文/新浪乐居 董悦丹

　　今年以来，“以降换量”的营销方式带动了一大批刚需型住宅的热销。

　　据统计，一季度杭州主城区共成交新房6395套，位列2009年以来同期成交量第二。这也是寒冬过后，楼市呈现出的第一缕曙光。

　　然而，酒店式公寓的成交量并无出现大幅增长，据置高地产顾问数据显示，截至4月25日，今年杭州主城区酒店式公寓共成交1215套，几乎与去年12月单月成交量持平。

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　　下沙、市中心区域受欢迎

　　价格成为决定性因素

　　由于不受限购政策影响，酒店式公寓在住宅销售遇阻后成为了不少人新的投资目标，正因如此，酒店式公寓的市场前景被各房地产企业寄予厚望，以求在低迷的楼市中开辟出一条新路。

　　但是，在实际销售中，酒店式公寓并没有想象中那样紧俏。从数据上看，在杭城，仅部分板块、部分楼盘取得较好的销售成绩，大多酒店式公寓项目销售情况差强人意。

　　截止4月25日，按酒店式公寓的板块销售量，我们可以将主城区划分为三个梯队。

　　第一梯队包括下沙沿江、市中心和金沙湖三大板块。其中，下沙沿江板块共成交357套，位列主城区所有板块之首，且远远高于其他板块。市中心板块和金沙湖板块则分列二、三位，分别成交266套和237套。值得注意的是，在所有板块中，仅有这三个板块成交量破百，其成交总量占主城区总成交量的71%。

　　滨江区政府、申花、钱江新城、华丰、城东新城、滨江一桥南等六个板块则组成了第二梯队，但成交量与第一梯队却相去甚远。其中，成交量最高的滨江区政府板块共成交89套，与第一梯队中的最后一名金沙湖板块相差整整148套。

　　第三梯队则由西溪、桥西、下沙高教园、城北、之江转塘、黄龙西湖等余下板块组成，相对于前面两个梯队，第三梯队各板块的销售趋于停滞，近半年时间，各大板块销售量仅为个位数。

2012年杭州主城区酒店式公寓成交数据(按板块)

　　数据统计/新浪乐居 董悦丹 数据来源/置高地产顾问
编辑注，该数据统计截至2012.4.25

　　从单个楼盘的成交情况来看，野风现代中心以其高性价比取得销量第一，共成交231套。其次为绿城财通中心共成交227套，第三第四名为世茂江滨COSMO和保利湾天地，分别成交177套和152套。其余楼盘的销售量则均未超过一百套。

　　可以看到，位于销量榜首的野风现代之星，地处市中心，成交均价仅25111元/平米，较为合理的价格为其带来了不错的销售成绩。除此之外，世茂江滨COSMO和保利湾天地均价更是在万元以下，性价比成为其热销的首要因素。

　　因此，价格在酒店式公寓的销售中，作用仍然是决定性的。

　　【独家：最严楼市调控周年祭 杭州高端住宅成交量锐减6成】

　　杭州主城区酒店式公寓成交项目排行(前10名)

杭州主城区酒店式公寓成交项目排行(前10名)

　　数据统计/新浪乐居 董悦丹 数据来源/置高地产顾问

　　酒店式公寓为何不热？

　　杭城酒店式公寓价格尚未全面松动

　　限购令出台时隔一年，为何酒店式公寓销售量没有出现更大突破？

　　价格，还是价格！

　　“我们其实可以通过数据上清楚看到，卖的最好的楼盘仍然是那些降价楼盘。”置高地产市场研究经理舒俊波表示，虽然酒店式公寓不限购限贷，但是其价格仍然受到周边住宅的影响，特别是一些降价楼盘。

　　“即使酒店式公寓的准入门槛较低，但如果价格降不下来，还是难以去化。”舒俊波认为，“目前支撑销售量的无非就是野风现代中心、绿城财通中心、保利湾天地这种性价比较高的楼盘。”

　　以滨江区的酒店式公寓为例，总量并不低于下沙，但销量却远远落后。滨江一桥南和区政府两个板块总共销售125套，仅为下沙金沙湖板块销量的一半。究其原因，关键因素还在于滨江区的酒店式公寓价格居高不下，无论投资还是自住，都不具有吸引力。

　　此前，寰宇天下与钱塘帝景的价格战早已经将滨江区的住宅价格基准线拉至20000元/平米以下，而酒店式公寓价格却并未出现松动迹象。

　　当酒店式公寓的价格并不占据优势时，投资性能也就随之减弱，那么，相应的去化量也就只能表现平平。【观察：5月杭州楼市仍主打刚需战】

   主城区库存过万

   酒店式公寓去化压力不小

酒店式公寓销售遭遇瓶颈，必然使得库存量节节攀升。据统计，从2011年12月起，主城区酒店式公寓库存正式突破一万大关。截止4月25日，总库存量达到10594套，面积近70万方。

如此巨大的库存，如果按今年月平均销量304套来计算的话，整整需要花35个月才能消化完。

201001-20120425主城区酒店式公寓存量及成交量变化

数据统计/新浪乐居 董悦丹 数据来源/置高地产顾问

与库存量、销量相对的是酒店式公寓的成交均价。2011年1月至今，杭州主城区酒店式公寓的销售量最多的两个月分别是2011年9月和2011年12月，而它们的月成交均价却是11634元/平米和12617元/平米，列各月份成交均价倒数两位。因此，价格可以说直接影响销量。

但是，我们不得不提及2012年2月11日起，杭州正式实施了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，规定酒店式公寓需无独立卫生间、禁止设置外挑式阳台和飘窗、整幢销售，另外，项目名还不能取类似“公寓、家园、花园、花苑”的字眼。酒店式公寓的居住功能几乎不复存在，这无疑对酒店式公寓的销售雪上加霜。

看来，酒店式公寓庞大的库存，去化之路任重道远。