宋飞：醉翁之意不在酒——商业地产中酒店业态开发浅谈
宋飞
南京昆仑沃华置业有限公司副总经理，负责公司商业地产项目招商，以及公司房地产项目发展工作。 2004年涉足房地产行业，投身商业...
中国经济改革开放30年来，社会经济发展日异月新，人均国民生产总值已经突破4000美元，社会消费零售总额保持长期高速增长。随着社会经济的快速发展，社会居民的消费水平和档次逐步提高，消费需求日益多样，不单单是零售行业，其他如餐饮、旅游等行业也快速增长。同时，国内基础设施投资日益完善，机场、高速公路、高铁等基础交通设施大大方便了人们的出行，商务、旅行活动增加迅猛。
图1：人均国民生产总值和社会消费品零售总额增长
因此，近些年国内酒店行业迎来了一轮新的发展契机，众多国际知名酒店集团加紧布局中国。2010年，喜达屋集团在华经营60余家酒店，而且计划在未来的最近几年中新开86家酒店。洲际酒店集团近150家开业酒店，并且计划未来五年内旗下中国酒店数量翻一番，新增约150家酒店和90,000名员工。万豪国际集团在中国已经开业的酒店有58家，另有30家酒店处在建设之中，计划到2014年在中国的开业酒店数量增加至100家。
与此同时，近2年商业地产如火如荼的发展，越来越多的房地产开发企业也开始关注酒店行业，利用商业地产发展的契机，布局自身的酒店产业。香港新世界集团旗下的香港新世界酒店集团在2011年斥资2.29亿美元，收购了奢华酒店管理公司Rosewood Hotels & Resorts，使其旗下拥有三大酒店管理品牌——超五星级奢华酒店品牌Rose-wood、五星级商务酒店品牌新世界及定位于年轻、时尚、休闲的中档商务酒店品牌贝尔特。目前管理和发展中的酒店物业超过20家，并且计划未来五年内投资11亿美元，使酒店数量翻番。
同样，国内众多的房地产开发企业也开始自行组建酒店品牌入市。其中，绿地集团在今年宣布成立绿地国际酒店管理集团，并计划在未来新建的酒店中，将大部分采用自有品牌管理。为此，绿地集团专门建立了两个高端自有品牌“铂瑞”Primus和商务品牌“铂骊”Qube。同时，万达集团也推出三大酒店品牌，分别为五星级酒店品牌“万达嘉华”、超五星级“万达文华”、顶级酒店“万达瑞华”。今年10月，首批6家自主酒店将陆续在长沙、太原、泉州、漳州等地面市。还有，碧桂园集团是国内最早自建酒店管理品牌的房地产开发企业之一，现在有碧桂园凤凰酒店和碧桂园假日酒店。
图2：国内五星级酒店发展数量
在商业地产项目开发过程中，对于项目开发企业，何如确定自己开发的项目中是否规划酒店业态，以及选定哪些类型的酒店作为开发主体？首先，我们要了解酒店行业中具体包括哪些酒店类型。酒店作为为宾客提供服务的主要设施场所，因所在不同地理区域的经济结构、自然环境、人文环境等情况也不同，因此酒店在提供的服务和经营定位上就有不同的侧重点，造就了不同类型的酒店。具体酒店类型包括：商务型酒店、会议型酒店、度假型酒店、精品型酒店、经济型酒店和汽车酒店。
商务型酒店
商务型酒店是以接待商务旅行客人为主的酒店，通常商务客人的比例应该不低于70%。 商务型酒店一般位置较好，距离市区商务活动中心比较近。 酒店的商务设施齐全，具备先进的通信设施、办公设备、宽带上网、卫星电视、小餐厅、宴会厅、会议室、商务中心等功能设施。
会议型酒店
会议型酒店主要接待出席、参观一个或多个会议、展览或参与其他活动为主要目标的会议客人或会议团体。会议型酒店属于大型酒店，其规模大、投资大。会议型酒店可为会议客人提供不同规模、形式的会议、展览或其他会议型公共活动的场所、设施、设备。并能为客人提供会前、会中、会后的组织接待等整个流程服务。
度假型酒店
旅游度假型酒店以接待旅游、度假、休闲的宾客为主，通常多位于旅游风景胜地。功能项目配置多以娱乐、康体项目为主，追求“宾至如归”亲切放松的精神感受。度假型酒店的特点表现在具有风格独特的地域风情和地域文化。
精品型酒店
精品型酒店起源于上世纪80年代中期，顾客的个性化消费导致了精品酒店（ Boutique Hotel ）的出现。精品型酒店主要满足某一消费群体的特性需求。精品型酒店规模一般不大，建筑面积总体在1~2.5万平方米之间。在酒店功能上，精品型酒店不拘一格，通过特色化的酒店服务，以及高品位的装修设计，赢得消费者的青睐。
经济型酒店
经济型酒店是一种近几年快速发展的酒店新兴业态，其特点规模小，设施有限，价格实惠。经济型酒店主要接待短途旅游、出差，而且预算较低的旅行者。经济型酒店一般客房规模150间左右，只提供标准化的住宿服务（有些提供早餐），没有食品酒水服务，没有宴会设施、健身房和其他娱乐设施。
汽车酒店
汽车酒店发展始于上世纪50年代的美国，主要为驾车出行的宾客提供停车、休息、住宿、用餐的酒店。汽车酒店一般建设在交通便利的公路及高速公路旁，有明显标记；酒店规模不大，一般在100间客房左右。汽车酒店的功能设施除必要的住宿、餐饮外，还配备有汽车保养、修理、维护等服务项目和设施。
表1：酒店类型特征
酒店类型 | 选址条件 | 目标客群 | 酒店规模 | 功能设施 |
