张宏伟：把握政策“微调”释放刚需的“窗口期”
张宏伟
同策咨询研究部总监
6月18日，国家统计局公布了2012年5月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：
(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，比4月份增加了9个；上涨的城市有15个，涨幅均未超过1.4%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有14个。
从调控效果而言， 由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主，并且各地房价在“微调”的市场背景下仍然基本上延续“停涨”或出现10-15%以上的个案价格下调的局面。微调与降价的局面导致成交量出现回暖，并且出现楼市成交量“红五月”。
但是，楼市成交量“红五月”的出现、市场“微调”声音的频频发出，又让当前的房地产市场产生了一定的变化，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，这些变化主要表现在开发商降价“见好就收”，正在通过少量多批、千人看房、连夜排队、长期蓄客后的集中开盘等营销手段制造市场热销、“日光盘”、买涨不买跌的市场气氛，这样的气氛从短期内来讲有可能有助于个案楼盘的成交，但是，买涨不买跌的市场气氛有可能导致购房者购房门槛提高而重现观望或政策面再度收紧。
那么，在成交量已经回暖的市场背景下，后市走势如何？成交量是否可以持续回暖，价格是否因为成交量回暖而反弹？开发商应该营造买涨不买跌的市场气氛，还是应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量赢得市场认可？
就政策面而言，“去投资化”的常态化的楼市调控措施并没有出现实质性的松动，如果房价在成交量回暖的市场背景下一旦出现快速反弹，那么，政策层面应该还会“微调”收紧，以防止出现房价大幅波动的现象，维持当前房地产市场调控成果。因此，总体而言，楼市价格短期内反弹的可能性不大，但是不排除个案楼盘由于策略调整、成交量达到目标而导致的价格上调的现象。
就房企资金面角度而言，“红五月”并未使开发企业资金面紧张的状况得到实质性的改变。从房地产行业上市公司平均资产负债率角度而言，截止2012年第一季度，行业平均资产负债率为72%，仍然处于高位。从开发企业开发企业自筹资金比例增长速度来看，开发企业自筹资金比例增长明显较快，显示出房企融资渠道不断收紧，开发企业资金链还是相对紧张。
据国家统计局数据，1-5月份，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；利用外资168亿元，下降36.8%；自筹资金14518亿元，增长16.3%；其他资金13188亿元，下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%。
与此同时，2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。这样的投资增速，远低于2011年全年全国房地产开发投资同比名义增长27.9%的速度，几乎是接近2009年16.1%近年来增速的最低值。
此外，国家统计局数据显示，截止5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。商品房库存继续加大，整体楼市应该还会继续延续“降价跑量”的态势。
因此，总体上而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，尽管市场成交量出现回暖，但成交量的可持续性回暖仍然存在一定的变数，这样的变数主要表现在：开发商降价“见好就收”，政策面还没有出现实质性松动，整体市场库存压力还是比较大、开发企业资金面还是相对紧张等，这就决定了短期内市场“降价跑量”的势头不会改变。
此外，由于宏观经济增速放缓，房地产市场政策“微调”为市场成交量回暖提供了政策面、市场面的机会，前两月开发企业通过“降价跑量”取得了不错的销售业绩，在今后这样的时间段，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量，而不应该在现在的市场阶段房价降幅“见好就收”，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以以“现金为王”，这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业要在土地市场出手拿地，都应该是得心应手，在未来市场激烈的竞争中，才有可能处于主动地位。
