克而瑞浙江区域兼杭州地区总经理 刘晨光

　　大家下午好！今天大家共同探讨钱江科技城未来板块发展的问题，我在这里有两个观点供大家参考。

　　第一，因为这段时间国务院副总理曾经提过未来十年城市化依然是我们国家发展的动力，也就是所谓的城镇化在城镇里面或者在一个小的区域当中集聚了居住、商业、商贸、办公等等各个功能为一体的区块。从杭州而言，举一个例子比如说城西老余杭，虽然说造了很多住宅，但是这些更多作为一个投资品或者作为在杭州办公的人在那里居住的地方，最终商务的消费，包括上班、交际还是要和主城区发生非常大的联系，这时候脆弱的交通承载不了这么大人口的流动。未来像钱江科技城这样的，里面既有产业也有居住，而且实实在在人在里面住，而且商贸能够发展起来，所以我认为这样一个趋势才应该是杭州未来发展大区域，否则的话修再多的路，即使地铁再通了都于事无补。

　　第二，钱江科技城应该属于一个新区，也属于一个后发区域，后发区域到底有后发的优势还是后发的劣势呢？各人说法都不太一样，后发劣势不言而喻，周围人认可度低一些，居住人口少一点，包括现有配套差一些，这些缺点不言而喻，但同时也有优点，比如这样一些区域，本身是一个很大的区域，在这个区域上所有规划都可以按照现代化高标准去规划，并且一步步兑现出来，也就是可以站在未来制高点上对待这个区域的发展，所以这是优势。新区无论说土地还是未来价格，它的价格还是比较低的，也就是说这也是它非常大的优势，如果能把这些优势转化成非常大的发展动力，至少要满足三个方面的要素。

　　第一个方面政府要有为而治，刚才钟局说了基础道路修好了，要把杭二中引入，包括自建幼儿园，医院也有余杭中医院，浙二医院分院也都在建，这块都迈出了一步，但是应该更快一点，这样规划先行，让人们看到预期。所以我认为政府在这个过程当中要有为而治。

　　第二个方面，这区域需要市场操作主体，比如优质开发商不停的去介入，因为以前钱江科技城无论野风、九龙仓的进驻都迈出了很好的一步，但是光这几家不够，未来还要有更多优质开发商进入，这样不同的开发商进入都在打广告，这样就相当于这个板块宣传了很多次，同时每个楼盘都会想方设法提升自己的产品和亮点，无形会把这个区域继续往上拔，但是要上这些开发商进驻就要让它们赚到钱，如果让开发商感到无利可图，如果赚不到钱为什么要进来？

　　第三所谓的优质人口的导入，这点我跟钟局想法一样，也就是说这个地方价格至少在三年之内是钱江科技城非常大的优势，但这个价格可以卖给这个区域当中一些较低层次的客户，但同时也可以用这个价格吸引城北的白领过来，我觉得在这两个方面要做一个有为而治的选择，如果选择了本地低购买力的人，我认为产业园区的人口，现在量可能不是太大，相对比较早，在本地人和外来白领角度而言，我认为所有外来白领虽然现在购买能力一般，甚至称不上白领的购买层次，但是这批人收入增长性非常大，而且有活跃的消费能力，如果我们做到把这类型客户吸引进来，我们把他们吸引进来一定要安居乐业，而不是房子空到那里，把他们吸引过来生活、消费，这个区域就形成了非常大的良性循环。上海有一个松江区，松江区有一个(九庭镇)，当时价格也是很便宜，在05、06年的时候几千块钱，但是引入了大量的白领，在三四年这些白领收入迅速提升，这部分人有了钱以后会在这里消费，极大的促进了这个区域商业的繁荣和商业的升级换代，同时这部分人有了钱之后会买一套溢价率高一点的、面积大一点的改善型的房子，同时吸纳一些新来的白领，所以这个区域是健康发展的区域。所以这里政府要有为而治，导入一些有优质购买能力的人口进入，这是这个区域能否健康发展下去的一个因素。

　　这是我的一个观点，供大家参考。