商务型酒店 | 位于城市中心地区、中央商务区等 | 商务客人、旅游客人 | 300间客房左右 | 住宿、餐饮、会议、康体、娱乐等 |
会议型酒店 | 位于大都市，政治、文化中心城市，游览胜地等 | 各种会议团体 | 500间客房以上 | 住宿、餐饮、会议等 |
度假型酒店 | 位于旅游风景胜地 | 休闲度假客人 | 200间客房左右 | 住宿、餐饮、康体、娱乐等 |
精品型酒店 | 位于城市中心地区、中央商务区、旅游风景胜地等 | 商务客人、特定消费客群 | 100间客房左右 | 特色化的住宿、餐饮、康体、娱乐等 |
经济型酒店 | 位于城市商业区、主要街道沿线 | 对消费价格有限度的商旅客人 | 150间客房左右 | 住宿（部分包括早餐） |
汽车酒店 | 位于城市交通便利、高速公路旁 | 驾车的商旅客人 | 100~200间客房左右 | 住宿、餐饮、汽车维护等 |
根据上述6种酒店的主要类型的基本特征，商业地产开发企业在选择项目酒店业态的开发酒店类型时，要充分的考虑项目的规模、定位，以及酒店产业在企业自身发展总体规划中的战略和目标，最终确定项目的开发酒店类型和酒店运营模式。
1、配套性酒店业态的酒店类型选择
配套性的酒店业态主要是指在一些规模不大的商业地产项目，如5万方左右的购物中心、社区商业、专业市场、商业街区等，在项目商业业态定位时，考虑规划酒店业态主要作为项目商业功能的一个配套，通过基本的酒店住宿服务，丰富项目的商业功能。
配套性酒店业态的酒店类型选择应当以“经济型酒店”为主。
首先，由于项目规模总体体量不大，大部分物业面积要满足主要商业业态物业需求，因此，作为配套性功能的酒店业态，其酒店最终使用的物业面积比较有限。而经济型酒店因其经营特点，对物业需求面积也仅仅在4000平方米左右，作为项目的配套性商业业态刚好满足项目的“硬件”标准。
其次，由于经济型酒店仅仅主要以提供标准化的住宿服务为主，其设施设备以及环境装修相对其他酒店业态而言，比较集约、简单。因此，经济型酒店的总体投资标准也比较低，加之物业规模不大，总体投资水平对于项目开发企业来说相对较低。
再次，目前国内的经济型酒店运作模式较为灵活，项目开发企业可以采取自营或加盟委托，甚至单纯出租物业。几种运作模式，都可以为项目开发企业带来稳定的收益。同时，经济型酒店市场通过近几年的快速发展，市场相对成熟，而且国内外的知名经济型酒店品牌众多，开发企业可以根据自身项目规划定位，选定合适的运作模式及合作方，以保证项目利益最大化。
2、品牌性酒店业态的酒店类型选择
在一些规模10万平方米左右的综合型购物中心，甚至10万方以上的城市综合体项目中，往往根据项目自身商业定位，需要各类品牌商家，以体现项目整体的品牌优势。在此类项目规划中，其酒店业态的定位在功能上满足项目需求外，其品牌也是考虑的核心内容，以满足项目总体定位的品牌需求。
因此，品牌性酒店业态的酒店类型选择一般以“精品型酒店”，或者“商务型酒店”为主。
作为综合型的商业项目，酒店业态越来越受到青睐，它不单单为项目提供酒店住宿的商业功能，还可以通过会议、餐饮、宴会、娱乐等功能，承载着更多的消费需求。所以，综合型商业项目中，酒店业态的物业规模一般都要在1.5万平方米以上，以便其更好的发挥其酒店的综合经营功能——如住宿、会议、餐饮、娱乐和康体项目等等。
同时，作为“精品型酒店”和“商务型酒店”自身具备一定的品牌价值，在符合商业地产项目总体定位的前提下，可以为项目品牌带来良好的品牌协同效应。
而且对于商业地产项目开发企业而言，投资“精品型酒店”或者“商务型酒店”，可以根据项目需求，调整经营功能和档次标准，以保证酒店投资规模在一个合理的区间之内。并且，通过稳定的经营，使的酒店获取客观的、合理的稳定收益。
3、资产性酒店业态的酒店类型选择
对于近些年企业发展速度及规模较大的房地产开发企业，以“拷贝”的方式拓展并复制规模相当的商业地产项目时，往往会在项目中共同设置酒店业态。一方面，为了满足项目功能需要和品牌效应的协同发展。同时，大部分企业还将项目的“酒店”部分作为企业自有资产，作为企业战略发展的一部分，提供产业及融资等业务发展的平台。
对于此类商业项目中，资产性酒店业态的酒店类型大多以高档次的“商务型酒店”为主。
作为资产性质发展的“商务型酒店”，已经不单单是项目中的一个酒店业态定位，它更多是作为企业产业发展的另一重心领域。
首先，此类项目开发的“商务型酒店”基本上属于高档的星级商务酒店，其功能涵盖住宿、餐饮、宴会、会议、娱乐、康体等多种功能，设施设备繁多，装修及服务档次较高。因此，项目投资规模也比较大，项目资产价值较高。
其次，随着近几年标准的星级“商务型酒店”的发展，无论是开发建设，还是经营管理，都有较为成熟的体系和模式，一般开发企业可以通过规模相当的商业地产项目进行复制开发建设。最终，通过规模效应建立企业自身的“酒店”产业，就像前文中提到的新世界、万达和绿地等房地产开发企业。
最终， “酒店”的良性经营获取稳定的收益，使其酒店项目资产价值得到进一步的提升，通过经营、资产的双向资源整合，“酒店”即可作为优质产业，在企业的战略发展中形成重要的环节。
