合富辉煌：2012年第一季度济南房地产市场分析
以价换量迎来楼市回暖——5月黄金月济南市场报告
年后开发商纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显好转。价格下降成为市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。未来继续降价的可能性较小，价格将在较长时间内维持在当前水平。
一、一季度济南土地市场回顾
首季度快速迎来供应高峰
2012年一季度济南共供应土地33幅，同比增长560%，供应土地面积215.68万㎡，面积同比增长1509.55%。新年伊始，济南土地市场快速进入了供应高峰，其中二月份供应量就达23幅、152.86万平米，这也成为第一季度供应放量的主要原因。
成交量再创新高，3月迎来井喷
2012年第一季度济南成交土地面积209.86万㎡，面积同比增长1289.8%。其中3月份成交量集中爆发达到152.86万㎡，是2011年新政发布之后单月土地面积成交之最。成交地块大多早已确定归属，开发商按计划拿地显示出其在市场回暖情况下开发信心有所恢复。
从土地性质的成交结构上看，住宅是主要成交主力，占总量的72%，而商服用地相对较少，占28%。
成交价格主要受区域分布结构影响，价格先降后升
土地成交价格主要受所在区域价值影响，2012年1月份成交土地单价为2354元/㎡，楼面地价约1081元/㎡。因成交土地全部位于长清区，土地价格偏低。3月份成交土地位置较佳，贴近市区中心地段，成交价格走高，土地单价攀升至5404元/㎡，楼面地价也升为2584元/㎡。
二、一季度商品住宅市场回顾
供应量仍居高位，存量供应压力较大
2012年第一季度市场供应继续增加，季度市场总供应量达到88万平米，同比增加了28.3%，其中三月份最高，月度供应80万平米，整体呈现逐月上升的趋势。随着新增供应的增加和市场回暖，供应结构逐渐变化，存量供应逐渐减少，新增供应占比逐渐增大。
图表：2011年至2012年3月济南市市区供应走势图
成交量年前跌入低谷，年后以价换量迎来回暖
第一季度济南市区成交量总量为28.9万平米，同比下降了36.3%，一月份受去年淡市延续和过年的双重影响市场陷入最低谷仅有1.8万平米的成交，年后开发商纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显的好转。3月份的成交量已回升至13.4万平米.
图表：2011年至2012年3月济南市市区住宅成交量走势图
价格大幅下降，成为成交回暖的主要原因
第一季度济南市场价格出现了大幅下滑，从去年12月的9118元/平米下降至2月最低的7485元/平米，三月份略有回升，升至7829元/平米。总体降幅超过1600元。价格下降成为市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。
图表：2011年至2012年3月济南市市区住宅成交量走势图
热销项目分析
从重点开盘项目来看，以中海和绿地为代表的品牌开发商纷纷以低价加推供应，都取得了非常好的销售成绩。其中绿地梵尔赛公馆2月26日至3月31日一个月内连续开盘四次，销售规模7.5万平米，5900元/平米的超低入市价格为其成功关键。而相比之下中海奥龙观邸的新推产品则采用去除精装修加优惠的方式大幅降价，价格由10500元/平米左右直线降为8700元/平米，较高的区位价值结合较低的价格形成性价比优势，对成交放量形成了有力支撑。
表3-1-1：济南第一季度重点开盘加推项目情况
三、未来走势展望
在供应方面，新年后首波供应热潮已经全面拉开，品牌开发商推出新增产品后，中小开发商的产品供应也逐步放量，全市各区供应将趋于均衡。由于前期积累的存量压力较大，虽然目前市场有所回暖，但短期内化解难度依然较大。
在成交方面，市场成交还将明显向刚需型产品倾斜，价格较低的性价比楼盘将在市场中占据明显的优势。
在价格方面，目前市场成交回暖之势已经比较明显，前期开发商的降价促销已经展现出了比较明显的效果。在这种形势下，未来继续降价的可能性较小，价格将在较长时间内维持在当前水平。
