长三角楼市

　　调控下

　　长三角楼市“入冬”

　　昨日，在《江苏省房地产市场发展报告(2011)》发布现场，2011年上海市、浙江省房地产发展报告也同步公开。三份报告显示，在严厉政策调控的作用下，长三角楼市已经“入冬”。

　　关键词 ┃成交量┃

　　苏浙沪楼市销量全面下降

　　去年长三角地区的成交量回落明显，说明调控政策对长三角地区的影响更加显著。其中，2011年江苏省新建商品房销售面积7982.67万平方米，同比下降15.8%。2011年上海供过于求的形势十分显著，新建商品房全年供应1067万平方米、成交729万平方米，均创下了新世纪以来的最低水平。去年浙江新建商品房销售面积同比下降 20.5%。

　　关键词 ┃房价┃

　　调控效果显著，房价涨幅回落

　　2011年，政府出台的一系列调控政策针对性更强，有效遏制了房价的快速上涨，包括江苏在内的长三角地区的住房价格走势发生显著变化，涨幅明显回落。

　　关键词 ┃房价收入比┃

　　均高于国际公认合理区间

　　按照2011年我国城镇居民人均可支配收入测算，全国的房价收入比回落至7.50，而江苏的房价收入比为8.24，高于全国水平；上海市2011年的房价收入比为20.26；浙江省11个城市的差别比较大，杭州为17。

　　除了房价收入比以外，房租收入比是衡量居民家庭租房负担的重要指标。2011年上海市房租收入比平均水平为30.74%，已经超过了国际上公认的30%的可承受范围；江苏省大部分城市的租金收入比在13到15之间，其中南京的租金收入比较高，表明南京租金负担较重；常州市最低。

　　关键词 ┃土地┃

　　土地成交量大幅下滑

　　随着调控政策影响的不断深入，楼市多米诺骨牌已经影响到了土地市场，长三角楼市也不例外。江苏多个城市的土地成交面积出现大幅度下滑，其中盐城的土地成交量下降达到了52.49%，为全省之最。

　　2011江苏楼市报告

　　新房销售量同比下降15.8%

　　统计显示，2011年全省新建商品房销售面积7982.67万平方米，同比下降15.8%，总销售额为5186亿元，同比下降6.4%。其中，商品住宅受到的影响最大，销售面积6789.64万平方米，同比下降16.3%；办公楼销售面积217.72万平方米，同比增长3.4%；商业营业用房销售面积842.59万平方米，同比下降14.7%。

　　报告分析指出，2011年全省商品房销售形势不佳的原因主要有：房价仍在高位运行，影响到了全年商品房销售量和增速；二是当前房地产调控政策力度不减，投资性、投机性购房需求将进一步得到有效遏制；三是严格的限购和信贷政策等多种因素也将使部分自住型或改善型需求受到挤压，难以释放出来；四是开发商“负隅顽抗”，坚持不降价，加剧观望气氛。

　　而从2007年到2011年的销售情况来看，近五年江苏楼市经历了一场“过山车式”的波动，2009年同比大幅增长，常州、苏州、连云港、淮安、盐城五个城市的商品房销售面积甚至分别同比增长超过100%。而到了2010年和2011年又开始大幅下滑。到2011年末，南京、无锡、常州、苏州、连云港、扬州六个城市分别比最高峰时下降30%以上，其中苏州和扬州的商品房销售面积缩水了近一半。

　　去年房价6496.57元/㎡

　　南京、无锡环比出现下降趋势

　　销量下滑了，房价是否也跟着降了呢？事实上，虽然部分二三线城市房价出现了下降，但由于不少三四线城市的房价仍在上涨，因此总体房价还在涨。根据监测，去年全省商品房平均销售价格为6496.57元/㎡，同比上涨655.57元/㎡，涨幅为11.2%；其中，住宅销售均价为6076.5元/平方米，同比上涨8.7%。

　　尽管江苏房价总体还在涨，但值得一提的是，受调控政策的影响，房价涨幅已经有所回落，因为2010年江苏房价同比上涨了17.2%，相比之下，2011年的增速回落了6个百分点，其中住宅销售均价相比于2010年增速回落了7.7个百分点。从月度数据来看，年底房价更是明显回落，去年12月，全省商品房销售价格环比下降了2.21%。

　　再看省内不同城市的表现，南京新建商品房价格多数月份比上年同期仍有一定涨幅，但房价上涨速度在回落，直到12月份出现了微弱下降；无锡从3月份开始便一直处于缓慢下降趋势之中，但整体仍在高位运行；扬州和徐州的新建住宅价格增幅则明显高于南京和无锡。可见，去年二三线城市受调控的影响更大，房价增速下降趋势更明显，而三四线城市受影响相对较小，房价依然保持较大增幅。

　　按南京的房价收入比

　　三口之家买90㎡至少要11.43年

　　房价收入比，是指住房价值与城市居民家庭收入之比，是衡量特定地区房地产泡沫水平的重要指标。按照国际惯例，房价收入比在4-6倍之间为合理区间，若高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。

　　报告指出，按照2011年我国城镇居民人均可支配收入测算，去年全国的房价收入比为7.50。那么，江苏的情况如何呢？报告显示，去年江苏的房价收入比为8.24，高于全国水平。其中，苏北的房价收入比相对较低，大部分城市都在6左右；苏中扬州市的房价收入比上升较快，超过无锡市，达到了9.36；去年南京的房价收入比最高月份达到了12.26，最低的也有11.43。

　　通俗地说，一个三口之家，在江苏买套90㎡的住房平均需要8.24年，而在南京则至少需要11.43年。与此同时，江苏各个城市的房价租金比也大多达到了500倍左右，超出了国际公认的300倍以下的合理范围，说明江苏总体上尤其是南京的房价水平高于居民收入基本面，居民面临较大的购房压力，需警惕房地产泡沫。

　　刘 莉