（记者 张骏斓）备受关注的沪上豪宅滨江凯旋门终于确定了开盘时间，网上房地产显示，该项目定在3月23日开盘，计划推出房源195套，总计住宅面积为47888.63平方米，网上报价为9.31万-26.4万/平方米，报价浮动幅度为-20%。业内人士预测，“去投资化”的政策仍将影响2012年豪宅市场的走势，滨江凯旋门这样的豪宅选择在3月底入市，无疑会成为“出头鸟”，前景未必乐观。而随着以往被市场认为抗跌能力最为坚挺的高端市场也出现低开情况，这或表明楼市新一轮的降价潮正在到来。

　　地王项目低开入市，前景未必乐观

　　滨江凯旋门项目位于浦明路688弄，坐落于小陆家嘴的高端住宅集聚地，与“汤臣一品”、“世茂滨江”等豪宅毗邻。2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格，摘得该项目所属的浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的“潍坊新村地块”，当时成交楼板价达20178元/平方米，创下了当时沪上单宗地块交易的最高总价。

　　此次开盘将主推靠近浦明路的5号楼和6号楼，其中5号楼两梯一户，主要是三房和四房；6号楼每层三梯三户，全部是两房两厅，户型大小包括135平方米、144平方米和182平方米。据售楼员介绍，除了顶楼观景复式房，5号楼286平方米的四房价格最高，约14万元/平方米以上，6号楼135平方米的两房售价最低，在12万元/平方米左右，182平方米两房朝向较好，均价约为13万元/平方米。而从楼盘位置来看，5号楼和6号楼是小区内距离黄浦江直线距离最远的两栋，6楼以下的低区房源基本看不到江景，中高区楼层能看到斜对面南浦大桥附近的江景。

　　业内人士分析，从定价上看，滨江凯旋门的平均报价在16万元/平方米，这和沪上另一顶级豪宅“汤臣一品”持平。但是滨江凯旋门部分低区域公寓的价格则比预期中低，这部分房源的价格有一定的优势。而先推价格较低，位置较远的房源吸引客户入市，未来再推出靠江更近的房源，拉高价格的营销策略，不排除未来滨江凯旋门价格进一步走高，超过汤臣一品的可能。此前，新鸿基执行董事雷霆在香港也对媒体表示，上海滨江凯旋门将分3期开发。

　　但也有分析人士指出，其顶层公寓的单价显得有点虚高，这部分房源可能因为稀缺性，体现的应该是今后的市场价格。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民对该项目的评价为：“命悬或一线，绝处难逢生。 ”在他看来，“去投资化”的政策仍将影响2012年豪宅市场的走势。滨江凯旋门这样的顶级豪宅选择在3月底入市，无疑会成为“出头鸟”，前景未必乐观。在限购后，单价5万元以上的楼盘都面临着销售困境，即使有人想买也未必有购房资格。

　　豪宅客户争夺激烈，新降价潮到来

　　滨江凯旋门开盘后，小陆家嘴本就激烈的豪宅客户争夺将更为激烈。

　　该区域云集了世茂滨江花园、财富海景、汤臣一品等豪宅。其中，汤臣一品价格比滨江凯旋门略高，财富海景价格比滨江凯旋门低，滨江凯旋门强势入市后，将分走该区域的高端买家，尤其对汤臣一品形成压力。

　　据21世纪不动产浦城路分行经理吴国庆表示，从房源面积来看，汤臣一品为新房在售，其推盘房源面积均超过400平方米，最高复式房源可达1200平方米以上，目前市场上二手房源挂牌稀缺；而财富海景目前挂牌房源面积为300-350平方米，和滨江凯旋门较为接近，但只有低区二手房源在挂牌在售，高区在售房源或缺。小陆家嘴板块优质江景豪宅较多，如果比拼景观视野的话，该盘将面临激烈的竞争。 “由于受调控影响，豪宅成交量则不足板块内交投的1成，成交均价普遍有所下降，同比降幅约为10%-15%。另外，10万元/平方米以上的顶级豪宅的需求量而言，占版块内豪宅需求量的1-2成。 ”吴国庆介绍道。

　　而在分析人士眼中，滨江凯旋门此番的低开，再加上早前的一些地王豪宅今年纷纷推出的85折甚至是6折起的促销活动，或许表明楼市新一轮的降价潮正在到来。 “以往被市场认为抗跌能力最为坚挺的高端市场也出现低开情况，这对市场会带来不小的影响。 ”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申如是说。

　　汉宇地产研究经理付伟表示，中央对于今年楼市调控的态度非常明确，尤其是对于高端豪宅市场。如果各大地王一味等待所谓好时机上市，就如同等“死”，与此同时，同行高端产品已先行一步，例如海珀旭辉、星河湾等项目都已开始降价促销，从近几周的成交数据监测到，成交势头不错。为了抢夺众人眼球和市场份额也迫使几大开发商陆续开始入市。而此番豪宅市场的暗流涌动，有可能会促进房价的回落，付伟认为，高端的豪宅市场一直是作为楼市房价的标杆，一旦标杆有所下滑，自然会带动整个楼市价格的回落，而未来整个楼市的促销竞争度会越发的激烈，尤其是在高端产品市场上。