《办法》规定，申请公租房，必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。各地相关主管部门可就申请条件进行调整。

　　全国范围内的公租房管理办法昨日出台。

　　6月12日，《中国建设报》报道称，住房和城乡建设部当天公布了《公共租赁住房管理办法》(下称《办法》)。《办法》规定了公共租赁住房(下称“公租房”)的租金标准，“应当按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定，并定期调整”，“在签订租赁合同时，当事人按地方政府批准的租金标准约定每套公租房的租金”。

　　《办法》称，当承租人收入低于当地制订的标准时，可以申请租赁补贴或减免。

　　《中国建设报》称，之所以做出上述规定，是为“鼓励社会力量投资建设公租房，同时为引导和规范房地产租赁市场”。

　　除了租金标准，《办法》还对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等，作出一系列规定。

　　截至昨日发稿，住建部网站尚未发布《办法》全文。

　　今年3月，住建部在《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》中要求，各地要“建立健全监管机制，加强分配和运营管理”，其中提到，要“制定出台公共租赁住房管理办法，加强建设、分配和运营管理”。

　　在住建部版《办法》出台前，北京、重庆等地已经率先推出了地方性的公租房管理办法。2010年9月，上海发布《本市发展公共租赁住房的实施意见》(下称“意见”)，对公租房供应、管理、退出等方面做出过系列规定。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，公租房和廉租房是保障性安居工程中的主流，制度细化是需要的。

　　“申请门槛有放松空间”

　　申请门槛是《办法》关注的一个焦 点。

　　《办法》规定，申请公租房，必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。各地住房保障主管部门可根据本地区实际情况，就申请条件进行调整。

　　上述报道并未提及此类标准的具体内容。

　　一政府内部人士称，这可能和各地实际情况不同有关。他举例称，上海每个区对公租房申请条件的规定都不一样。

　　《意见》提到，申请公租房的对象应同时具备4项条件：一是具有本市常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限；二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；三是在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米；四是申请时未享受本市其他住房保障政策。

　　《意见》明确，各区(县)政府根据上述基本条件，可结合本区(县)经济社会发展等情况，制定具体的准入标准，并可适时调整。

　　多位受访业内人士称，现行的公租房申请门槛仍有放松空间，尤其是针对外来人员。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，公租房申请门槛应该放宽，“审核太严格，很多人也不愿意去。”

　　“(未来)门槛放宽的可能性比较大，像外地来沪的人员，现在分为人才公寓和远郊租赁房。现在张江和陆家嘴(600663)都有人才公寓，有些项目意在吸引金融精算类人才。”陈晟指出，在明确申请门槛之前，还要先把收入变化等数据体系做好。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰同样指出，现在公租房的申请门槛过高，“政府的思路是公租房福利要给那些经过鉴别的人才。对刚来的外地人而言，有个(保障房)断层。实际上，(工作)稳定的人不需要太多(补助)。”

　　租不出去的尴尬

　　眼下部分城市公租房出现较高空置率，除了申请门槛的原因，租金和性价比是另外两个影响因素。

　　杨红旭认为，公租房的位置很重要。眼下，不少公租房的租金价格还是偏高，虽然规定是要求“应低于市场价”，但低多少(没有说明)？事实上，因为公租房是新房全装全配，所以比不少老公房的租金还是高的。

　　一保障房开发商也指出，公租房的租金并不太便宜，“大概只是市场租金的9折。有的项目租金包含物业管理费，是4元/天/平方米。因为公租房都是全配全装新房，所以市场租金也是和同等标准的物业去对比计算。”

　　个中原因复杂。

　　陈杰说，公租房的租金优惠幅度不宜太大，投资成本高，所以定价偏高。但先得保证出租率再去回本。陈杰提到，公租房都是先建好再去考虑使用，没有同步考虑，“租不出去谁来负责？”

　　在陈杰看来，公租房市场的成熟还需要一段时期培育，上海的公租房还有一两年的瓶颈期。据他透露，有关部门在鼓励单位使用公租房做员工宿舍，但还在谈的过程中。

　　上海已经启动了集体土地建设公租房的试点。

　　陈杰介绍，目前还只是造了一些蓝领公寓，给农民工用，还在探索。

　　明确退出机制

　　备受关注的公租房退出机制，《办法》也予以明确。

　　根据《中国建设报》披露，《办法》明确了3种“退出”情形：

　　一是承租人有转借、转租或者擅自调换，改变用途，破坏或者擅自装修且拒不恢复原状，在公租房内从事违法活动，无正当理由连续6个月闲置公租房的，应当退回；二是承租人累计拖欠6个月租金、未按规定申请续租的，应当腾退公租房；三是承租人有不符合续租条件、获得其他住房，并不再符合公租房配租条件，和承租或承购其他保障性住房等情形的，应当在给予的搬迁期内腾退。

　　对拒不腾退的，《办法》还提到了包括罚款、记入公租房管理档案在内的多项惩罚措施。《办法》规定，政府所有权人和承租人如果属于民事合同关系，出现纠纷仍然按照合同约定的条款进行解决。

　　杨红旭说，公租房是保障房中的重头戏，公租房的运行机制，包括投资、管理都还不健全，特别是管理难度大。《办法》出台使得管理有据可依。

　　陈杰称，地方政府此前公布的公租房合同中，不少措施已有所涉及，《办法》的出台是对操作规范的重申。

　　(作者：王齐)