美国的公共住房体系
公共住房类型
在美国，公共住房是指政府开发所有并管理运营的住房，这些住房一般用于低收入家庭出租;此外，政府还可以通过各种优惠政策激励私人机构或非盈利机构提供面向低收入家庭的廉租住房。
(1)政府直接投资建设的公共住房。从20世纪30年代开始，联邦住宅管理局(FHA)就利用贷款和补助金补助地方营建公共住房，供应低收入家庭。90年代后，地方政府逐渐获得建造、拥有和经营公共住房的权利，公共住房项目一般由半自治性质的地方公共住房委员会(PHA)操作。1982年，公共住房约占住房总量的1﹪，联邦住宅管理局拥有其中的130万套。目前，大约有120万户美国家庭居住在公共住房项目中，这些项目由大约3300个地方住房机构运作。负责公共住房项目的是HUD下的公共和印第安住房局(Public and Indian Housing，PIH)。
这类公共住房的服务对象是符合条件的低收入家庭、年长者以及残疾人。在美国，低收入家庭定义为全国或当地城市收入中位线80%以下的家庭，极低收入家庭是在收入中位线50%以下的家庭。不同地区的公共住房项目对申请者收入的限制也不同。
(2)政府补助、私人机构或非盈利机构开发所有的低收入住宅。从60年代后期开始，为扩大公共住宅的供应，联邦政府寻求各种手段刺激私人企业的积极性。在其后的10多年中，政府推出了一系列旨在提高低收入住宅开发利润空间的金融激励，包括提供低于市场利率的贷款，所得税优惠，以及提供年度经营补贴等。作为条件，私人开发企业必须同意将开发的项目出租给低收入家庭，并设定低于市场的租金水平以满足这些家庭的支付能力。
这种鼓励私人机构参与的模式有效的提高了低收入住宅的供应量，但在70年代中期后也暴露出成本高、质量不佳等弊病。随着保障从补贴供给向补贴需求方的转变，80年代开始，联邦政府对低收入住宅开发补贴的力度减小。
公共住房相关政策
美国公共住房相关政策一般是以政策包形式公布和执行的，主要包括HUD保留的公共住宅项目，和公共住房改造相关的HOPE VI项目，社区发展拨款计划(CDBG)，以及由联邦政府推动的低收入住宅税收返还政策(LIHTC)。
1. HUD公共住宅政策
联邦政府向各地的PHA提供资金，PHA用于增加面向低收入家庭的公共住宅。公共住宅的开发可以通过三种模式：(1)在PHA拥有的土地上，雇佣承建商开发由HUD批准的项目;(2)PHA通过招标的形式，寻找符合条件的开发商，开发商在自己的土地上按照PHA的要求开发项目，竣工后出售给PHA;(3)直接收购已有的住宅。
HUD每年向PHA提供的资金分为两类，即公共住房营运基金(public housing operating funds)和公共住房资本基金(public housing capital funds)。其中公共住房营运基金用于满足PHA在公共住房项目上的管理、运营、日常维护等支出。公共住房资本基金用于满足公共住房条件的改善，包括开发，翻新，拆除破损住宅等。如果PHA当年所获得的资金不足以满足当年改善公共住房条件的需求，它们也可以以未来将获取的补贴资金为抵押，从私人金融机构借款。
2. HOPE VI政策
尽管公共住房在改善收入最低家庭的居住条件上取得了很大的成功，但人们普遍认为这一政策是失败的。很多城市的公共住宅由于建造质量差，缺乏维护，房屋迅速的破败，加上兴建时过于集中，公共住宅社区往往沦为贫民窟，毒品泛滥，社会问题集中，居民生存环境恶劣。在这一背景下，国会通过了公共住宅的拆除重建计划，即HOPE VI。通过一套竞争机制，HUD每年向各地的PHA提供一定资金，用于拆除或重建已经毁坏的住房，支持社区建设，改善居住服务。各地PHA在如何进行改造上拥有较大的自主权，但一般倾向于将高密度的社区改建为低密度的联排别墅和花园公寓，并将公共住房和普通住房混建，以避免贫民窟的出现。社区密度降低意味着一部分原有住户必须另觅居所，因此，HOPE VI项目往往和租金券项目结合，对这些需要迁出的家庭实施补贴，以便他们能够顺利在市场上找到合适的住房。
3. CDBG政策
在社区发展拨款计划(Community Development Block Grants)中，HUD每年向地方政府提供资金，用于满足一系列社区开发活动的需求，包括社区复兴，促进社区经济增长，改善社区的设施和服务等。地方政府在资金的运用上拥有较大的自主权，但所有的CDBG项目至少应满足如下要求中的一条：(1)改善中低收入家庭的居住条件;(2)防止或消除贫民窟，避免社区陷入衰退;(3)满足其它较为迫切的社区发展需求。获取的社区发展资金可以用于购置不动产;翻新物业;增加或改进公共设施;清洁;家庭购房援助;以及作为对盈利机构参与社区发展活动的补助。地方政府需要保证其中不低于70%的资金在一段时期内是用于改善中低收入家庭住房条件的。
4. LIHTC政策
LIHTC政策即低收入住宅税收返还政策(Low Income Housing Tax Credit)。联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额，建造公共住房的开发商可在10年内每年接受所得税的直接抵扣。开发商获得返税额度后，可将其卖给包括银行在内的投资机构。这些机构买入税收返还额度以降低自己的税收负债，而开发企业则通过这种方式实现融资，降低了项目的债务成本。
