文林峰：保障房 住宅产业化契机
保障房:住宅产业化契机---------访住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰文/本刊记者 春华“我想强调的是，在保障性住房中实施产业化是非常紧迫的事情，因为一旦这么大规模的房子建成了，不节能、不环保、使用成本高、质量隐患多、不可更新改造、不可持续，再进行二轮的改造，那付出成本就太大了。”我国计划“十二五”期间建设3600万套保障房，今年新开工建设保障房数量为1000万套，这是中国有史以来保障房建设规模最大的一年。如何在满足保障房建设数量的同时保证保障房的质量，是住建部一直高度关注的问题。据悉,一千万套保障房已实现了开工之诺,针对保障房和住宅产业化的各种话题，本刊特别采访了住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰, 她表示，“十二五”期间，既是我国保障性住房大规模建设期，也是住宅产业化发展的最好契机，以保障房为载体，加快推进住宅产业化应成为未来的工作重心。契机《中国地产总裁》：1000万套----这是今年我国保障房开工建设的任务目标。虽然从前阶段住建部的信息显示，开工率100%的任务目标已经基本完成，但是，建设阶段的任务依然繁重，对于我国目前的保障房建设来说，主要困难是什么? 文林峰：保障房建设，既要重视数量的增长，尽快为广大中低收入家庭和各种需要保障的人群解决住房问题，同时，还要特别重视住房的质量问题，甚至可以说，质量比数量更重要。因为质量关乎房屋的长期使用，关乎居住安全和舒适度，关乎住房的可持续性。但现在保障房建设中，有一个误区，以低价格和低成本换取更多的建设量，导致住房质量问题层出不穷，大的涉及到结构问题，要推倒重建，小的涉及质量通病，给住户带来很多麻烦。所以，应在保障住房质量的前提下，即满足经济性、安全性、舒适性、功能性、长久性和方便性的基础上，确定合理的造价。当然，住房质量好不好，龙头在规划设计，如果设计上有缺欠，很难建成让住户满意的房子。为了提高保障房的设计水平，我们在住房和城乡建设部住房保障司和质量司的支持下，与中国建设报联合组织了全国保障性住房设计竞赛，但从参赛作品来看，整体水平不高，规划设计单位并没有高度重视保障房的设计工作，我们也希望通过这些活动，让更多的优秀设计师、建筑师，让更好的设计院积极参与保障房设计，履行社会责任，这对于规划设计单位也是一个新的挑战，即在较小的户型内设计出满足多种功能需求的好房子。有了好的设计，就需要科学地组织施工单位，使用质量有保障的建材和部品，这样才能建成好房子。当然，谁来承担保障建设任务也同样重要，很多地方都是一级开发企业、特级施工企业、甲级监理机构组成保障房建设团队，这样的组合，才有利于建成让政府满意，让老百姓放心的房子。 《中国地产总裁》：为什么您认为,保障房为住宅产业化带来了前所未有的契机?请为我们阐述一下保障房与住宅产业化的关系。 文林峰: 住宅产业化已经说了十几年，政策也出了十几年，但一直进展缓慢，因为在商品房市场上，在供不应求的背景下，有房不愁卖，从开发商的角度，缺乏尝试住宅产业化的推动力。从国外的经验看，每一个国家都会经历一个住房大发展时期，并且一般住宅技术的进步与革新、住宅产业化的快速发展，都是与这个时期同步进行的。 我们正面临保障性住房快速大规模发展期，同时，保障性住房有政府主导和投资支持，户型简单或者相对单一，因此，容易在保障性住房中率先融入产业化的理念和内容。从目前各地在住宅产业化的试点项目来看，也验正了这个现象，北京、深圳、上海、沈阳以及山东的一些城市都是以保障房为载体，以建筑工业化、或ＣＳＩ体系应用、或采取设计施工装修一体化、施工太阳能一体化等多种方式推动产业化的发展。 我想强调的是，在保障性住房中实施产业化是非常紧迫的事情，因为一旦这么大规模的房子建成了，不节能、不环保、使用成本高、质量隐患多、不可更新改造、不可持续，再进行二轮的改造，那付出成本就太大了。《中国地产总裁》：您能举一个具体的例子吗?文林峰：过去的住宅虽然设计是五十年，但这主要是对应主体结构和安全性的，但很多配件设计寿命也就十年、二十年，与整体建筑寿命并不同步。其中，有很多管线已溶入水泥楼板中了，很难更换，造成我们国家大量的既有建筑改造项目，要么是跟拆了重建差不多，如很多政府办公楼的改造项目，投资巨大；要么就是做表面文章，把外立面、或外保温改善一下，建筑整体使用寿命的问题还是没有解决好。 采用CSI体系的项目中，主体结构和填充部分可以完全分开，多年以来，可以很方便地把里面的管线管道等易老化的部品更新改造，确保更新部分部件的建筑保障长久的使用寿命。 问题《中国地产总裁》：由于近几年住宅产业的迅速发展，使行业的政策标准与发展速度相比，出现了脱节。您如何看待?文林峰：几十年来，从整体上来说，我国住宅产业在标准、规范、技术导则等方面不断适应发展需要相继出台了相关的法规制度标准，但与市场需要相比，与日新月异的发展速度相比，与住宅领域科技进步的成就相比，不论从完整的体系上，还是一些关键内容和环节上，都有很多不足。