4月成交下滑因降价盘多为中高端项目

　　数据显示，4月前三周上海商品住宅成交面积仅为3月一半，克而瑞研究中心分析师杨晨青分析说，主要是以为内3、4月成交的主力楼盘不同。今年2月中下旬到3月这波成交高峰，成交主要都是针对刚需群体，价格存在优势，加上营销策略得当，在3月刚性需求释放出来的情况下取得不俗的销售成绩。

　　进入4月份，上海楼市降价的项目从中低端楼盘切换到了高端项目，比如黄浦江边的一些江景豪宅。购买群体主要是改善型客户，但是无论从购房的急迫性和资格上来说都存在问题，在转化为成交方面显然与刚性需求有差别。从目前的成交情况来看，4月可能比不上3月。

　　调控思路没变  新政或出台鼓励刚需

　　对于有媒体报道称住建部正酝酿刺激刚需的政策，杨晨青分析这是对去年政策的纠偏，“调控的思路一直没有变过：自住需求需要扶持，投资投机要严厉打压。房价不是经济问题而是民生问题，要将刚需和投资非常准确的切开来，是很困难的一件事。进入2012年，成交量萎缩，房价也滞涨，这时出现了对政策的纠偏，首套房贷的利率降低，甚至未来有可能下调首付比例，或者出台一些鼓励刚需的新政，都有可能发生。”

　　杨晨青认为现在是一个敏感的政策节点，从去年三季度开始，政策已经进入真空期，温总理各个场合强调调控决不能放松，事实也是如此，今年3、4月全国楼市总体的成交量往上走，市场形势较好，一些二三线城市出现个别中小开发商顺势涨价，如果成交量持续回暖，给了中央政府过大的压力的话，未来可能还会出台新政策。

　　价格底部就是现在

　　购房者该何时出手买房？杨晨青认为现在是个好时机，价格的底部可能就是现在，从今年上海楼市来看，去年已经降过一波价格的楼盘，除了保利叶语几乎都是持平，降过了的楼盘都不再降。2012年新上市的楼盘，它的土地基本都是09、10年拿的，房企拿地成本比较高，原材料、人力成本受通货膨胀影响价格提高。

　　之前做过测算，今年上市的楼盘可降价空间已经不大。无论是刚需还是买房投资，因此过分等待很可能错过买房好机会。