国务院批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。很多业内人士觉得，这意味着房产税的试点城市将比预期更快地扩大。目前实施房产税试点的城市仅仅有上海、重庆。有消息称，深圳将肯定成为第二批试点城市。

　　可以说，房产税已经过了讨论其是否该征、是否合理的阶段了。我们也不再讨论这个问题。未来，房产税一定会出台，而且从中央和住建部出台的意见来看，方向将是美国式的，是一种财产税(Property tax)，也就是说，是对房屋的市场价值征税。世界上房产税的形态是非常多的，比如智利，只向房屋的土地部分征房产税；希腊则较为奇特，征税的依据是居住面积和电费账单；香港的物业税压根就不是财产税，其实是某种收入税，是对物业的租金收入为征税对象，所以香港的房产税收入较低，无租金则无税赋；只有美国和加拿大等国家，房产税是一种财富税，并成为地方政府的社区治理的主要财源。

　　一旦我们理解了这一点，就明白房产税改革其实就是财税制度改革。因为财产税同现在的土地出让金是“不相容”的，财产税的征税对象包含了土地和建筑物。过去地方的土地财政将慢慢转为房产税财政。财政的兴旺不再是土地能否卖掉，而是房产社区是否有足够的吸引力。我们认为，随着中小城市户籍制度的放开，县级市的“人气”是下降的，而地级市的人气是上升的，那么在财税转型过程中，县的财政压力将远远大于市。同时，另外一点更为关键。财产税其实是关于个人/家庭总财富水平的，所以房产税的财富税性质一定是对家庭/个人拥有的所有住房征税，如果不对存量房征税，那就不是财富税类型的房产税。

　　上海和重庆的房产税试点结果值得关注。这两个城市的试点都感受到了房地产拥有者的压力和反弹，试点都非常谨慎小心。相比较而言，上海看似门槛低一点，比如只要人均面积超60平米的二套房，都要征税，征税的方法是在市价的基础上打7折，然后以0.6%的房产税税率计算，但上海的房产税只针对“新人”，“新人新办法、老人老办法”，存量房是既往不咎的；重庆的房产税的征收门槛较高，基本上算是“别墅税”，被征税的房子是很高端的，达到这个标准的在重庆只有三五千套住宅。而且还有100平米的免税面积，优惠完了再计算房产税税率，税率则很低，大约在0.5%左右。但是，它却针对这个标准上的所有住房，即存量房是纳入其中的。

　　尽管重庆和上海房产税试点都非常审慎地设置了相关条件，让房产税试点变成“小众范围”，但是，两者效果还是非常不同。上海的试点可以说没有任何意义，房产税既然是财富税，那么无论设定条件如何狭窄，也要让它具备对“存量房”征税的性质，上海完全缺乏，所以它压根就不算是房产税试点。重庆则可以算是房产税试点。试点的结果证明，“小众范围”不同玩法，往往造成迥异的“大众心跳”，重庆在房产税试点之后，市区新房二手房都感觉到了向下压力，大量别墅用地被调整成9941元红线下的中小户型普通住宅。上海则完全没有这个景象。

　　房产税试点的唯一意义，就是证明出存量房是否纳入其中有着完全不同的影响力。我们可以推测，如果下一步试点城市是深圳，而深圳的房地产被认为是中国最具爆炒性质的市场，少量户籍人口和外来购买力，拥有大量住房。那么深圳极有可能推行的“存量房纳入”的经验，而且从目前宏观政策趋势来看，深圳试点的条件不会仅是某种事实上的别墅税，因为深圳大量普通住房都拥有豪宅般的高价。这样看来，深圳试点，有可能是真正的房产税试点的标志。

　　(来源：21世纪经济报道)

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