三、行业短期四大判断

　　1、市场：刚需逐渐释放促交易量筑底回升，中高档需求缺位市场缺乏后劲

　　回顾以往每一轮楼市上升周期的推进，在需求层面上一定会有一个从刚性需求、改善型需求到最后投资需求逐个启动的过程，如果说刚性需求的最先回暖决定了市场从低迷期中走出来的话，那么之后改善型需求乃至投资需求顺利“接班”则关系到市场交易量上行的持续能力，换一句话说，如果中高档需求无法顺利启动并接管市场，则仅仅依靠刚需的释放很难推动交易量持续增加。

　　而今年就极有可能出现这样的情况。由于政策调控的主基调未变，尤其是限购政策并未退出，即使下半年后部分地方政府在执行环节上会出现松动空间，但从市场整体层面上看中高档购房需求的释放一定还是存在相当阻力的，因此一旦中低端刚性需求的释放进入阶段性低谷，则市场交易量回升的步伐也将随之停滞。

　　2、城市：一二线城市经历调控后总体看好，三四线城市市场前景则有分化

　　一、二线城市市场状况将好于去年。从短期看，首套房优惠回归及房价持续下滑将令一二线城市被积压了近两年的刚性需求出现集中释放的趋势，从交易量角度看，我们认为，今年这部分城市的情况将至少比去年有所好转；从长期看，经过10年至今两年的调控，当前核心城市中投资投机需求已基本绝迹，而即使未来政策终有推出的一天，但由于本轮调控的威慑力仍会长时间存在，房地产市场总体将呈现健康有序发展。

　　三、四线城市方面则将出现分化。长期更将面临发展空间被透支的风险。

　　首先，部分近年来发展过快、房价水平偏高的城市总体看空。从短期看，由于本地需求持续释放后逐渐归于平静，而一二线城市需求注入而产生的高潮也终究有限度，因此我们判断今年之后这类三四线城市市场规模增长幅度将逐渐趋缓。从长期看，这部分城市市场发展空间正被过度透支，过快的发展速度已脱离城市基本面的支撑，典型例子如唐山，当地近四年商品房用地年均成交量为2100万平，几乎和北京持平，而其2011年商品房的成交量仅为159万平，不到北京的20%，其常住人口总量仅为北京的38%，经济总量也不足北京的三成，显而易见，巨大的供应压力和相对匮乏的需求已令唐山市场未来发展蒙上阴影。

　　另外，对于大多数普通三、四线城市而言，房地产市场则仍处于正常的发展轨迹中。

部分三四线城市商品房用地成交及商品房成交对比(单位：万平方米)

　　3、房价：去年已调价项目接近成本红线，未调价项目仍应有10%降价空间

　　对于去年至今已经大幅调价的企业或项目来说，我们认为其目前的售价已接近成本红线，进一步降价的空间明显收窄。首先，由于今年上市的楼盘多为09、10年获取的土地，项目地价成本水平普遍较高；其次，近两三年以来劳动力、融资和大宗商品成本价格普遍上涨了15%左右，使企业经营成本大大上升；再次，此类项目去年至今的平均降幅已接近20%，综合以上三方面来看，今年上半年这类项目价格的调整空间已然不大。

　　对于另一类去年没有实质性降价或者从未降价的项目，倘若企业面临资金压力或者有快速销售的压力，我们依然建议应择机下调销售价格，参考标准可参考周边同质楼盘降幅或所在区域平均水平等，具体幅度上一次性10%左右的调价应可对销售有所保证。

　　此外，对于个别去年以来超跌的城市、区域或项目，今年尤其是下半年后确实会出现适当回涨的需求，而我们的建议是至少上半年应保持谨慎，以免在政策总体偏严厉的大环境下引发不必要的风险。

　　4、地价：溢价率已处历史底部，出让底价适当下调已成趋势

　　本轮房地产调控自2010年以来，整个行业投资热情已明显回落，从土地成交溢价指标来看，2011年30大重点城市所成交的经营性用地中八成以上溢价率在5%以下，但尽管如此，开发商的拿地热情却仍然不高，大部分城市去年的土地出让体量普遍处于历史低位。

　　在我们看来，随着地方政府财政压力的逐渐增加，今年调低土地出让底价将成为必然的选择；届时，尤其是一些正处于经济发展中前期、对土地财政依赖程度较高的二三线城市，土地报价将出现明显的回落。

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