新房比二手房还便宜 深圳一二手房价倒挂大起底
“你听说了中海在龙岗的那个楼盘又要降价的消息吗？据说每平方米只要9000多元呢。”身边的朋友近日频繁掀起新房降价的话题，以往购买二手房的声音正在逐渐弱化。
据南都记者调查，龙华、南山前海、宝安西乡等区域已出现新一轮的一二手房价格倒挂现象。二手房业主不急于套现，不急卖，导致挂牌价格始终高企，甚至高于新房；再加上很多房源交易时需缴纳的沉重税费，导致更多置业者将购房需求转移到了以往价格高企的新房市场。
买家新房价低为何不考虑？
政策持续执行，影响逐渐深化。近几年深圳在售新楼盘每新推一批单位就加价一番的做法当下已经难觅。取而代之的是价格不断趋于合理，房企的利润不断被压缩，给置业者在一定资金层面的选择性不断增加。而部分区域新房价格甚至低于二手房价格的现状也令不少目前市场的主力支撑——— 首次置业的刚性需求买家，开始转变观念，把目光投向之前不敢考虑的新房领域。
“绿景香颂在龙华位置可不算差，新房，人家均价才卖1.65万元/平方米，旁边近在咫尺的金地梅陇镇，2008年的房子，现在单价有的都在1.7-1.8万元。你会挑哪里？”面对南都记者的提问，上星期去龙华看过房子的张小姐如此反问到。张小姐是位标准的“刚需”，平时自嘲商家想多赚她一分钱比登天还难。她认为在选择龙华新旧楼盘的问题上根本不用考虑，因为两者根本没有可比性：“虽然同为品牌开发商的楼盘，但绿景香颂一为新房，二价格便宜，三新房可以有权利赌个升值空间，而二手的金地梅陇镇还未满五年(交易有5.5%的营业税)，还是别人住过的。除了梅陇镇的社区大些外，我真不知道有哪些理由在两者中不买绿景香颂。”
同样的问题似乎还可以抛给准备在前海买房的买家。今年3月份看过前海房子的熊先生表示，起初买了位于前海月亮湾大道与港前路交会处东南角的楼盘———汉京确悦房子的人应该都是笑着买的，原因很简单———价格在同片区绝对超值。熊先生认为，虽然汉京确悦只有一栋单体楼，且位置相比前海早期开发的楼盘更靠里，存在一定的交通不便，但1.6万元/平方米的价格还是会平抑掉它诸多的劣势。“其它的二手房如中海阳光玫瑰园、依云伴山等等，有挂牌出来的二手房不都也在2万元/平方米上下吗？营业税同样存在，比一比的话新房无疑更有优势。”熊先生说。
房企低价就是为了刺激购房
而从开发商的角度，低价入市一是受困于政府的区域限价策略，二是着实激发价格刺激效力。南都记者近日在市区某中介门店看到，位于龙岗大运板块的中海康城国际再次祭出价格利器：红纸黑字的宣传语上，除了“2万抵20万”的大幅优惠外，还赫然标注出“均价9000元/平方米”的信息。不过这条信息被中海地产相关负责人否认了，他表示中海康城国际前期销售的新房中，有部分单位价格在9000多元/平方米，是由于所处位置、户型的差异，但是均价绝对不是这个价格。
但差不多就是要便宜卖的意思。去年5月前夕，中海康城国际就作为深圳限价后首个降价的新楼盘，提前开盘引来万人抢购进而掀起了第一轮“低价潮”。随后龙华的水榭春天三期、绿景香颂、花半里、锦绣御园二期等顺势接力。当时绿景香颂开盘前，时任绿景集团副总裁的张梧峰针对1.65万元/平方米的均价给予了明确：“政府限价在2万元/平方米左右，我们的开盘价格在1.65万元/平方米左右。香颂的定价策略比较保守，相信这一价格已经低于不少行业内人士的预期。”他还表示，相比较高定价之后再屡次调价，绿景香颂更倾向于选择在开盘时给出最优惠价格。采取这一定价策略，是希望激活当下低迷楼市，同时令刚需更早出手购房。
中介被低价新盘困扰了半年
“绿景香颂1 .6万元/平方米？那基本上买的都是比较贵、位置比较好的单位了。有些靠路边的1.4万元/平方米就能搞定了。”听到南都记者的报价，中原地产龙坂区总监李志强笑着说。他坦言，自从去年6月份水榭春天三期以低于市场价的价位入市后，新房价格卖得比二手房还便宜的问题让经营二手房买卖生意的各家中介困扰不堪。人民路附近，配套成熟、有社区且房源较久的老房子还相对好卖些，而在梅龙路附近，区域较新，新盘扎堆且楼龄较短的二手房较多的区域则成了重灾区。“买房人都是聪明的，不管他有没有购房经验，总价、新旧程度和未来升值潜力放在那里，再不懂行的也能看得出来。”李志强摇了摇头。
去年年中水榭春天开盘，年底绿景香颂开盘，今年又要有个同样预计低价的绿景1866，龙华的低价新房接力接得还真挺好。李志强分析说，就拿绿景香颂为例，以它为中心500米半径的辐射范围内，金地梅陇镇、世纪春城、阳光新境园等二手房都不好卖。每平方米新房价格便宜1000-2000元，100平方米户型就便宜10-20万，再加上未满五年的营业税，成本太高。而新房只用出契税和印花税，优势明显。他告诉南都记者，在该盘开盘后不久，中原地产便召开龙华区域分析会，他要求在绿景香颂2公里范围内的二手房价格全部朝这个价格看齐，说服业主要成交必须低于这一价格。
而汉京确悦所在的南山前海也同样如此。在售新楼盘汉京确悦目前已是尾盘阶段，于去年12月开盘之后销量可观，这与它1.7万元/平方米左右的均价不无关系。而这也直接引发了与它周边在售二手房房源价格的直接倒挂。世华地产前海区域总监陈建分析说，目前有个别房源放出的二手楼盘如依云伴山、泛海拉菲花园一期、中海阳光玫瑰园等，单价普遍都在2万元或以上，且业主持有都没有满五年，相同面积段的总价与汉京确悦相比都没有优势，可以将其看成一个倒挂现象的典型。
○ 名词解释
一二手房价格倒挂
意思是新房卖得比周边二手房还要便宜，这是一个出现在当下楼市反常规的现象。原因即在于国家调控持续深入，在销售遇阻，开始出现资金链压力的背景下，各地在售楼盘普遍出现以量换价，降价走量的销售方式。
反观二手房市场，二手房业主普遍没有显示资金压力，没有急于抛售套现的意愿，即便选择暂时不卖或出租也不选择低价出售。这就出现新房售价反而比二手房售价还要低的奇怪现象。
