4月30日晚上，中海物管撤出中海怡翠山庄。前中海物业员工表示，对于中海物管而言，这是个艰难的决定，因为中海怡翠在中海物管的深圳版图上，相当于河北省之于中国的意义，虽非最核心，但是却尤为重要，轻易决不愿弃子而去。

　　这不只是个案。若人工、水电等各项成本继续提高，而业主们又不能接受提涨物管费，物管行业多名受访人士称“微薄的利润将会消失殆尽，未来会有更多的物管公司选择撤出服务多年的社区”。

　　今年人大、政协均有提案建议涨物管费

　　从1100元到1320元，从1320元到1500元，深圳最低工资标准连续两年提升，涨幅36.36%，如果和2003年的600元相比，更是涨了150%。工资上涨，无疑令很多人的生存底线有了最起码的保障，但是对于劳动密集型行业而言，其成本压力的增长也是显而易见的，物管便是其中一个。

　　周平、仇慎谦等5名政协委员今年深圳两会的提案中说：“《劳动合同法》实施以来，人工成本大幅增加，部分物管企业仅此一项就增加成本约25%。”而物管行业目前的平均利润水平仅为5%-6%，行业面临空前的生存压力。

　　“刚开始的时候，人工成本占到公司总成本的40%都不到，现在的人工加上外包的保洁人员部分，要占到总成本的80%-85%。”卓越物管一工作人员告诉记者，如果不是实在活不下去了，公司也不愿意涨价。

　　深圳市人大代表陈仁武在今年五届三次代表大会上，递交提案，“物管行业是微利行业，而且是劳动密集型行业，原因在于其收入是固定的，就是物业服务费，而物业支出是无边的。现在有些小区物业费标准低、收缴率低、维修压力大，大部分业主对于上调物业费持消极态度，以及新《劳动合同法》造成人员薪资标准不断提升等问题造成企业入不敷出，政府职能部门的相关费用也越来越高，比如电梯年检费用从2008年的每台1000元上调到1400元，经营压力越来越大”。

　　品牌物管也在谋划甩掉亏损小区

　　然而，如今业主要求更高，物管公司普遍表示压力更大。“365天工作制，每天还得24小时待命。”“200户的小区，物管公司就是和1000人产生关系，我们这小区有三四万人，还不包括狗和青蛙。”“只看保安，每年都要招100多个，同时每年也要走1 0 0多个”……这些都是物管公司高层负责人的抱怨。这么麻烦、辛苦，还没钱赚，就要甩手不干了。

　　以4月30日的中海物业撤离中海怡翠为例，便是物管公司和自家开发物业说再见的案例。卓越物管副总景象表示，就其了解，另有一些品牌物管也正谋划着将一些亏损小社区甩掉，今年或是品牌物管的甩盘元年。进入市场化新阶段的物管公司，学会算一盘独立的账，尝试涨价，甚至涨价无望之后选择撤离，都不失为一个好的选择。

　　物管曾经作为房地产开发商的附属品出现，谁开发谁管理的情况至今依然比比皆是，开发补贴物管的现象并不新鲜。也正因为如此，蔚蓝海岸11年没有涨物管费，招商海月10年没有涨物管费，华联城市山林6年没有涨物管费，这些自家开发自家管理的社区，对于管理费提价通常慎之又慎。又想马儿跑得好，又想马儿不吃草，尤其是马儿早已经在这样疲惫的状态下跑了好几年，再这样跑下去，马儿倒下了，骑马的人又怎么会舒服？

　　●新闻特写

　　物管公司呈给协会的一份“涨价攻略”(来源：南方都市报 南都网)

　　就物管费如何上涨，深圳市物业管理协会召集过不少研讨会，但凡有成功实现涨价的小区，还会被要求或者主动地进行经验汇报，可见提涨物管费是个多么普遍而棘手的问题。深圳市特发特力物业管理有限公司就专门做过经验总结，南都记者在深圳市物业管理协会拿到了他们总结的一篇《打破物业管理费上调难的“坚冰”》，堪称物管涨价攻略。

　　特发特力公司所管理的小区分布在罗湖区田贝、水贝等区域，去年所在小区六成上调了物业管理费，包括工业区、住宅、写字楼等各类型物业，规模小的小区有业主100多户，规模大的小区有业主1000多户，上调管理费的幅度在12%-40%。

