2012年2月，主要城市房地产市场成交量探底回升。原因主要是春节后积压需求释放，加上信贷环境松动、地方政策微调以及大型房企集体降价的综合作用。但是从数据来看，30个主要城市新房成交量虽然较1月的历史低位上升了60%，但是与去年的月平均水平相比仍有20%的下降。二手房市场的情况也类似，房地产市场仍难言回暖。

　　虽然短期市场有所回升，但未来市场走势仍不容乐观。随着积压需求的逐步释放，支撑后市的主力仍是首套自住需求。虽有政策的定向扶持，但仍需价格继续下降，才能吸引对价格敏感的自住需求积极入市，维持成交量的稳定回升。

　　新房市场：成交仍居低位 推盘意愿不足

　　 成交回升受阻 仍处历史低位

　　在经历了1月楼市的历史低位后，2月新房成交量出现明显回升。中原监测数据显示，30个重点城市新房成交量环比增幅约六成，其中二线城市回升势头尤为显著，环比增幅近七成，青岛、杭州、厦门和天津等城市2月成交量环比增加均超一倍。

　　然而，和历史成交水平相比，2月30城市的总成交量仍处低位。一方面，和去年单月成交最低的2月份相比，各城市合计成交量仍下滑了7%，较2011年月均值降幅也超过了两成；另一方面，今年2月成交量远未回升至历年春节后首月的水平，楼市“小阳春”言之尚早。

　　图1：30个主要城市新建住宅成交面积走势图 (2009.01-2012.02)

　　数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心

　　推盘日趋谨慎 供应难现放量

　　随着市场走出春节淡季，部分开发商开始加紧推盘，2月新增供应较1月出现显著回升。2月，7个重点城市的新房新增供应合计环比增长22%。但和历史水平相比，各重点城市供应量整体仍处于低位。今年2月份供应较去年春节期间还减少10%以上，而且是近4年来的单月供应第二低位，仅次于今年1月春节淡季，深圳甚至出现了史无前例的零供应。这反映了成交长期低迷、降价趋势明显的情况下，开发商推盘依然谨慎。

　　图2：7个重点城市一手住宅新增供应面积图(2009.01—2012.02)

　　数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心

　　行业动态：房企积极促销 供求双双回升

　　供求双双回升  市场仍处低位

　　经历了1月春节销售淡季后，本月标杆房企供求双双回升。2月，中原监测到的十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加126%和284%。总销售面积约为290万平方米，环比和同比分别增加19%和18%。虽然市场的交易量出现小幅回升，但从成交量的绝对值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的6成，市场依然处于低位。

　　房企积极促销  量价交换显现

　　截至2012年2月底，中原监测到的标杆房企在47个城市的在售项目库存量[1]约为2466万平方米，较上月小幅回落2%。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加56%，库存压力仍较大。在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒 大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮来临。

　　本轮标杆房企的降价促销活动较前期出现了一些变化，主要体现在以下三方面：第一，降价促销的城市和项目大幅增多。保利、招商等房企均制定了公司层面的整体销售策略，降价促销活动覆盖全国大部分城市和公司旗下在售的大多数项目。第二，促销策略更加灵活。在总公司整体促狭策略下，各区域公司可以根据销售情况自行调整其销售策略，避免“一刀切”。第三，降价促销的方式多样化。除直接打折外，还包括团购活动、限时抢购、特惠房源、买房送车位、现金直接抵扣等方法。

　　经历了一个多月的降价促销后，标杆房企以价换量的效果逐渐显现。2月，保利、富力、招商、金地、中海6家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。

　　土地市场：供求仍处低位 购地意愿低迷

　　实质降价增多 跌幅两成以内

　　2011年调控以来，13个重点城市的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。然而，平均地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。2012年以来，土地实质性降价(相比前期同质可比地块)的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价，上月该比例为37%。价格的降幅基本维持在2成以内。

　　供求仍处低位 流标率回落显著

　　13个重点城市数据显示，受到春节因素影响，土地供应周期延长，使得2月份到期出让量较高。同时，地价出现实质性下降，双重因素导致2月份成交量环比显著反弹，达到498公顷。然而，总体来看，今年前两个月的成交量依然处于2008年以来的同期低位，表明开发商购地意愿依然低迷。

　　2月份，居住用地流标率降至低位，约为8%，与2010年前两轮调控的月均水平基本持平，而此前四个月的均值水平已高达35%。一方面，地价下降带动成交活跃，使得流标率降至低位；另一方面，为避免大量流标，各地政府推地亦较为谨慎。2月份供应量大幅缩减至历史低位，13个重点城市仅为158公顷。

　　图3：13个重点城市居住用地供求量(2008.01—2012.02)

　　数据来源：土地监测系统，中原集团研究中心

　　图4：13个重点城市居住用地流标率(2010.01—2012.02)

　　数据来源：土地监测系统，中原集团研究中心

　　备注：“流标”包含中/终止出让、延期出让(无具体时间)及拍卖流拍等情况。

　　后市预测：成交回归常态 降价仍将持续

　　2月虽然出现成交量环比大幅增长，但仍低于历史同期水平。而且多项重要指标仍处低位，如新房供应量、土地供应、地价等，标杆房企促销范围力度还在增大，因此市场难言回暖。

　　在限购、限贷整体不放松的前提下，自住需求仍是市场主力，虽有信贷等政策定向扶持，但无法支持市场大幅反弹。随着降价项目的增多，范围扩大，在整体信贷放松的支持下，成交量短期内有望维持稳定。因此，价跌量稳仍将是短期内市场的主基调。

　　对未来房地产市场的走势判定，我们认为需要参考以下一些重要因素的动态变化：

　　1、首套购房者的释放程度

　　目前来看，市场成交的主体依然是首套购房者，他们的需求在2011年受到了一定程度的抑制，2月在多重因素的影响下快速进入市场。这批购房者的数量是相对有限的，且对价格的敏感度比较高，因此其难以支持市场的持续回暖。

　　2、 改善性需求何时松绑

　　在一些大城市，改善性需求已成为购房者的主要诉求之一，然而限购政策出台后，该类购房者受到了明显抑制。近期，部分城市已开始考虑如何对改善性需求进行松绑，一旦该类需求持续进入市场，房地产市场才有望迎来真正回暖。

　　3、 开发商降价能否延续

　　2月市场回暖的最重要原因是大型开发商的大幅降价，然而一旦这些开发商资金链压力逐步缓解，其降价促销的步伐和力度也将放缓，成交量回升也有可能遭遇阻碍。另外，降价的幅度和广度最终也会影响中央政府对房地产市场的判断，开发商的持续降价行为或将为调控政策的逐步放松创造条件。