我们希望下一步能从全产业链的角度，全面梳理一下标准和规范，确定一个明确的框架体系，出台较早的，要重新审核一下是否已不适应新形势发展，需要及时修订的；还没有出台的，要分清轻重缓急，争取在十二五期间把历史欠账补上，并初步形成完善的标准和规范体系，从技术政策上，全面指导推进住宅产业化的工作。 《中国地产总裁》: 再回到保障房的问题，您认为除了质量问题要充分重视外，还要重点解决什么问题?文林峰:分配机制问题。3600万套分给什么人住，能不能做到公开透明公平合理，这是全社会最关注的问题。国务院与住房和城乡建设部一直很重视保障性住房的政策设计的科学性问题。十月份还专门在长沙召开了保障性安居工作住房质量与分配机制座谈会，李克强副总理在会上明确提出，要建立阳光下的公开透明的分配机制，这是保障房的生命线。 现在很多城市在制度建设上做得很细致，有很多好的经验，如北京市实施的“三公开两审核”机制，解决了过去保障房分配中的一些突出问题；有些城市针对不同的人群实行不同的准入标准，如深圳作为外来人口为主的城市，在吸引人才方面提出了很多好的政策。当然，也有一些地方，为了吸收社会资金以及尽快回收资金，对准入与上市要求缺乏公开透明的机制以及严格的审核。有些地方的企事业单位自建房面对的人群并不是中低收入家庭中的住房困难户，这容易引发新的社会矛盾。因此，各级政府应高度关注机制建设问题。 还有规划选址问题，交通配套设施的问题。很多地方保障房面向的是城镇户籍人口，但房子建在城乡接合部，又是四五十平方米的较小户型，很多城镇低收入家庭宁可住在城里的更小更破的房子里，这样工作、上学、就医方便一些，也不愿意申请搬到远离市中心的房子，因为到城郊结合部去，都是低收入家庭住一起，可能一些低端的服务性工作也不好找了。中低收入家庭没有车，对城市依赖度更大，应该建在更接近市区的地方，采取见缝插针的方式。要避免政府供给与居民需求发生严重的错位现象。配套机制不健全也是一个非常重要的问题。现在大规模搞保障房建设，全国联网档案信息管理系统、个人收入诚信系统都没有完全建立起来，这直接关系到保障房的分配能否做到公开公平透明。因为保障一定与收入最密切相关，如果家庭收入不清楚，很难做到完全的公平性；另外，很多城市的保障房要面向外来人口，这些人员在其他区域的住房状况是保障房分配的重要根据。当然，最缺乏的就是基本的法律法规。5万亿投资，3600万套，没有基本的住宅法或住房保障条例，现在各个部门各出各的政策，不能形成合力，一个部门的政策其他部门并不一定会落实。如建设部门要求为保障房审批开辟绿色通道，但实际情况是，很多城市只有建设系统的绿色通道畅通无阻，其他管理部门还是按既有的审批程序，而保障房建设时间紧任务重，导致一些项目只能选择边施工边报批的违规行为。举措《中国地产总裁》：据悉,住建部推出保障房建材采购平台,此举将推动质量价格双赢,那么平台建立的目标是什么？文林峰 ：住房和城乡建设部推出保障性住房建设材料部品采购信息平台，目的是为保障性住房提供质优价廉的材料和部品，同时，为优秀建材在保障性住房市场建立一个对接的桥梁和纽带，减少中间的采购环节将会有效降低保障房建设的建材采购成本。对于进入采购平台的产品有严格的准入要求，其中最重要的一条就是要有国家级认证机构颁发的产品认证证书，企业还要承诺供应价格优于市场价格，并签订承诺书，承诺为保障房提供质量合格的产品，出现质量问题优先赔付等。下一步，采购平台还将组织线下交流活动，让更多的建材部品企业与需求方直接面对面交流、实地考察，条件成熟时也可组织公开的招投标活动。另外，采购平台还将建立黑名单制度，凡是被投诉并查实的，三年内不允许再在采购平台展示产品。 《中国地产总裁》：您曾经提到，保障房只能解决20%需求，那您认为另外的社会群体的住房问题应该如何解决呢？文林峰：按照中央的统一部署，“十二五”期间完成的3600万套保障性安居工程建设，再加此前各地已建成的保障房，也只能覆盖全国20%的家庭人口。当然，住房保障是一项长期艰巨的任务，再发达的国家，也总会有买不起房、租不起房的低收入家庭。我们是发展中国家，不论是中央财政还是地方财政，都不可能一下子解决所有人的住房问题，中国又是人口大国，过去住房方面的历史欠账较大，最近十几年，房地产业的快速发展，加上保障房的推进，已经解决或改善了相当数量居民的住房条件。但未来相当长的时期内，住房保障将一直是各级政府的重点工作之一。任何一个社会，也不是由政府能包揽所有人的住房问题，政府只能负责那些解决依靠自己的力量不可能解决住房问题的家庭。当前，还特别需要通过多种措施鼓励居民通过市场化途径解决自己的住房问题。即保障和市场两条腿走路，而不是顾此失彼。发达国家的普遍经验是：依靠税收和金融手段扶持这些家庭通过自身努力改善住房条件，如税收减免、优惠利率，降低首付款比例等，这些措施已经证明是非常有效的经济手段。从目前来看，金融部门应该对首套购房者继续实施优惠的贷款利率，降低首付款比例。税收部门也应该减免第一次购房的税收，以及购买二手房时的各项交易税赋。北京刚刚调整了普通商品住宅的标准，70%购买的房子都是普通商品住宅，都可以享受优惠契税政策。这项制度虽然只是鼓励政策的一种，但也值得在全国其他城市尽快推广，按市场价格变化情况调整普通商品住房的标准界定。