　　回顾涨价过程，方志东总结出了6点体会供业内同行借鉴和参考，原文为：一是精心组织，统一思想，“要求全司各部处要将提高物业服务费当作一场战役来打”。二是分门别类，不搞一刀切，“每平方米3元以上的高层住宅小区不在调价范围”：“各小区根据各自的实际情况，自行确定提高幅度和标准后报公司审批”。三是掌握沟通技巧，直接公告将提高物业管理费，“把要不要加管理费变成要加多少管理费的问题”。四是采用激将法，“对各管理处的执行力表现进行对比”。五是做好服务是提高物业管理费的前提；六要做好深入细致的思想工作。

　　有意思的是，他还发现，所提价的小区都没有业主委员会，有业委会的小区反而提不上去；所提价的小区都是相对老旧且原收费标准偏低的小区(多层没电梯的均低于1元/平方米)。

　　“绝大多数业主是通情达理的，收费偏低的小区提高物业管理费是完全可能的。”方志东结合物价上涨等因素，在文章中做了一个预测：“为了行业的有序健康发展，一股上调物业管理收费的浪潮即将席卷全国。”

　　物管说法(来源：南方都市报 南都网)

　　“刚开始的时候，人工成本占到公司总成本的40%都不到，现在的人工加上外包的保洁人员部分，要占到总成本的80%-85%，而公共设施的水电要占到15%左右。”

　　“小区入住已经13年了，保安工资从最开始的700-800元/月到现在的2100-2400元/月，已经都翻了三倍，物业管理费却从来没有涨成功过。”

　　“说涨价是个痛苦的决定，并不是物业公司矫情，真的能够盈亏平衡，我们也不愿意涨。涨价对于很多物管公司而言，已经迫在眉睫。”

　　“我们要管三四万人，还要管猫、管狗、管青蛙叫，涨个几毛钱一平方米怎么就这么难呢？”

　　“深圳人平时很忙，几乎没有时间去打理公共事务，但是如果希望‘房产’成为‘资产’，花点时间去了解一下小区的物业管理是很有必要的。”

　　“近年来人力成本不断上涨，物价指数不断攀升，物业管理费则十几年一成不变，与说涨就涨的汽油、白酒、猪肉等生活物价形成了鲜明的对比，这是一种极不正常的现象。”

　　再不涨价，大批物管将退出

　　陈晓平深圳市物业管理协会法律服务

　　中心主任

　　主管各小区物业管理公司的深圳市物业管理协会，深知深圳各小区物管公司的工作艰难，“深圳的物业管理费用是全范围、全行业偏低的”。陈晓平表示对此也做了摸底调查，1997到2008年相当长的时间，最低工资标准翻了倍，这两年的劳动力成本更是大幅上涨，“物业管理综合成本上调很多，但是这十几年来物业管理费用是下调的，就是因为2007年的标准限定了原来的市场行为定价”。

　　物价大涨，但是物业管理费用还是提不上去，这是目前深圳不少物管行业所面临的经营困境。陈晓平介绍说深圳物管行业中不少小企业都是处于亏损当中，其他都是利用其他物业或者多种经营来弥补，主营业务之外的附营。他分析认为，2007年的政府指导价是合理的，但是要根据CPI等指标不断调整才可以。目前长期沿用这一多年前的标准导致物业管理行业全行业亏损状态。“中国物业协会把今年定为行业自救年，不只是深圳。”

　　亏损已经成为整个行业的问题。陈晓平指出，如果深圳今年不解决这个问题，有大批物管企业已经有想要退出的念头了，“很多企业要求说到期了我不做了，亏本经营让企业做一年可以，但做五年或者更长就不行了”。他向南都记者透露目前物管协会所知道的已经有几十家企业有想法退出的，“虽然我们配合政府从维稳角度出发，对这些企业做思想工作，但是这毕竟是企业自主行为，从协会角度是支持企业自主行为的”。

　　陈晓平认为，现在的物业管理中，管理方更像是弱者，“物业管理公司没有定价权，跟业主大会的价格谈判过程中是处在弱势位置的。社区的所有事情都是业主大会决定，这是法律赋予的权力，价格如何调、标准怎么定、留不留物管公司，都是业主大会上来决定的”。陈晓平认为目前状态很严峻，物管公司明明亏损，业主不是不讲理，但是却不知道物管公司的成本和相关管理政策，认为其中有不透明的操作，因此物管公司总是难以提高物管费价格。