合富辉煌：2012年第一季度天津房地产市场分析
低价入市成为热潮——5月黄金月天津市场报告
2012年第一季度，天津楼市大起大落，从年初一月的成交惨淡至三月供求的大幅放量，三个月内供求关系变化大，政府、开发企业与购房者也正在经历政策、营销和需求的三方博弈。
一、一季度天津土地市场回顾
土地供应性质分析
从出让土地的性质上分析，2012年一季度天津出让的经营性土地主要为商服用地，占到市场总量的42%，共计99万平米；其次是居住性用地，总计推出土地为85.8万平米，主要集中在五县区，其中以静海区位居榜首，共推出27万平米居住性用地；2012年一季度全市共推出51万平米综合性用地。
2012年一季度，天津的经营性土地成交主要集中在五郊区县，成交量占市场份额的62%，主要集中在武清区，2012年一季度的经营性土地成交面积为71.8万平米；其次是滨海新区，2012年一季度滨海新区共成交经营性土地面积约34万平米，主要集中在中新生态城，2012年一季度市内六区共计成交经营性土地约13.9万平米，其中以河西区经营性土地成交面积位居榜首。
成交土地性质分析
从成交结构上看，2012年一季度经营性土地成交主要以商服用地为主，占市场整体成交面积的50%，总面积约为102.8万平米；其次是居住性用地，2012年一季度总成交面积约为57.6万平米，成交量主要集中在五郊县区，其中以静海县成交量最多，经营性土地共计成交面积约为24.6万平米；2012年一季度综合性用地总成交面积约为45.4万平米。
2012年一季度经营性土地成交量最多的区域为武清区，其中新城区为成交热点板块，2012年一季度累计成交经营性用地面积达64.4万平米；其次的热点板块为静海团泊新城板块，及市内六区的河西区，以上几个板块值得后期加以关注。
2012年一季度共计有3幅经营性土地有成交溢价的情况，其中2幅都属于商服用地，仅有1幅居住性用地产生了溢价情况，并且溢价率仅为0.63%，可以看出目前开发商的拿地热情较为冷淡，除以上3幅地块以外全部以底价成交。
图表：一季度成交溢价的3幅经营性土地具体情况
二、一季度天津商品住宅市场回顾
低价刺激成交，市场存量不容乐观
2012年第一季度天津市商品房供应量增长幅度放缓，呈现供应低迷的态势，同时非居住类产品供应比例进一步加大，占商品房供应总量的37.89%。供应的重心开始向非居住类产品倾斜。
2012年第一季度，天津市商品住宅新增供应量为186.12万平方米，销售量为126.13万平方米，整体新增供应量略大于需求量。
图：2005年至2012年一季度天津市商品房和商品住宅供应面积
2012年第一季度经历了1月份楼市最低迷寒冬，随着开发企业新货量的加推，到3月份楼市成交复苏性增长。成交量略低于供应量，随着新推货量的增多，市场存量缓慢放大，后续产品存货充足，出清周期维持在28个月左右，为后续销售带来一定压力。
2012年第一季度天津市商品住宅新增供应量为186.12万平方米，共计16588套，少数区县今年新增供应量小于需求量，以消耗存量为主。
图：2011年至20123月天津市商品住宅供求情况
2012年第一季度，天津市商品房成交量为152.46万平方米，与2011年第四季度相比下降29.08%。2012年第一季度，天津市商品房成交均价为10480元/㎡，与2011年第四季相比下降3.35%。2012年第一季度，天津市商品住宅成交量为126.12万平方米，与2011年第四季相比下降23.83%。2011年第四季受2011年政策持续紧缩影响，楼市观望情绪严重，刚性需求深度积压，成交量在全年第二次探底。2012年第一季度，其中1月份恰逢元旦和农历新年两节，加重楼市低迷，使楼市成交量回落自2005年来最低水平，成交惨淡。2月份起成交量明显回升，楼市迎来一轮"小阳春"。随后的3月份深度积累的刚性需求得到释放，全市商品房成交迎来恢复性增长。
图：2011年至2012年3月天津商品房成交趋势
新盘三月集中爆发，低价入市成为热潮
2012年第一季度天津有39个项目开盘，共计开盘41次，同比2011年一季度楼市30个项目开盘共计32次开盘，无论是开盘项目数还是开盘次数均有上升。2012年有3个纯新盘首次推出，分别出自市区、滨海、环城区域。
图表：2011年至2012年第一季度开盘次数对比
从2012年和2011年的1-3月市场开盘对比来看，政策调控时期让开发商选择入市时机更加谨慎，到2012年3月，中央表明调控不放松的决心后，更多的开发商主动降价推出新货并迎来不错的营销业绩，"以价换量"效果明显。目前不少项目敢于推新入市，主要为了迎合刚需客群的购房需求，以求在2012年的第一个季度抢先占领市场先机。
2012年1-3月从开盘次数上看，购房者对于调控政策的态度直接对于新盘上市时机形成较大影响。3月两会期间政府对于房地产市场调控多次表态，坚持调控不动摇，但是购房者，特别是刚需这部分需求以及开始急于释放，购房者对于政策也已经开始主动寻求解决方式，这促使楼市多个楼盘开始集中出货，商品住宅市场供应量大幅反弹，营销、推盘动作也明显频繁，从而刺激了市场成交，呈现出一波小供求高潮。
三、后市展望
2012年，政府的主要基调仍以持续调控为主，两会期间多次提出坚持房地产调控不动摇，未来预计将会有更多城市实施房产税这类调控手段。目前银行等金融机构已经对首套房降低利率，伴随着压抑已久的刚需释放，开发企业加大推盘量的同时以底价刺激销售，预计未来成交将会持续相对高位水平。随着近两年成交土地的逐步开发，预计郊区县的供应量比例将逐渐加大，整体成交价格也将会随之走低。现阶段，开发企业对于市场后市预期并不乐观，也或将直接影响土地市场供求热度。预计五一前市场仍然会保持较高的新增供应量，降价促销将会是主要营销手段，金九银十或将再次出现加推高峰，下半年整体市场将保持价格平稳。
