作为中国最早的精品时尚酒店和知名的商业真冰滑冰场的参与者和创建者，华润置地有限公司(1109. HK)山东公司助理总经理、商业地产管理部总经理陈群生有着丰富的商业地产运作经验，这位前深圳万象城常务副总经理，将把全部精力投入到迄今为止华润置地体量最大的万象城——青岛万象城的开发与运营中来。

　　“青岛万象城将打造八大主力店，并且首次建造城市候机楼。”4月13日，陈群生在接受本报记者专访时说。

　　记者：作为华润置地全国第6座都市综合体——华润中心的核心元素，青岛万象城的规模最大，公司有怎样的考虑？

　　陈群生：山东省的GDP、资源及人口规模在全国均居前列，青岛作为山东省最重要的城市之一，人口规模大，经济和地理位置上具有明显的优势。未来，青岛将发展成为环渤海经济圈、黄海经济圈当中重要的大都会，青岛的商业和零售消费有着巨大的升级换代机遇。

　　不光是地产，华润集团和山东省政府签订了战略合作协议，零售，电力和能源，燃气，医药，金融等都进来了，总投资已逾800亿元。

　　记者：如何去打造？

　　陈群生：青岛万象城建筑面积45万平方米，是深圳万象城的1.5倍还多。在定位和组合上，我们会继承和复制其他万象城的模式，考虑到青岛的区位辐射能力和在山东的领头地位，我们在组合和规划方面，也做了一些变化。

　　比如此前的万象城有百货、超市、影院、冰场四大主力店，而在青岛万象城里则有八大主力店。首次引入儿童主题乐园，集合了多家教育培训玩具和零售店铺；餐饮店则汇聚了国内外的多个美食品牌，许多知名餐厅会进驻，数量比既有的其他万象城多一倍；品位生活区集合了国外的品质家居、精品家电、数码等，我们将做成一个lifestyle生活区；这里会建一个齐鲁特色旅游街区，将山东各地的特产引入万象城；青岛万象城还会有一个Art Gallery，可以长期展示艺术品及创意产品。

　　并且，青岛万象城将首次建造城市候机楼，我们已经与青岛机场达成协议，未来旅客们可以直接办理登记手续以及行李托运。

　　记者：预计将于何时开业？

　　陈群生：我们预计会在2013年年底或2014年年初开业。

　　记者：青岛万象城打算投入多少资金，预期什么时候开始产生回报？

　　陈群生：华润置地对这个城市很看好，因此投入巨资，仅地价款就达67亿元，整体投入逾150亿元。青岛华润中心将通过住宅等销售型物业回笼资金，而万象城项目则以长线自持为主。我们看重的是进入山东省的首个项目的品牌打造，因此着眼长线经营。

　　以深圳万象城为例，去年接近60亿元的销售额，大概有10%的回报率，有相当可观的稳定现金收入。

　　记者：如此大体量的建筑，大规模的招商和强烈的品牌打造诉求，青岛万象城团队是否面临着不小的挑战？

　　陈群生：首先是招商。我们预计，未来青岛万象城的品牌商户当中，将有1/3的品牌第一次进入山东，1/3的品牌第一次进入万象城。这么多的品牌进入青岛万象城是不容易的，需要我们的团队有很大的智慧和决心。

　　其次是工程建造。如此大体量的项目，又是在市中心，城市主干道的交叉点。另外，青岛万象城有几百个团队在同时在运作，协调起来是很困难的。

　　最难的还是经营。很多发展商重视前期招商但忽视后期经营，以为开了业就阿弥陀佛了，殊不知万里长征才走了第一步。品牌商注重的是如何做生意，以地产商的心态来做商业运营，肯定做不好。

　　(本文来源：中国房地产报 )