中原地产：楼市“红五月”如期而至 未来房价或现分化
近期，地方政策微调不断，且力度有进一步加大的趋势。除了原有的购房入户、提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外，扬州对个人购买成品住房提供房款4‰-6‰的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度，以及传闻中的首付比例下调等，均明显超过了之前政策微调的幅度。然而地方的微调政策并未真正触动限购和限贷的底线，在一系列微调政策的促进下，各地住宅市场持续回暖。不过，中原集团研究中心总监刘渊认为，在中央房地产调控基调不变的大环境下，主要由刚性需求带动的成交回暖很难引起房价的大幅反弹。
新房市场：成交再攀新高 库存高位回落
受4月底供应放量、降价促销和地方政策微调的共同影响，5月住宅成交再次刷新2011年1月调控后的新高。据中原集团研究中心监测数据显示，30个重点城市5月份新房成交量为1652万平方米，环比上升21%，同比上升30%，与今年3月的高点相比微增4%。如果扣除4月首尾两个小长假的影响，新房成交已连续3个月保持稳定的相对高位。但目前的成交水平与2009年市场火爆时的成交相比仍有近30%的差距。
从1-5月的成交数据来看，30个城市累计成交同比微跌3%，其中一线城市下跌5%，二线城市微涨1%，而三线城市降幅达到23%，一、二线城市表现明显优于三线城市。刘渊认为，出现这种现象的主要原因有两点，首先2011年三线城市受调控影响较小，因此基数相对较高；其次三线城市房价依然居高不下，这在一定程度上限制了成交量的继续上升。
受4月底供应集中放量影响，5月各地新增供应出现明显回落，北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、福州8个重点城市新增供应总量环比下降26%，处于相对较低的水平。除北京新增供应环比增长31%外，其余7个城市供应均出现环比下降。由于5月整体供应不足，而成交依然保持高位，5月除上海外，其余7个城市均出现明显的供不应求，受此影响主要城市住宅库存量从高位小幅回落。从最近5个月的供求比来看，除上海和福州外，其余城市供不应求明显。
标杆房企：销售持续回暖 去库存周期仍长
2012年5月，十家标杆房企销售延续了4月的回升势头。根据中原集团研究中心初步统计，5月十大标杆房企总销售面积约560万平方米，环比上月增加约2成，创出调控以来的新高。由于产品定位贴近市场刚性需求，再加上本月推盘量充足，5月万科合约销售额重新突破100亿元大关，环比上月大幅回升44%。今年前5个月，万科累计合约销售额达492亿元，较去年同期小幅下降5%，完成年度销售任务的33%，基本符合预期。
现阶段产品定位和价格策略成为影响开发商销售表现的主要因素。今年以来，富力的产品类型较前期发生了较明显的变化，新推盘以针对刚性需求的中小户型为主。今年前5个月，富力的合约销售金额约120亿元，较去年同期增加约1成，改善明显。今年前4个月，雅居乐的合约销售金额为85亿，较去年同期下降25%，6月1日，雅居乐宣布大本营中山的所有在售项目全线降价，最低75折起，优惠活动持续20天。刘渊认为，若政策面环境没有实质性的全面松动，大型开发商以价换量的策略将贯穿全年始终。
由于销售市场持续回暖，标杆房企库存上升趋势受到抑制，近期出现小幅下降，房企库存压力有所缓解。根据中原集团研究中心统计，截止到5月底，十家标杆房企在48个城市的在售项目库存量为2463万平方米，与上月基本持平。回顾近一年来标杆房企的库存量走势，从2011年11月至2012年1月这三个月标杆房企的在售项目库存量增长十分迅猛，较前期上升幅度超过5成。进入2012年以来，标杆房企库存量的月度变化比较平稳，波动幅度不超过2%。从绝对量上看，目前标杆房企的库存量依然处于高位，开发商依然要经历一个较长的去库存周期。目前，标杆房企的销售依然以当期有新推或加推盘为主，前期库存量的去化速度并不理想，尤其是其中的高端产品，未来的去库存压力依然较大。
土地市场：供求跌至谷底 短期颓势难改
据中原集团研究中心对13个重点城市数据显示，5月份居住用地供求仍陷低迷，供求量均跌至近五年中低位，其中成交量是2009年4月以来的单月最低，较今年前四个月平均水平大幅缩减近7成，而供应量亦远低于前两年同期水平。今年以来土地供求持续低迷，前五月供求量同比均缩减近4成，受此影响，土地出让金同比大降约43%。
刘渊告诉记者，本轮调控以来，大部分城市土地需“预出让”后公告上市，土地的供应量取决于潜在需求。因此，开发商购地需求萎缩是导致地方政府慎于推地的直接原因。然而，即便是在“慎推地”背景下，5月流标率依然高达19%，开发商购地意愿依然低迷。
此外，5月地价下行也在持续，13个重点城市中约70%的成交地块出现实质性降价(相比前期同区域、同质地块)，该数值较上月的50%有所回升，表明土地降价趋势依然未改。而降价地块多集中于郊区，降幅约为2成。尽管5月份新房销售显著回暖，然而开发商库存压力依然较大，对后市依然信心不足，预计短期内土地市场难改颓势。
后市预测：成交持续平稳 房价止跌企稳
虽然3-5月30个主要城市的成交量连续处于调控以来的高位，但购房主力主要来源于前期积累的刚性需求。虽然近期信贷放松，但在限购、限贷政策不放松的大背景下，刚需为主的市场需求难以推动成交量大幅反弹。
另一方面，5月的成交活跃得益于4月底的入市的大量新增供应。而5月新增供应减少，同时降价促销幅度有限，将影响成交量的继续回升。因此预计未来成交量将保持目前的平稳水平，或有小幅波动，但仍会高于去年同期成交水平。从全年来看，由于上半年供应依然偏少，且1-5月住宅成交同比依然下滑，表明刚性需求尚未完全释放，预计下半年住宅成交受供应推动仍将保持平稳，总体成交水平将超过上半年。
从前期的降价效果来看，大幅降价的楼盘普遍取得了良好的销售效果，而尚未降价的楼盘销售继续低迷，因此未来的降价将主要集中在这些滞销楼盘。从目前的供应量和供求比数据来看，开发商的推盘力度明显放缓，而销售情况依然良好，在这种情况下，开发商继续大幅降价的可能性减小。未来房价走势或将出现明显分化，一些已经历过降价的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州、南京等，房价逐步企稳；而一些尚未出现明显降价的二三线城市，由于库存处于高位，未来供应依然巨大，房价仍有调整空间。
