中原地产：降息重启惠及刚需 土地市场隐现抄底
一周楼市
上周，央行宣布非对称性降息，允许贷款利率的下限最低可为基准利率的8折，中原集团研究中心认为，虽然这次三年半来首度开启的央行降息并非针对楼市，但对市场的心理影响将较为明显，有望进一步惠及刚需。然而，为巩固调控效果，中央依然再次强调坚持调控不动摇，近期部分城市出台的微调政策皆因触碰“红线”而叫停。在坚持调控的同时，大力促进保障房建设仍然是重点，年中将至，保障房建设进程再被提上案头。市场方面，上周住宅销售依然延续了近期的高位成交水平，冷清的土地市场则仍显冷清，然而部分城市较低的土地价格已开始吸引开发商入市抄底。
政策“红线”不容触碰 保障房建设力度加大
近期，多个省市相继对原有的房地产调控政策进行微调，尺度之大频触“红线”。对此，住建部近日表态，强调坚持房地产市场调控政策不动摇，巩固已有调控成果，并密切关注各地执行情况，及时制止或纠正地方出台放松抑制的不合理购房政策。住建部的表态进一步印证政策“红线”决不容触碰。重庆出台的“允许补缴公积金账户余额、大幅提高公积金贷款额度”等大尺度放宽调控政策短短六日即被叫停。而上周石家庄草拟的微调细则中多次提及，在低于全省人均住房面积或廉租住房标准的情况下，对第三套住房放松“限购”资格，亦未获上级部门批准。
中央政府在坚守“限购红线”的同时，加快促进保障房建设，近日中央财政下达了2011年城镇保障性安居工程奖励资金15亿元，对2011年城镇保障性安居工程任务完成较好的地区给予奖励，这是保障房建设以来的首个公开财政奖励。随后，住建部于上周发布了《关于做好2012年住房保障信息公开工作的通知》，要求各地公开保障性安居工程年度建设计划任务量、完成进度、项目清单及开工、竣工项目等信息，其中年度建设计划完成进度要求每月公布，同时保障房分配和退出信息也需如实公开。中原集团研究中心表示，公开化、透明化的保障房建设进程将有望在舆论监督下更好的落实保障，并有效约束分配机制，使受众人群得到应有保障。
央行降息利好刚需 房企入市抄底土地
根据中原集团研究中心监测数据，5月土地供求均跌入历史同期低位，上周天津亦将有13幅经营性用地“中止出让”，显然土地市场仍远未带给开发商足够信心。然而，目前部分城市区域的土地价格已呈现明显的下行趋势，因此吸引了部分房企低价入市。上周，金融街、万科、佳兆业等房企分别在天津、南京、上海等城市购地，除个别地块成交价格与前期持平外，多数地块成交价格较前期下降约1成。受土地市场低价驱动，万科近期购地频繁，4~5月新增土地储备达49公顷，随后上周于南京再度购置8公顷土地，然而今年前期万科购置土地仅不足15公顷。预计在销售回款加速信贷环境日益宽松的情势下，将有更多的企业择机入市购地。
住宅市场方面，上周新房及二手住宅销售均保持平稳，延续了近期的高位成交水平。其中，在5月二手住宅成交量价齐升的影响下，上周中原经理人指数看涨比例显著提升，对后市报以乐观心态。并且上周五，央行三年半以来首次降息，下调存贷款基准利率0.25个百分点，同时对贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的0.8倍，首套房八折利率优惠可期。如按此折扣测算，降息后五年期以上贷款利率为5.44%，相当于降息前五年期利率7.05%的7.7折。中原集团研究中心认为，信贷政策的优惠在减轻购房者还贷压力的同时，必将在心理上影响购房者，进一步刺激刚需购房者入市。
