滨江凯旋门所在地块

　　(记者 周祺瑾)沪上顶级豪宅滨江凯旋门把开盘时间定在了3月23日。

　　19日，早报记者在网上房地产看到，位于陆家嘴滨江板块的滨江凯旋门，目前的销售状态已显示为“即将开盘”。同一天，滨江凯旋门项目开发商新鸿基地产的相关负责人也证实，该楼盘将在3月23日即本周五开盘，开盘均价为16万元/平方米。

　　网上房地产显示，滨江凯旋门此番计划推出房源195套，总计住宅面积为47888.63平方米，网上报价为9.31万-26.4万/平方米，报价浮动幅度为-20%。

　　对于定价，上述新鸿基地产相关负责人称，滨江凯旋门此次入市价格“十分贴近市场，也十分合理”。而且，单价超过20万元的房源很少，多是位于顶层且配有私家泳池的特色单元。

　　定价看齐汤臣一品

　　滨江凯旋门项目位于浦明路688弄，坐落于小陆家嘴的高端住宅集聚地，与“汤臣一品”、“世茂滨江”等豪宅毗邻。

　　据上述新鸿基地产相关负责人介绍，滨江凯旋门项目计划分三期推出，第一期提供约200个单位，单位面积在140-350平方米，房型从两房至四房不等，均价在16万元/平方米。

　　据新鸿基方面称，滨江凯旋门将由顶尖物业团队管理，该团队曾管理香港天玺私人会所、倚峦及国际金融中心等顶级物业。据悉，滨江凯旋门的会所占地逾6000平方米，备有室内恒温游泳池及高级宴会厅等顶级设施。

　　有业内人士分析，从定价上看，滨江凯旋门的平均报价和沪上另一顶级豪宅“汤臣一品”持平。滨江凯旋门部分低区域公寓的价格则比预期中低，这部分房源的价格有一定的优势。从项目品质以及影响力综合看，滨江凯旋门的入市，势必带来陆家嘴滨江豪宅区的一轮洗牌。

　　德佑地产研究主任陆骑麟介绍，此次滨江凯旋门推出的是公寓项目，加上都是临江公寓，且品质上优势较大。此次不少单价在11万-12万元的公寓定价比较贴近市场，有一定的价格优势，相信可以拉动成交。但顶层公寓的单价显得有点虚高，这部分房源可能因为稀缺性，体现的应该是今后的市场价格。

　　据德佑地产统计，今年1月至今，浦东陆家嘴板块世茂滨江成交了11套房源，均价在8万元/平方米。去年下半年，汤臣一品也有两套房源成交，均价为14.4万元/平方米。

　　曲折入市路

　　值得指出的是，滨江凯旋门的入市之路并非一帆风顺。

　　2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格，摘得位于浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的“潍坊新村地块”，成交楼面地价达20178元/平方米，这一成交价创下了当时沪上单宗地块交易的最高总价。

　　但在拿到地块后，因为规划等问题，导致新鸿基不得不在拿地4年后才开工。

　　新鸿基方面称，2005年该公司获得潍坊新村地块后，将设计完成的规划上报到规划部门。但在规划公示期间，引起了附近其他小区业主的反对。在较长时间的交涉之后，规划部门决定尊重附近居民的意见，对潍坊新村地块原有的出让条件作出了修改。

　　于是，新鸿基不得不将原有的规划设计方案进行修改。2008年12月31日，新鸿基多次修改的规划方案通过了有关部门的审批。2009年5月12日，新鸿基拿到了该地块的开工许可证。2009年6月1日，滨江凯旋门项目才得以正式开工。

　　另有知情人士提到，滨江凯旋门的预售证申请也并不十分顺利。滨江凯旋门于2011年下半年结构封顶，按照相关规定可以申请预售证，而那时也恰好遇到了市场调控期，相关部门对于高端房源定价和入市显得十分谨慎，导致双方在定价上面有较多沟通。

　　“每月或可成交10余套”

　　在中房信分析师薛建雄看来，由于此前遭遇的曲折，滨江凯旋门已经错过了最佳的开盘时机。

　　“如果没有限购等政策，该项目均价可能比目前定价高出10%～20%。”薛建雄说。

　　不过，薛建雄也说，滨江凯旋门此次开盘体量较大，规划齐整，房源选择范围广，加上新鸿基对豪宅项目的开发经验受到业内认可，相信该项目在其目标客群中会有较大的竞争优势。

　　据薛建雄介绍，目前从品质上可以与滨江凯旋门抗衡的项目主要是汤臣一品，以及位于新天地的翠湖天地。同等级别的公寓房源上，滨江凯旋门有价格优势，相信单价在9万-12万元的房源入市后，每月可达成10余套的成交量。

　　陆骑麟则强调，受限购政策影响，千万级豪宅的销售并不理想。房源选择范围小，有些房源房龄老等因素，也在制约此类市场的成交量。

　　另有不愿具名的开发商分析，新鸿基在富豪特别是海外富豪中认可度极高，该公司开发的项目有相当比例的客户群，是跟随着新鸿基投资的。从这点而言，滨江凯旋门入市后的销售不会因市场调控，而显得过于冷淡。

　　陆骑麟也说，沪上高端客户群的需求依然存在。