供应增多房子难租

　　伴随着顺德市民房产投资意识的觉醒，越来越多的市民参与到投资方式实现保值增值的大军当中，随之而来的是市场供应增多。不少买房的市民为了补贴房贷，转手将房产推入租赁市场，或干脆闲置以静待物业升值，这些因素都有可能决定一个小区入住率的高低。

　　从 租金价格上来看，由于房子较老，社区配套有限，旧社区的房子的租金，一套租金大约为1500元，而一些新落成的小区，如顺德雅居乐一套三房两厅的房子，租 金则基本达到了2500元。从这个角度来说，老城区拥有更为优惠的房租价格，而且生活较为便利，因此，小区的出租和人气，都要远远胜于新的小区。考虑到顺 德外来人口的增长速度要远大于户籍人口的增长速度，因此，每年都会产生新的居住需求。不过，由于这部分人口或者被分流到工厂宿舍，或者主动寻找到自建房等 村屋当中居住。即便是寻找公寓式的建筑，老小区也比新建小区有更大的优惠，因此，新兴小区在原有业主住不过来的前提下，面临粥多僧多的局面，即市场上的租 赁房源供应超过需求，因此，很多新兴小区都出现了难租的局面。

　　出生在大良，从事二手中介工作的何先生更总结出一条规律，六层以下的 楼梯房，居住率基本上能达到八成，甚至100%，而15层以上小区居住率就会大为降低。此外，离菜市场、学校近的小区，居住率也会非常高。而一些新兴的小 区，不管管理如何规范，档次如何高，入住率都不会高。

　　社区成熟度仍有欠缺

　　楼盘所在社区的成熟度是决定入住率 的另一个重要因素。如位于德胜河畔的众多豪宅小区，如万科兰乔圣菲、万科新城湾畔、龙光水悦城邦，楼盘交付时间在3年以上，其入住率却始终维持在一个相当 低的水平。有业内人士分析，顺德新城区各项生活配套不成熟，导致在此居住的生活成本相对较高，这是上述楼盘居住率不高的原因。此外，不少人选择大良东区或 德胜新区，是他们的第二居所，包括周边乡镇的一些人群，是为了实现大良置业的梦想，因此，他们在平时，可能并不会到这边来居住。另外，顺德也不乏一群开发 商品牌的铁忠，他们采取追随开发商购买的策略，如早期在万科、雅居乐、碧桂园等品牌的楼盘尝到甜头后，就会追随这些开发商的开发节奏一路买过去。这些纯粹 的投资型房产，自然入住的概率也会非常低。随着德胜新区再次起步，这一片区会迎来更多的居住人群。

　　与之形成鲜明对比的是，顺德碧桂 园、半岛碧桂园以及碧桂花城等郊区大盘，都位于相对偏远的位置，但历经10年甚至20年的积累，上述小区的入住氛围相当可观。一个直观的感受是小区的接驳 巴士安排线路非常密集，且非上下班时间的公车站场人数也不少，同时，小区也有不少车辆出入。记者从上述楼盘周边的中介机构了解到，上述楼盘的二手房源非常 充裕，往往专做一个社区，就可以养活一家店面。工作人员表示，这些楼盘的体量庞大，但成交和租赁都相对活跃，因此，居住率也算比较理想。

　　专家看后市

　　刚需市场或会减少空置率

　　记者就顺德市场空置率问题走访了多位业内人士，他们认为重复购买是顺德市场的重要特征。目前的限购令，以“限外、限购、限贷”的形式，有可能改变市场的成交结构，从而对空置率这一局面产生深远的影响。

　　中 顺联合的肖经理介绍，在限购的背景下，原本占据市场成交主力的投资性需求受到限制，刚需购买力成为市场的绝对主角，这迫使很多楼盘调整开发进度和推货的策 略。目前，市场上新增供应超过九成以上为面向刚需的产品，中大户型及豪宅基本销声匿迹。限购令不仅令众多开发面向改善型和投资型为主的楼盘倍感压力，同样 也将不少有这方面需求的人群置之门外。住宅限购之后，购买力开始流向商业物业或工业地产，或者向外寻求出路。自从2011年下半年以来，顺德几乎所有出售 的商铺都被一抢而空，就是购买力寻找出路的明证。

　　不仅如此，限购以来顺德二手市场萎缩也非常明显，限购之后二手月均成交仅为300套左右，二手中介纷纷为生存而挣扎。在这样的成交背景下，二手交易几乎被冻结，很多持有物业的市民无法出手，而众多想买房的市民也可能没有资格。

　　不过，限购带来的刚需人群效应也非常明显，刚需一族往往因为婚房等自住原因而买房，这也导致这些人群在买房后，会尽快入住，这也将部分提升主打刚需小区的入住率。如凯蓝名都、日高卡卡等限购后表现抢眼的楼盘，新房交房后的入住率，基本在八成以上。

　　顺德楼市处在健康阶段

　　柏 悦湾的营销总监张建强认为，所谓的空置率，是一种现象，而不是一个问题。顺德市场的购买力主要包括顺德本地的投资需求，以及因为看好顺德市场而投资的外地 购买力。顺德楼市在珠三角以及整个中国楼市来看，还处于比较健康的阶段，跟广深、禅桂等地方相比，顺德的价格洼地效应非常明显。而跟中山、江门等地方相 比，顺德的物业价值有优势。此外，顺德对土地的供求有计划，不存在过度供应的问题。因此，长远来看，顺德的市场颇有长期投资的价值。限购令推动刚需一族成 为市场主力，这要求开发商们调整相应的营销策略。

　　记者手记

　　顺德限购，楼市受制

　　顺德人 向来以低调著称，放眼全国，顺德无非是珠三角一个不起眼的工业城市。顺德房地产市场也有这个城市的性格，低调而稳健，在给很多广东之外的朋友介绍顺德时， 毫无例外，他们先会对顺德靓丽的经济数据倍感惊讶，然后又会对顺德“低廉”的房价和套内计价的方式再吃一惊。顺德人已经习惯了这样的低调，尽管珠三角一体 化和广佛同城的趋势不可逆转，但在呼喊口号之余，顺德人的低调沉稳并没有改观。

　　与惠州、鄂尔多斯、京津新城等先是名声在外，然后是 声名狼藉的郊区造城计划不同，顺德在实现城市化进程的过程中也面临很大的困惑，甚至有同样的表征———楼盘的空置率过高，入住率过低。但显然，无论从顺德 的经济发展预期，还是楼市发展阶段，顺德还处在一个初级的阶段，顺德的楼市离过剩和泡沫还有相当的距离，但空置率过高这一问题，却足以引人重视。

　　历 经30年，顺德城市的发展和经济的进步主要依赖于产业升级和社会制度的革新，这也正是顺德被赋予省直管权限的先行先试的任务所在。而两者的实现，除了顺德 本地人的奋斗之外，更离不开高端人群以及外来人口的支撑。但在限购令的影响下，本地的购买力或多或少失去了购买的资格，外来购买力也被置之门外，唯有依赖 有限的刚需人群苦苦支撑，德胜新区、顺德新城、总部经济等宏伟的规划，在这样的背景下，显得令人担忧，而一纸亮丽的蓝图，能否实现，也可能大打折扣。

　　采写：南都记者李宏治