、居住需求，正发展成一个新兴的国际级的滨海旅游经济圈。

　　代表项目：碧桂园·十里银滩、金融街·巽寮湾、合正·东部湾、富茂·威尼斯湾、万科·双月湾、合生滨海城等。