给对的人在对的时间提供对的产品

　　上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟认为，引发楼盘热销的端口主要有两个：一是产品本身，二是产品的性价比。过去一般以为“性价比”、“刚需”等字眼只专属于低端楼盘，中高端楼盘一般不包括在内。而从今年市场的变局来看，高端物业也要讲究性价比，性价比高的高端物业同样卖得好。

　　2012年被媒体称作“刚需年”。过去只有低端楼盘才是刚需，即使富家子弟也要面临结婚，也要面临改善居住的问题。目前的经济背景下，要资产不要货币，投资本身就是一种刚需，产品性价比很重要。

　　黄欣伟还表示，目前热销楼盘主要是针对不同人群通过不同渠道提供不同产品，小面积产品采取定向输送的方式，大面积产品则在时间节点上契合市场。楼盘通过前期小面积户型的热销增加客户对此案的信心。

　　调控本该是常态  新政或将保护刚需

　　近期，温家宝总理多次表态称“房价还远远未到合理水平”、“调控将继续”。有业内表示这让部分购房者重新开始观望。黄欣伟认为温总理的讲话给市场泼了一盆冷水。但是他表示影响力并没有想象的那么大。对于普通的购房者，买房靠两个渠道，一是广告。二是大型房展会，它是消费者直接获得真实信息和最新动态的机会。

　　新浪乐居数据显示，4月前三周上海商品住宅成交面积约40万平方米，仅为3月全月水平的一般。黄欣伟则认为4月成交出现下滑很正常。过去认为一二月受过年影响楼市不好，三四月份就一定是小阳春，这是根据人的消费意愿来解释。现在市场信心指数比较薄弱，楼市有波动很正常。评价楼市变化是需要一段较长时间的，3月份卖得好，不能说就是“小阳春”，或者楼市底部到来，可能只是过去半年消费挤压后的局部释放，造成成交量回升。也可能是因为3月份有新的营销供应和新的营销手段，刺激了市场。

　　“最近有传言说中央会出台有利于刚需的新政，这是对过去一刀切误伤了刚需的修正，同时也保持着对投资投机的打压。”

　　“时间距离”是买房关键

　　在谈到对购房者的置业建议时，黄欣伟认为“时间距离”是要重点考虑的因素，一个人选择居住的舒适度，考虑的指标很多：离市区近、旁边有超市、楼下有会所，选择地段也是在考虑性价比，对“时间距离”的认识可能会刷新购房者过去对空间距离的认识。

　　此外，他认为今年是买房的好时机，第一，从购房支出来讲，目前楼市并未整体回暖，对消费者而言，现在买房有议价空间。第二，从产品的选择来说，现在有充分的选择与比较的时间，购房者可以慢慢看、慢慢选。