日本和新加坡保障住房融资体系
日本和新加坡是亚洲国家住房保障体系建设的先行者，并且具有各自的成功经验：日本政府在建设省住宅局的统管之下，构造了以日本住宅金融公库、日本住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体的社会保障性住房供应体系；新加坡政府成立了建屋发展局和建立了公积金制度，一个负责统一投资、建设、管理组屋，一个提供专门的资金支持。两国的保障住房体系和住房保障融资体相辅相成，各有特色。在日本，公团和公社直接建造和提供住宅，住宅金融公库则承担住宅资金融通职能。日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社，建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。日本形成了以财政支持下的住宅金融公屋为公营住宅的融资核心，公司内贷款制度是重要补充的住房保障融资体系。这一制度主要包括以下几个方面：
（一）日本财政创新补贴方式，多管齐下支持公营住宅建设。公营住宅是指由地方政府在国家的补助下建造的、由地方住宅供给公社经营并专门出租给住房困难的低收入者的一种住宅。其租金水平严格按收入线确定，一般占各收入层家庭收入的18—20%，平均为市场租金的55%。日本对公营住宅实行财政补贴。日本政府的财政补贴分为三种：一是财政直接拨款支持低收入家庭的租房、购房补贴，以及资助公营住宅建设；二是政府财政向住宅都市整合公团发放住房贷款，支持公营住房建设开发；三是将资金贷给住房金融公库，以发放公共住房建设贷款及向低收入者发放住房贷款。
（二）住宅金融公库提供长期低息贷款，是公营住房的主要融资渠道。住宅金融公库是直接隶属于政府的法定机构，其职责是制定和实施国家住宅金融方针政策，实现国家住房计划。资金主要来源是国家投入的资金、财政低息贷款、发行住房债券以及吸引民间资金的介入，为居民提供长期低息住房贷款、向住房建设提供充足必要的资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务。同时，其职责还在于协调各类金融机构的住房信贷业务，为盈利性专营或兼营的住房信贷业务提供资金支持和其他便利。公库作为向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的政策性机构，利息比市场利息低1个百分点。自1950年成立以来，公库累计支持住房建设占同期累计开工总套数比例接近30%。
（三）公司内贷款制度充实员工福利保障，对满足住房需求发挥着重要作用。日本还存在着一种独特的“公司内贷款制度”，其目的是充实员工的福利保障制度，防止人才流失，形成在业人员的资产群。对员工以较低的利率贷出，实际利率不足3%，借款手续比较简单，对解决员工住房一直发挥着重要的作用。
日本是老牌帝国，新加坡则是亚洲新秀。新加坡建立了比日本更为直接而严密的以公积金为核心的住房保障融资体系。1959年新加坡成立自治政府时，住房短缺仍是当时最大的社会矛盾：200万人口中80%以上住房困难，其中40%居住在贫民窟和棚户区中。在这种背景下，新加坡政府决定把住房建设放在优先位置上，制定了《住房发展法》，并在1960年根据该法成立建屋发展局(HDB)。
建屋发展局负责统一投资和建设组屋，为中、低收入者提供的保障性住房。一方面为中低收入居民提供住房，实施政府确定的建屋计划，包括征用土地、拆迁安置、规划设计住宅区策划基础设施建设、安排承建商建造房屋；另一方面负责公房的出租、出售和物业管理。建屋发展局可以从土地局获得价格比私人开发商低得多的土地，从而使大规模建造低成本公共住宅成为可能。1960年只有44%的土地为国家所有，到1985年建屋发展局已经拥有新加坡近75%的土地资源。建屋发展局的目标是90%的人口居住在公共房屋中，10%的人口居住在私有房屋中。目前，85%的家庭居住在政府提供的公共住房中，其中93%的居民拥有组屋的产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋。
建屋发展局的资金主要来自三方面：一是新加坡政府经常提供超过20年的长期贷款给建屋局；二是政府给建屋发展局拨付一定的财政局津贴，支持其正常运营；三是来自住房公积金的贷款。新加坡建立公积金制度的初衷是养老保险，其优越性随着时间的推移得到充分的体现。公积金不仅在养老保险、医疗、教育等方面发挥了巨大作用，在解决住房问题上更是起到了不可替代的作用。一方面公积金为新加坡组屋的建设提供了有效的资金筹措渠道，满足了大规模住房开发的资金需求；另一方面公积金作为住房储蓄的一种形式，完善的公积金制度是新加坡解决居民住房问题的重要保障，为中低收入居民购买住房提供了坚实的资金支持。
新加坡强制公民参与公积金储蓄，储蓄资金可贷给建屋局开发公屋或支持居民购买公屋。新加坡的公积金制度建立于1955年，所有新加坡公民和永久居留的居民，都必须参与公积金储蓄。公积金会员及其雇主双方按雇员每个月收入的规定比例缴交公积金，存入积累式的个人账户基金中。在新加坡每个就业者无论其受雇单位的性质，都在公积金拥有账户，每月要向公积金缴交一定比例的个人工资。按照目前的标准，凡是年龄在55岁以下的雇员，其公积金的征缴率为日工资的40%，55—59岁的征缴率为25%，60—64岁征缴率为日工资的15%，65岁以上征缴率为10%。原则上，雇主和雇员双方各承担一半，并由雇主一并存入公积金账户。
根据《中央公积金法令》的规定，中央公积金由中央公积金局统一管理，由劳工部进行监督，具体投资运营则是由新加坡货币管理局(MAS)和新加坡政府投资管理公司(GSIC)负责。公积金的存款利息通常由市场利率决定，但中央公积金法令规定所有公积金户头的最低存款年利率不低于2.5%，原则上应略高于银行的平均利息。
公积金会员可以使用其公积金普通户头上的全部存储余额购买政府组屋。其中主要形式有三种：如果会员的普通户头有足够的存款，可以一次性付清屋价；用公积金存款支付部分屋价，并用现金支付剩余屋价；用公积金存款支付部分屋价，并向建屋发展局申请贷款来付清剩余屋价，然后，会员可以使用日后每个月的公积金缴款来偿还贷款，贷款的数额由建屋发展局规定。这项政策自1968年推行以来，很多公积金会员只用他们普通户头上的存储余额就足以购买政府组屋。
日本通过财政补贴、住宅金融公屋贷款、公司内贷等融资渠道支撑住房保障体系有效运转；新加坡则通过公积金向建屋发展局提供了源源不尽的住宅建设资金，形成了一个良性循环的住房保障资金筹措渠道。这些有效的住房保障体系对我国住房保障体系建设有什么借鉴呢？
来源：新浪博客
