新鸿基董事周国贤

　　新浪乐居讯(编辑 张佩薇)3月16日，新鸿基地产位于花都的项目御华园正式开盘，共推出300套毛坯清水房单位，户型包括80-153平单位以及250平米的复式，均价7200元/平左右。复式单位则约12000元/平，开盘当天已卖出8成，逆市畅销，新鸿基地产代理执行董事周国贤接受专访表示，全因主打刚需买家，抓住了广州的市场需求。今天，周国贤在御华园阐述了在调控下，这家香港地产大鳄眼中国内楼市的挑战与机遇。

　　进攻内地

　　暂时专注一线城市 先住宅后商业

　　周国贤透露，目前新鸿基在香港和内地投入比例约为7:3。

　　“我们一直专注分析内地市场，希望对进军的城市深化细节了解。”周国贤表示，由于广州、上海等一线城市的买家多为本地人，居住需求、爱好都较容易分析，“资金投资在广州、上海更安稳。”而对于房价更为高企的深圳，虽然成交能力强，但由于外来人口较多，众口难调、地价太高等因素，进军深圳还需机遇。

　　而对于二三线甚至其他城市，和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安等港资房企去年在内地二三线城市土地市场的投入已超过200亿元，以商业用途居多。而周国贤表示，内地二三线甚至更多城市确实有很大发展空间，发展速度也很快，但由于资源分配问题，目前新鸿基仍会首选一线城市发展。

　　对于进军内地市场，周国贤表示新鸿基多数先选择住宅，后考虑商业。“这是由于住宅地灵活，选择商业地要求更高，需要更谨慎。”

　　土地市场

　　对地产仍有信心 货量流转合理拿地

　　据了解 在2010-2011年期内，新鸿基在内地增加楼面面积达560万平方尺的土地储备，主要新增的土地，包括杭州之江度假区的190万平方尺高级住宅项目40%权益，以及上海闵行综合项目的35%权益。闵行项目包括高级住宅、商场、写字楼及五星级酒店，面积合共超过400万平方尺。

　　关于新鸿基广州拿地计划，周国贤表示新鸿基在广州已储备数幅地，“原则上新鸿基会等一个项目卖得差不多，货量流转后才合理拿地。”他表示依然看好内地地产市场，“短期波动一定有，但不会失去信心。”

　　在访问中，周国贤表示，新鸿基认为旧城改造也是发展的途径之一，资料显示，早在2009年12月30日，新鸿基斥资34.6亿元拿下广东佛山澜石三宗地块，总建筑面积逾120万平方米，折合楼面地价2688元/平方米。2010年2月22日，新鸿基以47.05亿元的价格，拿下广东佛山澜石同一区域的4宗地块。

　　不止于此，2010年3月，新鸿基地产与广州林和村就改造工程签订了合作开发的协议。截至2009年6月31日，新鸿基的土地储备为5530万平方尺。时隔两年，截至2011年6月31日，其土地储备就一跃上升为8610万平方尺。“目前林和项目木何时推出尚未知道。”周国贤表示。

　　面对调控

　　赞成适度调控 抓住需求仍有空间

　　日前，国务院总理温家宝明确表示，现在一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱。

　　对于调控，周国贤认为虽然调控中开发商会有困难，但更不乐意看到中国经济硬着陆。“不调控，短线可能仍能卖得热火，但中长线不是一件好事，更希望看到中国市场循序渐进。”而被问及是否希望实施差异化限购等政策微调，周国贤表示不能评判某种政策好坏，调控适度即可。

　　同时，他认为要相信市场经济，找到适合的突破口和需求，也可热销，“没有一个行业是可以控制市场的。”“例如花都项目御华园主打刚需市场，销量说明了本次目标定得正确，也让新鸿基对广州市场再次注入信心。”

　　对于广州郊区的楼市，周国贤表示目前广州老城发展已经足够密集，人口越来越多向外移，郊区发展将更快，升幅与成交更有发展空间。

　　理想状态

　　收租物业与发展项目各为50%

　　近年来，内地商业项目的租金收入增长迅速，数据显示，位于陆家嘴的上海国金中心商场ifc mall 2011年年租金收入约达4亿元，如果全部投入运营，一年可收租金10亿以上，加上上海环球贸易广场ICC，将有20亿租金收入。而截至2011年12月底，上海ifc商场平均每日人流量为6万~8万人次，2011年营业额为40亿~50亿元。而国金中心办公楼也以14~16元/平方米•天的租金水平成为陆家嘴区域的标杆。

　　周国贤在访问中表示新鸿基希望收租物业与发展项目比例各为50%，“但现在连香港地区都尚未完全做到，内地更需一段时间。”

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